16.05.2011 | 18:00 103418

Петербургских застройщиков судят за «серые» схемы

У властей Петербурга может появиться новый механизм перевода застройщиков на 214-ФЗ. Высший арбитражный суд рассмотрит дело компании, которую наказали за «серые» схемы продажи жилья. Если правота чиновников подтвердится, штрафовать будут чаще.

Дело «Сигмы» показательно во многих отношениях. На этой компании Комитет по строительству Петербурга пытается опробовать систему штрафов против тех, кто не хочет работать по 214-му федеральному закону «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…».

Проба пера
Конфликт застройщика и чиновников продолжается больше года. В марте 2010-го Комитет по строительству оштрафовал компанию на 400 тыс. руб. Выяснилось, что «Сигма» продавала жилье в доме на Рыбацком проспекте, 17 по предварительным договорам купли-продажи. С июля 2006 года «Сигма» заключила больше пятисот таких соглашений на 879,5 млн руб.

Внимание на «Сигму» обратили не случайно. Дело в том, что дом на Рыбацком не могут достроить уже несколько лет. Изначально объект планировали ввести в строй в 2008 году, однако из-за разногласий с застройщиком — ФГУП «НИИЭФА им. Д. В. Ефремова» — сроки пришлось переносить. Дольщики пожаловались в прокуратуру, после чего в дело вмешался Комитет по строительству и наказал компанию штрафом.

Тем не менее, «Сигма» решила обжаловать действия чиновников в арбитражном суде. Судьи первой инстанции признали правоту застройщика, но апелляция это решение отменила. Однако кассация вынесла решение в пользу «Сигмы». В Комитете по строительству решили оспорить этот вердикт в высшей арбитражной инстанции страны, и в начале мая ВАС принял соответствующее заявление. Дело должны рассмотреть в ближайший месяц, а его исход может повлиять на систему договорных отношений между застройщиками и покупателями жилья. Более того, во время судебных заседаний юристы ведомства неоднократно заявляли о том, что хотят сформировать судебную практику по вопросам привлечения компаний к ответственности за нарушение положений закона о защите прав дольщиков.

В «Сигме» свое видение конфликта. Как пояснила БН.ру директор департамента недвижимости и права торгового дома «Сигма» Елена Машек договоры в соответствии с положениями 214-го закона обязан заключать только застройщик. При этом «Сигма» участвовала в проекте как инвестор и генподрядчик, а значит, имела право привлекать деньги на основании предварительных договоров. К тому же, как считает Елена Машек, «Сигма» просто подвернулась под руку. «На нас попросту хотели опробовать практику привлечения строителей к ответственности за использование этой схемы», — пояснила Елена Машек.

В Комитете по строительству иное правовое видение ситуации. Согласно положениям 214-го закона, привлекать деньги от дольщиков можно лишь после получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. К тому же, привлекать средства дольщиков может лишь застройщик. Таким образом, как считают в комитете, «Сигма» все-таки не могла продавать жилье, поскольку являлась инвестором и генподрядчиком.

Работает с трудом
Желание отстоять свою правоту у Комитета по строительству вполне понятно: если ВАС встанет на сторону чиновников, они наконец-то смогут наказывать тех, кто обходит 214-й закон. Значит, появится более-менее действенный (пусть и карательный) инструмент перевода строительной отрасли на положения этого документа.

Тем не менее, практика взимания штрафов за несоблюдение 214-го закона все же есть – некоторые компании предпочитают не обжаловать санкции в арбитражных судах. Как заявлял вице-губернатор Петербурга Роман Филимонов, за минувший год Комитет по строительству оштрафовал нескольких застройщиков, привлекающих деньги дольщиков по «серым» схемам. Сумма взысканий, правда, получилась не слишком впечатляющей – всего 640 тыс. руб.

Пока же работать по 214-му закону готовы далеко не все. И, прежде всего, из-за финансовых соображений. «По 214-ФЗ застройщик, заключив договор с дольщиком, должен сначала зарегистрировать его в ФРС. Лишь после этого он имеет право принимать денежные средства. Процедура регистрации занимает сейчас примерно пять месяцев. Все это в конечном итоге влияет на сроки строительства и себестоимость квадратного метра. Поэтому выгода для дольщиков от перехода на работу по 214-му закону тоже не однозначна. Как только компания начинает работать по этому документу, цена ее квартир возрастает до 30%», — рассказывает директор по развитию строительной компании «ЛЭК» Надежда Калашникова.

По мнению коммерческого директора ООО «Городская ДомоСтроительная Компания» Екатерины Немченко, одна из главных проблем перехода на работу в соответствии с 214-м законом заключается в том, что застройщики не имеют возможности привлекать деньги дольщиков на начальных этапах строительства. «Кроме того, трудности возникают из-за задержки сроков регистрации договоров долевого участия в Росрегистрации. С момента подачи заявления и регистрации договора компании не могут привлекать средства граждан, а поэтому — вынуждены вкладывать в стройку собственные или заемные деньги», — резюмирует Екатерина Немченко.

«Получается, что по 214-му закону могут работать лишь те компании, которые обладают большим уставным капиталом, либо — возможностью привлекать банковские кредиты, которые предоставляют далеко не всем. Возникает опасность того, что малый и средний бизнес перестанет получать доступ на строительный рынок», — считает руководитель Общественной Приемной по определению надежности предприятий строительного комплекса Леонид Медведев.

Впрочем, по словам Екатерины Немченко, сейчас власть создала все предпосылки для перехода на 214-й закон. А сам документ стал вполне жизнеспособным. «Соблюдение положений этого документа становится гарантом стабильности для покупателей. Да и сами граждане становятся более грамотными в вопросах покупки жилья: соблюдение закона «Об участии граждан в строительстве многоквартирных домов…» перестает быть конкурентным преимуществом», — пояснила она.

Текст: Сергей Бардин