17.05.2019 | 08:00 798

Куда инвестировать на рынке недвижимости

Жилая или коммерческая недвижимость – куда с наибольшей выгодой можно вложить свои сбережения? Стоит ли частному инвестору обратить внимание на рынок апартаментов? Как рассчитать выгодную стратегию?

На эти и другие вопросы ответили в консультационном пункте BN.ru на Ярмарке недвижимости Марина Валтере, управляющий руководитель строительных проектов компании NAI Becar, и Владимир Федоров, заместитель генерального директора ООО «Союз Инвест Девелопмент».

По мнению Владимира Федорова, вкладывать средства в строящееся жилье по-прежнему актуально. «Застройщики обещают рост цен на фоне снижения рисков долевого строительства, – говорит он. – Это наиболее понятный рынок, он отлажен, имеет социальную защищенность. К тому же застройщики стараются реализовывать свои проекты быстрее в связи с возросшей конкуренцией, что тоже является плюсом для инвестора».

Зачем частному инвестору коммерческая недвижимостьКакие нежилые помещения сейчас выгодно >>Но, по словам экспертов, больше всего можно заработать не на жилой, а на коммерческой недвижимости, хотя это и гораздо сложнее – необходимо обладать профессиональными знаниями. Тогда 25% годовых – вполне доступный результат. Но, как правило, обычные граждане не хотят обращаться за помощью к консультантам и действуют по принципу «я сам». Вот тогда доходность непредсказуема.

Наиболее подробно эксперты остановились на инвестициях в апартаменты. Как отметила Марина Валтере, в Европе 40-60% людей живут в арендном жилье. И там под апартаментами подразумевают недвижимость для жизни. У нас апартаменты – это априори коммерческая недвижимость, и в большинстве случаев их приобретают для того, чтобы сдавать.

Приводим ответы экспертов на самые интересные вопросы посетителей о покупке такого рода недвижимости.

Отвечает Марина Валтере

– С точки зрения проживания – какая разница между квартирой и апартаментами?

– Вопрос только в регистрации (прописке). Для кого-то это важно, но для большинства сегодня – нет. Можно сделать временную регистрацию. Так что скорее влияет человеческий фактор. Кому-то это комфортно, а кому-то не очень.

– Почему апартаменты гораздо дешевле квартир в жилых комплексах?

– Застройщик, который покупает землю под строительство апартаментов, знает, что ему не нужно строить детский сад или школу, нет дополнительной финансовой нагрузки. Я бы рекомендовала в первую очередь обращать внимание на репутацию строительной компании. Потому что можно купить очень дешево, а потом получить проблемы.

– Сколько сегодня можно заработать, купив апартаменты и сдавая их в аренду?

– Если вы покупаете номер в апарт-отеле, то надо понимать, что он сдается на краткий срок, следовательно, доход выше, чем при сдаче квартиры на средний и долгий срок. Сегодня это до 17% годовых, но не сразу, а примерно на пятый год работы апарт-отеля, в первый год порядка 8-9%. Для сравнения: сдача в аренду квартиры приносит собственнику примерно 10% годовых.

– От каких факторов это зависит?

– От того, на какой стадии вы вошли в проект и каков был объем инвестиций. В первый год заполняемость апарт-отеля будет порядка 55%, о доходности я уже сказала. Второй год – заполняемость 62-63%, а доходность 10%. Третий год – соответственно 65% и 12%. Четвертый – 70% заполняемость и доходность 14%. Понятно, что я привожу средние цифры.

– Гарантирован ли доход в апарт-отелях?

– Как правило, у вас есть выбор из двух программ – либо гарантированный, либо максимальный доход. Вот 17% – это как раз для второй категории. При гарантированном доходе вы заключаете долгосрочный договор аренды на пять лет и вам обеспечены 8,8% годовых. Отметим, что во втором случае, с максимальной ставкой дохода, собственник получает 75% дохода, а 25% отдает управляющей компании, которая несет все текущие расходы по эксплуатации.

Номер в апарт-отеле имеет и такое преимущество перед квартирой: его легче и быстрее продать, поскольку доказать ликвидность объекта, его доходность не составляет труда.

– При покупке квартиры я имею право на налоговый вычет. А если приобретаю апартаменты?

– В данном случае получить налоговый вычет невозможно. Просто потому, что апарт-отель – это коммерческая недвижимость. По этой же причине нельзя задействовать при покупке ни материнский капитал, ни госсубсидию.

– А в ипотеку можно приобрести?

– Никаких проблем, так же, как и жилую недвижимость.

Отвечает Владимир Федоров

– Как появился рынок апартаментов в России?

– Если совсем коротко, он вырос из организации «Инпредсервис», которая обслуживала иностранных дипломатов. Стало понятно, что люди хотят не только проживать, но и получать определенный набор услуг. Первый апарт-отель в Петербурге появился на Крестовском острове – это «Пятый элемент» на месте снесенного ресторана «Восток». Там нельзя было строить жилье, и нашли вот такой выход. По этому пути пошла вся так называемая рекреационная недвижимость – все, что вдоль Финского залива. Там проживание сочетается с оздоровительной функцией.

После кризиса 2014 года появился спрос на помещения не для собственного проживания, а для последующей сдачи в аренду. Рынок ответил на это появлением апарт-отелей, в которых поначалу номера сдавались на большие сроки. В современных проектах порядка 80% площадей приобретается для сдачи в аренду.

На сегодняшний день мы имеем три вида апартаментов. Первый – это псевдожилье. Довольно сомнительные выгоды. Да, стоят дешевле, но налоги и эксплуатационные расходы выше, чем в обычном жилье. Кого-то действительно привлекает дешевизна (обычно говорят о разнице в 15-20%), а кто-то выбирает апартаменты просто потому, что в этой локации жилья не купить (тот же Крестовский остров, который я упоминал). Второй вид – сервисные апартаменты. Проживание в них выбирают те, кто хочет иметь дополнительные сервисы, условно говоря, как в гостинице. Люди привыкли к определенному стилю жизни, и им жалко тратить время на какие-то бытовые вещи.

И, наконец, доходные апартаменты. Я в них не живу, я их приобрел для того, чтобы получать ровно ту самую доходность, которую мне гарантируют в той или иной степени.

– Какие показатели формируют доходность апарт-отеля?

– Цифра первая: суточное проживание в номере апарт-отеля стоит 2,4 тыс. руб. Это усредненная цифра, она нам нужна для расчетов. Мы понимаем, что 30 из 30 дней в месяц сдавать его не сможем. Не забываем и про то, что номер надо приводить в порядок, раз в три года реновировать. Поэтому суточную ставку умножаем на коэффициент заполняемости 0,7. Другой коэффициент – 0,6 – означает, что 40% дохода у нас уходит на обслуживание, а также комиссию посредникам, которые привлекают нам клиентов (например, всем известный booking.com). Перемножив эти три цифры, мы получаем примерно тысячу рублей, то есть 365 тыс. в год. Такой доход генерируют апартаменты площадью 23 кв. м. По упрощенной схеме налогообложения платим 6% и за вычетом примерно 22 тыс. получаем чистый доход порядка 340 тыс. руб. От налога на недвижимое имущество индивидуальный предприниматель освобождается, каждый год при подаче декларации представляя необходимые документы.

Теперь, чтобы определить уровень доходности, считаем уровень вложений. Стоимость самого объекта, мебели, а также так называемого пакета арендатора и комплексной страховки. Общая стоимость инвестиционного продукта составит менее 3 млн руб., а уровень доходности, соответственно, 11% годовых.

Эта доходность и так на 2-3% выше, чем у банковского депозита, но она может быть и еще больше. Не будем забывать о том, что Петербург – это город, где туристический поток растет постоянно, за последние четыре года он увеличился в пять раз.

– Три миллиона – точка входа на рынок апарт-отелей. А что дальше?

– Как мы сказали, сдает ваш объект недвижимости управляющая компания. Но вы как собственник должны понимать, что через три года его надо будет реновировать, поэтому хотя бы процентов пять от своего дохода необходимо откладывать. Это с точки зрения расходов.

В то же время при правильном подходе увеличивается заполняемость. А также – растет стоимость недвижимости, хотя бы соразмерно инфляции. И если вы захотите ее продать через пять лет (раньше невыгодно – придется платить налог), то получите двойную стоимость. Она сложится из дохода и увеличившейся стоимости объекта.

– Насколько влияет на доходность апартаментов близость к метро?

– Для туристов метро не является ключевым моментом, хотя, конечно, и делает более удобным пребывание в городе. Фактор метро более важен все-таки для жилья, а также среднесрочной и долгосрочной аренды. Когда человек приезжает, например, на три месяца и ему каждый день надо добираться до определенного места – для него метро будет иметь значение. Но если это, допустим, летчики, проходящие обучение в Пулково, то им просто лучше поселиться поближе к аэропорту.

– Закон о хостелах – каковы последствия?

– Есть переходный период, но перед смертью не надышишься, как говорится. И хостелы сегодня уже выставляются на продажу за 23-25 млн руб. Поэтому, если проблема отдельного входа не решается, тут даже говорить не о чем и рассматривать варианты покупки, скажем, доли в хостеле не стоит. Знаю примеры, когда хостел переделали под детский клуб. Но это уже другие ставки аренды и другая история.

Мы надеемся, что позиция государства будет все-таки смягчена, потому что хостелы закрывают очень большую долю бюджетного размещения.

Однако есть постановление Правительства от 16.02.2019 № 158 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц», и те апарт-отели, которые к 2021 году не пройдут сертификацию, ждет та же судьба, что и хостелы.

Текст: Игорь Воронин   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ