04.04.2019 | 08:00 2895

Как правильно купить жилье для сдачи в аренду?

Недвижимость может стать стабильным источником дохода. В какое жилье стоит инвестировать сбережения, чтобы выгодно его сдавать? Какие локации самые востребованные у арендаторов? А где предлагают для найма самые дешевые площади? Эти и другие не менее важные вопросы обсудили в консультационном пункте БН.ру на Ярмарке недвижимости.

Экспертом выступил руководитель отдела аренды группы компаний ГК «Экотон» Александр Кондрашов.

Сезонный рынок Петербурга

В крупный город стекаются студенты, рабочие кадры, молодые специалисты со всей страны, и каждому нужно где-то жить.

«Но рынок аренды в Петербурге все же носит характер сезонный, поэтому цены на нем также меняются от месяца к месяцу, – рассказывает Александр Кондрашов. –  Не за горами и «жаркий сезон», когда взлетят цены на сдаваемые площади». 

Динамика средних цен предложения на рынке найма жилья в Санкт-Петербурга, руб./мес.

Заказать полный отчет о тенденциях на рынке найма жилья Санкт-Петербурга можно в личном кабинете на нашем портале.

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», самое дорогое жилье сейчас сдается в четырех районах Петербурга: Центральном, Петроградском, Василеостровском и Адмиралтейском. Впрочем, стоимость объектов здесь всегда на высоте. На конец марта средние цены на студии и однокомнатные квартиры в зависимости от конкретной локации составляли от 24,6 тыс. до 35,7 тыс. руб. в месяц.

«Сейчас найти в этих районах квартиру дешевле, чем 30 тыс. руб., невозможно, – констатирует Александр Кондрашов. – Приближается высокий сезон. Хозяева с конца апреля начинают готовиться к приему тех, кто приезжает сюда на короткий срок».

А вот за дешевизной, по словам эксперта, гнаться не стоит. Объявления с низкой ценой могут быть фейковыми сообщениями с несуществующими объектами, и велика вероятность нарваться на мошенников. Такие подозрительные объекты нужно тщательно проверять.

«Прежде чем снимать, нужно изучить хотя бы среднюю цену аренды в данном районе. Она, по большому счету, всегда стабильна. Если она снижается, то пропорционально другим районам», – говорит эксперт.

Если цены в престижных районах слабонервных могут напугать, эконом-класс, напротив, пытается заманить клиента все более интересными предложениями. В квартирах, как правило, проведен ремонт, стоит новая мебель и сантехника. Лидеры по количеству доступных квартир для съемщиков жилья не поменялись.

Самые дешевые квартиры в городе – в Красносельском районе, аренда студии или однокомнатной в месяц в среднем стоит здесь 18 тыс. руб.

Очень недорогое жилье для съема есть в ближайших пригородах – в Мурино и Кудрово можно арендовать студию за 14-15 тыс. руб., правда, далеко от метро.

Как заработать на квартире?

«В Петербурге решает вопрос место, где покупается недвижимость, – отмечает Александр Кондрашов. – Для аренды это должна быть развитая инфраструктура, близость метро. Также важно состояние той квартиры, которую собираются сдавать. Сегодня истории, когда человек готов въехать в разбитую квартиру и там что-то делать, бывают крайне редко – одна на несколько тысяч. Неактивно едут жить и в “бабушкины” квартиры. Люди готовы платить деньги за хорошее жилье. Пусть это будет просто, но чисто».

Есть ли смысл покупать однокомнатную квартиру, чтобы сдавать >>Так как стабильный доход, по мнению эксперта, приносит жилье, расположенное рядом с метро, то перед покупкой для сдачи стоит разузнать, строительство каких станций планируется в ближайшем будущем, и только потом выбирать объект. Тем более что после открытия станции метрополитена стоимость квартир в районе поднимется.

Насколько быстро квартира начнет приносить доход после покупки, зависит от разных факторов. Самое ходовое жилье для сдачи – однокомнатные квартиры и студии. Однако рынок переполнен такими объектами, и спрос на них не везде высок.

В некоторых новостройках на одной площадке могут разместить 17 квартир. Перегородки в них тонкие, и звукоизоляция явно хромает. Для аренды такой вариант не подходит.

На рынке аренды есть шансы у комнат и апартаментов

В погоне за недорогими квартирами в новостройках многие забыли о комнатах, которые в последнее время дорожают. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», за год рост средних цен на комнаты составил 6,4%.

Объясняется это просто: денег не хватает. Люди инвестируют сбережения в доступное жилье, чтобы получить хоть какую-то прибыль. А комнаты в Центральном районе, по словам Александра Кондрашова, быстро окупаются, иногда они даже комфортнее для сдачи, чем большие квартиры.

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовыхНа первый взгляд, покупка комнаты с >>Конечно, есть подводные камни. «Когда приобретаете комнату, не забывайте, что есть места общего пользования и вы должны согласовывать все с соседями, – отмечает эксперт. – Также появились в Питере студии малюсенькие – бывшие коммуналки. В каждой проведен шикарный ремонт, свой санузел, своя маленькая кухня. По документам это всегда доли».

Наконец, эксперт выделяет самый перспективный вариант для аренды – апартаменты. Негативные моменты также имеются. Апартаменты – коммерческая недвижимость, а значит, и коммунальные платежи будут на порядок выше, и на постоянную прописку в апарт-комплексах рассчитывать не приходится. Хотя, несмотря ни на что, эксперты рынка прогнозируют этому виду жилья позитивное будущее.

Сейчас апартаменты строятся в большом количестве, поэтому у присутствующих появился вопрос, готовы ли такие объекты выдержать конкуренцию.

Со временем на рынке конкуренция будет только возрастать. Будет ли при этом падать доходность апартаментов?

– Это комфортное жилье, и оно совсем не дешево. Чаще всего комплексы апартаментов строятся в хороших местах. Если пойдет рост предложения, то, как разумный человек, вы не будете упираться и сохранять ставку 30 тыс. руб., когда соседи начнут сдавать по 17 тыс. Так же случилось со студиями несколько лет назад. Почему рынок упал? Потому что появилось очень большое предложение. Лет восемь назад говорили: никакого падения быть не может – только рост.

На встрече менеджер ГК «Экотон» Александр Кондрашов разъяснил многие спорные моменты. Ниже приведем ответы на наиболее интересующие вопросы.

Что выгоднее: ипотека или аренда квартиры?

– Математический расчет показывает, что брать ипотеку менее выгодно, чем снимать жилье. Если человек при определенных возможностях берет ипотеку – выплачивает первоначальный взнос и проценты, получается, с однокомнатной квартиры за срок по ипотеке переплата составляет около 1,0-1,5 млн руб.

Все зависит от целей, которые человек ставит перед собой. Если житель из другого региона строит долгосрочные планы на переезд, в таких случаях ипотека более притягательна, потому что он сегодня эту квартиру может получить и сдавать.

Но если вы живете в Петербурге и собираетесь купить однокомнатную квартиру за 3,0 млн, то в результате понимаете, что ипотека вам встанет в 4,5 млн, а то и в 5,0 млн. Я вам совершенно точно могу сказать, что рыночная цена вашей квартиры с этими цифрами не сравняется.

Живу в другом городе и хочу сдать квартиру в Петербурге. Что делать?

– Есть такая услуга – доверительное управление квартирой. Вы заключаете договор, передаете ключи, определяете цель, и за какой-то процент агентство или риэлтор управляет вашей недвижимостью. Как правило, такая услуга стоит 10% от суммы аренды. Хозяин получает доход, а человек, который управляет квартирой, отвечает за все возникающие вопросы – это уплата налогов, ремонт, взаимодействие с ТСЖ, а также поведение людей, которые там проживают.

Кто и как платит налоги при аренде жилья?

– Налоги – очень серьезный вопрос. Налоги платит тот, кто получает доход. До 30 апреля владелец должен подать налоговую декларацию. В зависимости от статуса собственник платит разные налоги: самозанятые – 4%, индивидуальный предприниматель – 6%, если человек выступает как обычное лицо – 13%. Есть один момент для тех, кто имеет статус ИП: с 1 июля они должны будут иметь кассу и пробивать чеки. Это очень серьезный вопрос, и ответственность сдающих посуточно возрастает. 

Какие подводные камни возникают при самостоятельном поиске квартиры в аренду?

– Когда вы самостоятельно выбираете жилье, вы должны понимать, что человек, который пытается сдать жилье, зачастую является не единственным его владельцем. Возможно, квартира в долях и собственников даже не два, а больше. В идеале нужно запросить выписку из ЕГРН, чтобы увидеть, кто владельцы и в каких долях. Попросить еще форму 9, чтобы понимать, кто прописан, а также запросить согласие других собственников.

Текст: Евгения Смыкова    Фото: Алексей Александронок, pixabay.com   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ