01.09.2020 | 08:00 5447

Самозанятость и недвижимость: это совместимо?

Бизнес душат налогами, а работу не найти? На самом деле на рынке труда происходит тихая революция, которую не все еще заметили. Те, кто начинает свое дело в режиме самозанятости, налоги пока могут не платить – и это вполне официально. Разбираемся, кому подходит режим «Налог на профессиональный доход» в сфере недвижимости.

Специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (введен Федеральным законом 422-ФЗ от 27.11.2018 «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима…») в 2019 году действовал всего в четырех пилотных регионах (Москва, Калужская и Московская области, Республика Татарстан). С начала 2020 года режим распространен на 23 региона, в числе которых Санкт-Петербург и Ленобласть, а к началу сентября своего рода офшорными зонами для тех, кто энергичен, трудолюбив, но не готов работать «на дядю», стали 79 регионов – это почти вся Россия.

В соответствии с ФЗ-422, самозанятый – это физическое лицо, получающее доходы от деятельности, при осуществлении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам.

Как это работает

Режим самозанятости позволяет любому совершеннолетнему гражданину включиться в трудовую деятельность или открыть свое дело хоть сегодня. А в обозримой перспективе президент обещал, что без проблем оформиться в качестве самозанятых смогут даже школьники, достигшие 16 лет.

Автор этих строк, проживая в Петербурге, еще в прошлом году получил статус самозанятого, чтобы получать гонорары от московских интернет-ресурсов. Да, оказывается, так тоже было можно. И для этого даже не пришлось выходить из дома: чтобы начать легально трудиться на себя, достаточно скачать на смартфон приложение «Мой налог», сделать селфи, скан паспорта – и процедура постановки на учет завершена.

Система действительно работает как часы. Точнее, минут двадцать-тридцать – и вы уже официальный самозанятый.

Плюсы и минусы

Во-первых, это бесплатно: ни пошлин, ни за оформление документов платить не надо.

Во-вторых, если вы поставили свою трудовую деятельность на паузу, налоги не взимаются, да и сняться с учета можно в любой момент. Но если дела пошли в гору, а ваш доход превысил установленное для самозанятых ограничение 2,4 млн руб. в год (это, кстати, 200 тыс. руб. в месяц), вы можете перерегистрироваться как ИП.

В-третьих, услуги самозанятых дешевле для заказчика. Для того чтобы вести профессиональную деятельность в качестве самозанятого, не нужен офис, регистрационные и бухгалтерские услуги. Таким образом, цепочка посредников (каждый из которых платит налоги, берет кредиты, обслуживает офис и при этом заинтересован в получении прибыли) между заказчиком и, к примеру, самозанятым сантехником уменьшается до нуля.

Четвертый плюс в том, что самозанятый может совмещать деятельность с официальной работой по трудовому договору. Например, днем работать учителем в школе, а вечером заниматься репетиторством или, к примеру, подрабатывать в качестве программиста, эсэмэмщика, дизайнера, фотографа или того же сантехника.

Единственное ограничение – если вы работаете по трудовому договору, то переоформиться в ту же организацию в качестве самозанятого нельзя: на такой переход действует двухлетний мораторий.

И, наконец, самозанятость – это официально задекларированный доход, а значит, можно рассчитывать на ипотечные или потребительские кредиты.

Минус, впрочем, тоже есть. Он довольно-таки жирный, но не перечеркивает обозначенных выше плюсов: самозанятому не начисляется пенсионный стаж.

Налоги (пока) можно не платить

Теперь собственно о налогах. Если вы работаете по трудовому договору, то с каждого заработанного вами рубля придется заплатить 13% подоходного налога. И еще около 30% этой суммы работодатель должен перечислить в фонды пенсионного и обязательного медицинского страхования.

Итого, чтобы вы получили за работу 8,7 тыс. руб. чистыми деньгами, работодатель должен заплатить почти 13 тыс. руб. – обязательные платежи в бюджет.

Если вы индивидуальный предприниматель, то, получив от заказчика (работодателя) 10 тыс. руб., вы будете вынуждены платить, во-первых, шестипроцентный налог (в данном случае 600 руб.) плюс ежегодные фиксированные платежи в пенсионный фонд (за прошлый год это 32,5 тыс. руб., в этом, с учетом субсидирования в связи с пандемией, 20,3 тыс. руб.). Но в любом случае при небольших или нестабильных доходах с каждых 10 тыс. руб. дохода придется отдавать 1,5–2,0 тыс. руб. налогов.

Хотя, конечно, при стабильной выручке от 35–40 тыс. руб. быть индивидуальным предпринимателем выгоднее, чем работать по трудовому договору.

Налоговая ставка для самозанятых – 6% при оказании услуг юридическому лицу и 4%, если услуга оказывается «физику». Но при этом самозанятым начисляются субсидии на уплату налогов. В прошлом году это было 10 тыс. руб. – пока данная сумма не израсходована, ставки для «юриков» и «физиков» составляли соответственно 4 и 3%.

А в этом году, в связи с пандемией, вообще подарок. Во-первых, все уплаченные мной налоги за прошлый год вернули на карточку. Во-вторых, доначислили субсидию в 12 130 руб. Пока она не израсходована, налоги я вообще не плачу: их за меня платит государство. То есть с ближайших 200–300 тыс. руб. легальных заработков налоги мне платить не придется.

Хорошо, скажете вы, мы это уже проходили. Все, кто собирает мебель соседям, сдает квартиры в аренду или приглядывает за пожилыми, выйдут из тени – и тогда-то и начнут гайки закручивать. Не начнут. В законе сказано, что указанные налоговые ставки не подлежат пересмотру до 2029 года.

Что можно, а что нельзя

Когда законопроект готовился, в нем фигурировали только такие услуги, как репетиторство, присмотр за детьми, больными и пожилыми, ведение домашнего хозяйства. Однако после того, как законопроект приобрел статус закона, список разрешенных видов деятельности «растворился».

Таким образом, самозанятый может оказывать почти любые востребованные рынком услуги. Проще сказать, что нельзя. «Запретный» список ФЗ-422 состоит из шести пунктов.

  1. Реализация подакцизных товаров и товаров, подлежащих обязательной маркировке (алкоголь, табачные изделия, лекарства и т. п.).
  2. Перепродажа товаров, имущественных прав (исключение – продажа имущества, использовавшегося для личных, домашних или иных подобных нужд).
  3. Добыча или реализация полезных ископаемых.
  4. Наем работников (нужен напарник или ассистент – значит, статус самозанятого вы переросли, нужно регистрировать ИП).
  5. Предпринимательская деятельность в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров.
  6. Нельзя быть одновременно ИП и самозанятым.

Кроме того, в ФЗ-422 также обозначены ограничения по видам доходов. В их число также попадают доходы от продажи и аренды недвижимого имущества (исключение – доходы от сдачи в аренду жилых помещений).

Чем поживиться риэлтору

Во-первых, рассказать своим клиентам, что статус самозанятого – это самый выгодный способ легализации доходов от аренды квартиры.

Во-вторых, да, получается, что самозанятое лицо – одиночка не может оказывать традиционную агентскую услугу с оплатой по факту состоявшейся сделки (см. п. 2 и 5).

Между тем сопровождение сделки с квартирой – это целый комплекс услуг, в который входит (или может входить) предпродажная подготовка (мелкий ремонт, уборка, проведение фотосессии), организация переезда, организация показов и просмотров, консультации, подготовка документов и т. п. Да, это разовые услуги, которые могут оказываться самозанятым лицом (например, стажером агентства) и оплачиваться клиентом либо непосредственно агентством.

Кстати, некоторые агентства недвижимости рекомендуют новичкам и стажерам оформляться в качестве самозанятых. Для быстрого старта – самое то.

Текст: Филипп Урбан    Фото: ru.freepik.com   

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес