06.11.2019 | 08:00 2792

Почему переход на эскроу-счета не приведет к росту цен на квартиры

Страшилки – основа основ российского рынка недвижимости. «Новостройки переходят на эскроу, а потому неизбежно должны дорожать», – пугают застройщики, а за ними, как мантру, повторяют тезис и все остальные участники рынка. Обозреватель BN.ru с этим не согласился и объяснил, почему проектное финансирование не увеличивает себестоимость строительства и не является причиной для роста цен на жилье.

Несите ваши денежки, иначе быть беде

Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать муравейники по ломовым ценникам? И тем более – кто пойдет оформлять ипотеку (абсолютная авантюра при любых раскладах, кроме быстрого роста цен)? Никто. Поэтому рынок нуждается в периодической – а чем дальше, тем больше и систематичной – медийной поддержке. Каждый должен четко понимать: если сегодня дорого, значит, завтра будет еще дороже, поэтому бегом к застройщику!

Технологии дезинформации могут быть разные, не будем их тут перечислять, суть одна: надо создать атмосферу неизбежности роста цен. Анализ, логика, обоснования – да кому это нужно? – все равно население не разбирается в ценообразовании при строительстве.

В качестве свежего примера страшилки можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.

В качестве основного обоснования «экспертами» чаще всего использовался один-единственный аргумент, что нововведение приведет к росту себестоимости строительства. Формулировка была примерно такая: «Вместо бесплатных денег дольщиков застройщики будут вынуждены брать кредиты в банке, что приведет к росту их издержек. Выше затраты – выше цены». Дополнительным доводом служили примеры подъема ценников в тех проектах, которые перешли или только планировали переход на проектное финансирование.

Вроде бы о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?

А вот и нет! Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.

И вместо листьев денежки зазолотятся где...

В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что, заключая ДДУ, инвестор не покупает квартиру (которой, естественно, еще в природе не существует), а выдает застройщику кредит под его обещание передать квартиру по окончании строительства. Это совершенно не одно и то же! При этом застройщик, получая деньги дольщика, платит ему проценты, но не в виде денег, а в виде скидки к цене готовой квартиры. Размер дисконта зависит от средней процентной ставки по рынку, а также от периода, на который растягивается кредит. Чем дольше пользуется застройщик деньгами инвестора, тем выше суммарный процентный платеж и, соответственно, выше скидка. Поэтому самые низкие цены всегда на этапе котлована. На этапе возведения здания скидка уменьшается и наконец полностью исчезает, когда дом сдается в эксплуатацию.

Это очень важный момент: не «квартиры в новостройках растут в цене по мере строительства» (никаких квартир еще нет!), а дисконт к цене готовой квартиры сокращается, отражая сокращение периода, на который кредитуется застройщик.

Из этой логики становится понятно, что никаких «бесплатных денег дольщиков» никогда не существовало. Это совершенно заблуждение!

Давайте поясним на примере. Допустим, Вася купил «новостройку» за 3 млн руб. с ожидаемой передачей ключей через три года. Через три года – ура, без задержек! – застройщик действительно сдал дом. Изменений за это время на рынке не произошло, но дольщик обнаружил, что его квартира стала стоить 4,2 млн руб. «Я заработал 40% на недвижимости!» – радуется Вася, совершенно не понимая, откуда взялась прибыль.

А поле, поле, поле, поле чудес...

Многие читатели, уверен, уже поняли ход моих мыслей и начали догадываться, откуда взялась прибыль.

Застройщики в поиске средств на строительство могут обратиться в банк за кредитом, а могут получить деньги с дольщиков. Но это отнюдь не означает, что деньги дольщиков ничего не стоят. В примере выше плата застройщика инвестору составила 12% годовых (что с учетом сложных процентов как раз соответствует 40%, иными словами, все, что заработал инвестор, как раз и составило плату застройщика за пользование его деньгами).

Еще одно небольшое отступление. Почему же тогда застройщики предпочитали работать с дольщиками, а не банками, если все равно и тем и другим платить? Ответ лежит на поверхности: дольщиков можно было почти безнаказанно «динамить» в случае срыва сроков строительства. Например, если в нашем примере застройщик задержал бы строительство дома на год (сдав его не за три, а за четыре года), то реальный процент по кредиту упал бы с 12 до 9% годовых. Чем, разумеется, застройщики активно и пользовались. А вот с банками такие односторонние «каникулы», как известно, могут закончиться плачевно.

Итак, мы разобрались, что никаких «бесплатных денег» дольщиков никогда не существовало. Но ведь это был ключевой тезис, на основе которого адепты удорожания (при переходе к проектному финансированию) строили свои прогнозы! Ведь, по их логике, банковское финансирования более дорогое, чем средства инвесторов, что и приведет к росту цен на квартиры.

Как известно из науки, если исходная посылка неверна, то и все дальнейшие выводы тоже ничего не стоят. Что вполне касается всех апокалиптических прогнозов, связанных с эскроу.

Ведь что такое пресловутое проектное финансирование? Средства дольщиков поступают на специальные счета, но застройщик не может ими пользоваться, а лишь получает возможность получения льготного кредита от банка по сниженной ставке.

Если выжать голую суть этой схемы – то получается, что при новых правилах банки перехватывают у населения опцию кредитования застройщика (на которой раньше люди и зарабатывали), оставляя им небольшую и сомнительную опцию заморозки денег на эскроу-счетах под низкую доходность. Раньше дольщики кредитовали застройщиков и получали с этого доход, но теперь банки отобрали у них эту возможность (рассчитывая оставить значительную часть дохода себе, правда и риски тоже). Для застройщиков ничего принципиально не изменилось, если не считать, что им теперь будет сложнее срывать сроки строительства и придется строить быстрее. Они как платили проценты, так и будут платить. Издержки не вырастут – ну и цены на квартиры, разумеется, тоже (при прочих равных). Более того, цены на готовые квартиры могут даже снизиться в противовес снижению дисконта на новостройки (почему так – тема отдельной статьи).

В общем, страшилка предсказуемо обернулась пшиком.

И в полночь ваши денежки заройте в землю там

Правда, есть очень серьезные сомнения в том, что схема с эскроу вообще полноценно заработает. По очень простой причине: инвесторам это становится совершенно неинтересно – проще положить деньги в банк под депозит и купить готовую квартиру. Не очень понятно, как застройщики и банки собираются решать эту проблему.

В любом случае про прошлую двузначную доходность инвесторам придется забыть. Застройщикам нет больше смысла платить дольщикам существенный процент за пользование их деньгами, так как основным кредитором становится банк. На практике это будет выражаться в сокращении дисконта к цене готовой квартиры. Разумеется, на каждом углу будут кричать, что «выросли цены на квартиры», но мы-то понимаем, что никакие цены не выросли, а упал доход с кредитования застройщика.

Вернемся к примеру. Друг Васи Петя тоже хочет купить новостройку, но с грустью видит, что они «подорожали». Теперь новая цена 3,63 млн. «Все пропало, – убивается Петя, – рост цен на 20%!» Но делать нечего – нужно жилье, и он заключает договор с застройщиком. Через три года, получая ключи, он обращает внимание, что его квартира стоит столько же, сколько его друга Васи, – 4,2 млн руб. Доходность вложения упала до 5% годовых, что даже меньше, чем вклад в банке. Заметим, что цена готовой квартиры не изменилась по сравнению с вариантом «до эскроу».

Как видим, анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове.

Предвижу возражения тех, кто не может разобраться в причинно-следственных связях, но хорошо ориентируется в ценах на рынке. Они могут резонно отметить, что цены на квартиры, и не только в новостройках, в последние два года заметно выросли, что как раз совпало с анонсом перехода на эскроу.

Тут, как говорится, мухи отдельно, котлеты отдельно.

Цены в 2018–19 годах действительно выросли, но связано это было не с проектным финансированием, а с резкой активизацией выдачи ипотечных кредитов в 2018 году, когда на рынок хлынул дополнительный триллион рублей (всего объем выдачи в прошлом году составил 3 трлн руб.). Повлиял и ажиотаж, связанный с эскроу (в этом отношении страшилка сработала как и планировалось), когда люди спешили совершить сделки, что, впрочем, без массовой раздачи ипотеки им бы сделать не удалось.

Текст: Дмитрий Маслов    Фото: вектор создан iconicbestiary - ru.freepik.com   

Сергей, 10.11.2019 21:00
Проблемы начинаются при переходе от теории к практике:-)
Рост цен автор объясняет в последнем абзаце без особых доказательств увеличением объемов выдачи ипотеки (основной фактор), и "испугом" населения (вторичный фактор).
При этом рост объемов ипотеки 2018 vs 2017 составил 49%, а (возьмем как пример) 2017 vs 2015 - 76% (2,023 трлн vs 1, 147 трлн). Цены же, например в Спб, в 2015-2017 практически не росли, при увеличении ипотечных средств на 76%, начался же рост с марта-апреля 2018, когда закон об эскроу начал превращаться в реальность. Исходя из этого можно предположить, что ипотека на рост цен не повляла, повлиял только "испуг" покупателей (вплоть до предположения, что как только "испуг" спадет, так и цены упадут:-) На самом деле, конечно, не все так просто, а мой пример не подтверждает и не опровергает основные выводы статьи. С моей точки зрения, в статье изложена очередная теория (которая может быть как верной, так и нет). Пример только демонстрирует, что слишком простые доказательства, к которым автор несколько тяготеет, в сложных случаях не работают - "анализировать рынок становится очень просто, если иметь правильную картину мира в голове" требует добавления "и применять методы, обоснованные теоретически" (иначе начинается подгонка реальности под "картину в голове", о чем, впрочем, я уже писал автору в комментариях к предыдущей его статье).
Но хорошо, что такие статьи есть, можно немного задуматься:-)

Дмитрий Маслов, 08.11.2019 17:00
Вот "когда предложение сократится", тогда и будем обсуждать возможный рост цены. Пока что все с точностью до наоборот - в преддверие эскроу предложение выросло (в Москве точно). В любом случае, предложение влияет на цены только в долгосрочном периоде, а в сми подают историю так, будто цены уже растут сейчас. То есть это просто инфо повод для разогрева спроса и ничего более

Дмитрий Маслов, 08.11.2019 17:00
Вот "когда предложение сократится", тогда и будем обсуждать возможный рост цены. Пока что все с точностью до наоборот - в преддверие эскроу предложение выросло (в Москве точно). В любом случае, предложение влияет на цены только в долгосрочном периоде, а в сми подают историю так, будто цены уже растут сейчас. То есть это просто инфо повод для разогрева спроса и ничего более

Дмитрий Маслов, 08.11.2019 17:00
Приводите аргументы, почему "автор неправильно пишет". У вас ни одного аргумента нет - одни декларации

Евгений, 08.11.2019 09:00
И мой удалили.

Евгений, 07.11.2019 23:00
Полностью согласен. Добавлю ,на данном этапе проектное финансирование выдают всего 10 банков т.е. могут получить максимум 20 самых крупных компаний в городе и если ситуация в 20 году с банками не изменится, и выдавать деньги не будут средним и мелким компаниям,то цена в 21 году увеличится и тем более в 22 г.

Юрист, 07.11.2019 19:00
неправильно автор пишет. Цена инвестиционного продукта (квартира по ДДУ) при эскроу вырастет, и потянет за собой спекулятивный рост готовых квартир. Это очевидно, с каких сторон эту тему не рассматривай. Зато застройщики при эсроу будут стараться быстрее построить объект, чтобы быстрее получить деньги с эскроу-счетов. Это уменьшит срок получения готовой квартиры, купленной по ДДУ.

jjj, 07.11.2019 17:00
1. Почему предложение не поменяется существенно? Для того чтобы финансироваться через эскроу, застройщик сразу должен внести в банк 15% от стоимости дома, выживет крупняк; предложение сократится. Что происходит, когда спрос остается неизменным, а предложение сокращается? 2. Можно дополнить статью инфо от банков по тому, чего будет стоить для застройщиков эскроу? Услуга не бесплатна. На кого будут переложены эти затраты? 3. То, что упомянуто в статье: "инвесторам это становится совершенно неинтересно – проще положить деньги в банк под депозит и купить готовую квартиру" - при этом застройщик всё равно в ходе стройки должен привлекать деньги дольщиков (хоть и через эскроу), то есть вынужден будет давать "скидки" (в вашей терминологии - "платить за кредит") и дольщику, а не только банку. Никто в убыток работать не будет, а следовательно, общий уровень цен вырастет. Объективно.

Карамболь, 07.11.2019 16:00
Золотые слова

Игорь, 07.11.2019 14:00
Я не стал бы в прямую складывать котлован и вторичку. Возьмем абстрактного покупателя из другого региона, с деньгами. Если он купит котлован, то по сути инвестирует свои деньги в застройщика, а квартиру получит только через 3 года. Эти 3 года будет снимать, поднимая спрос на аренду. За 3 года много воды утечет. Если купит сразу квартиру - поднимет спрос на покупку.

Да, по моей логике меньше денег получат застройщики, в сумме, за котлован и за продажу построенного. Потому что тут подключились банки и имеют свою маржу. Но т.к. мы имеем конкурентный рынок и часть продавцов (зачтройщики) получили гарантированный минус, то действительно, у них остается только 2 пути: или снизить маржу, удержав цену на прежнем уровне или снизить объемы.

Вы считаете что это будет маржа, а я что объемы. Правда, вероятно, окажется где-то по середине. И да, в Москве цена сильно выше и есть большой запас прочности за счет цены земли. Но в других регионах этого нет, цена близка к себестоимости и маржа низка, снижать ее никто сильно не будет.

Дмитрий Маслов, 07.11.2019 10:00
С точки зрения ценообразования, первичка - не квартиры. С точки зрения спроса населения - то и другое можно складывать, т.к. деньги покупателей идут или на вторичку ИЛИ на первичку. Если больше ушло на вторичку (по вашей логике), значит меньше поступило на первичку и наоборот. Вырастут цены на вторичке? Значит (при прочих равных) упадут на первичке, все жестко связано. Насчет снижения объемов предложения в первичке - не повторяйте за другими их мантры, ни на чем не основанные. Объем предложения если и упадет, то разве что в провинции, но это вряд ли тут интересно. В Москве так уверенно растет, в СПб не изучал. Маржа застройщиков - величина гибкая, т.к. зависит от стоимости земли, которая в свою очередь зависит от цен на недвижимость.

Игорь, 06.11.2019 19:00
Не согласен с Вами.

>> Первичка "дорожает" (почему, выяснили в статье), значит чтобы уравнять это, вторичка должна подешеветь!

Нет! Как раз в статье выяснили, что первичка (построенные дома от застройщика) стоят столько-же (4.2 млн.), дорожает покупка "колована", а это не жилье (см. статью). То есть покупателям становится менее интересно покупать у застройщиков, и это логично, т.к. здесь подключились банки, и будут иметь свой доход, как всегда, получаемый от конечного покупателя. Отсюда рост спроса, а следовательно цены во вторичке. И падение объемов в первичке, т.к. стоить себе в убыток никто не будет, тут уже работает другой закон - чем больше маржа, тем больше строят.

Д.Кришнамурти, 06.11.2019 18:00
суммарный спрос - это к тому же ещё и количество желающих купить, но не имеющих всей суммы и поэтому берущих доступную на конкретный момент ипотеку ( а это регулируется извне рынка )

Дмитрий Маслов, 06.11.2019 17:00
Неверно. Средние цены на рынке определяет соотношение суммарного спроса (количества денег на руках на покупку первички + вторички) и суммарного предложения (количество лотов в первички + вторичка). В результате реформы эскроу ни то, ни другое существенно не меняется. (Денег у людей больше не стало, так же как квартир в продаже меньше). Т.е. средние цены не меняются. Но это средние, но структура цен меняется. Первичка "дорожает" (почему, выяснили в статье), значит чтобы уравнять это, вторичка должна подешеветь! Локально - да, может произойти переориентация на вторичку, но это будет означать, что у застройщиков останется невыкупленным их объем, им придется демпинговать и т.д.

Игорь, 06.11.2019 14:00
Все верно, но не совсем, если рассомотреть вторичный рынок. Цена на нем формируется с учетом первичного. И если раньше покупатель сравнивал (по ценам из статьи) за 3млн новое, но через 3 года, или за 4,2 готовое. То теперь 3,6 против 4,2. Стимулов ждать стало существенно меньше, т.е. люди чаще будут выбирать вторичку, подталкивая цену на вторичку вверх. То есть первичку, за те-же 4,2, будут покупать меньше, а значит и меньше строить (а еще будут меньше строить из-за того что банки не будут кредитовать часть застройщиков). А меньше ввод - выше цена ввобще по рынку. Так что экскроу более чем реально влияет на рост цен.

И,Б., 06.11.2019 14:00
Наконец нашлось подтверждение моих мыслей. Проблема одна остается - что откат цен назад происходит намного с большим скрипом, чем их взлет. И на прежний уровень вряд ли вернутся.

Artem Bogdashev, 06.11.2019 11:01
Согласен абсолютно со всеми тезисами.
Расти квартиры от этапа котлована перестали кстати уже года 3 как.
Я уже тогда ввязывался в свою 3-ю сделку ДДУ только лишь по причине возможности выбора нужной планировки на нужном этаже в конкретном доме, за строительством которого наблюдал с момента получения разрешения на строительство застройщиком. Так вот, как стартанул проект в 2014-м по 100т.р. за метр, так я и взял практически готовую квартиру через 1,5 года за 106 т.р./м. в уже возведенном под крышу здании.
"Слегка" расстроившись расхождением между проектными обещаниями и реальными фактами (замена лифтов на более дешевые, радиаторов, стеклопакетов, упрощение фасадов, детские площадки в стиле жесткий эконом и пр. прелести) некоторые содольщики спешно отказывались от своих еще "не-квартир", забирая свои кровные деньги обратно. Я для себя сделал вывод, что любая следующая покупка жилья должна быть только в готовом строении, сданном госкомиссии, чтобы покупать не красивые буклетные обещания, а реальное построенное жилье, платя за то, что сделано.
А зарабатывать лучше на нормальных финансовых инструментах!

Евгений, 06.11.2019 10:00
Экономически всё правильно, но мало кто у нас в стране задумывается над кредитованием/рисками/ставками.

Такой фактор как возможность купить собственную квартиру по минимальной цене, пусть и кредитуя застройщика с этапа котлована для большинства на нашем рынке является решающим. Рост этой минимальной цены и воспринимается людьми как подорожание, и нет никакой разницы по какой причине произошёл этот рост.

Васисcуарий, 06.11.2019 09:00
А почему вы удалили мой комментарий?

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес