22.10.2019 | 08:00 7309

Можно ли заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

Все вокруг думают, что недвижимость – консервативный инструмент с низкой доходностью. Надежно, просто и понятно, но ничего существенного не заработаешь…

Например, сдавая квартиру, в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон. По ночам просыпаешься в холодном поту, опасаясь, что соседи нажалуются на шум или арендаторы вовремя не заплатят и придется их выгонять, а потом искать следующих.

Вариант с покупкой квартиры и дальнейшей перепродажей едва ли лучше. Согласно большинству индексов, недвижимость за последние 10-12 лет в номинальных ценах практически не подорожала, а инфляцию (обесценение денег) никто не отменял.

Вперед в прошлое

Зачем такие сложности? Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании «ПИК» (одного из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб. Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат. Ну а риски… Какие тут могут быть риски! Ведь всякому известно: недвижимость всегда в цене и вложения в нее – самое безопасное, что только может быть.

Надеюсь, читатели догадались, что сказанное выше – не более чем шутка (а то еще примут всерьез).

Акции «ПИК», конечно, никакая не недвижимость, а если кому-то даже удалось заработать на росте котировок, то любому ясно, что заработал он не на недвижимости, а на вложениях в финансовые активы. Инвестор в квартире не жил, стены не трогал, дверями и унитазом не пользовался, может даже и не видел ни разу пиковских коробок, что, однако, совершенно не помешало ему получить сумасшедшую доходность (конечно, чисто теоретически). Совершенно очевидно, что нельзя приравнивать вложения в недвижимость и вложения в финансовые инструменты, которые имеют отношение к недвижимости.

Тогда почему все на полном серьезе рассматривают покупку ДДУ (или иные варианты инвестирования в новостройки) как вложения в недвижимость? Знаю огромное количество людей, которые хвастались, как удачно купили «квартиры» на этапе котлованов и после сдачи их в эксплуатацию смогли перепродать существенно дороже. Их почему-то не смутил тот факт, что они не могли владеть недвижимостью по той простой причине, что этой недвижимости еще в природе не существовало. Не смутил их и сам факт удорожания их актива. Почему их актив со временем стал дороже – над этим они, по всей видимости, не очень думали, по привычке приписав сие чудесное свойство недвижимости. И, наконец, не смутили их повышенные риски инвестирования. Если недвижимость – настолько безопасно, как принято считать, откуда вновь и вновь берутся толпы обманутых дольщиков? Что-то тут не сходится, не правда ли?

Сказка о золотой рыбке частных инвестицийДрагметаллы, облигации, депозиты, недвижимость... Разбираемся, куда лучше всего вложить >>Не буду вас томить данными загадками. На самом деле никакого парадокса тут нет, и ответ довольно простой. Все дело в том, что «новостройки» (точнее, то, что ими называют) – тоже никакая не недвижимость (как и акции «ПИК»); приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки, заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях.

Да-да – именно на финансовых операциях! Покупая «новостройку» – дольщик фактически кредитует застройщика под его обещание передать ему квартиру по окончании строительства. Частный инвестор предоставляет застройщику деньги, на эти деньги тот ведет строительство и взамен платит дольщику проценты.

«Какие еще проценты?» – спросит внимательный читатель. Вроде бы в договоре долевого участия ничего не сказано про проценты?

Назад в будущее

А вы никогда не задумывались, почему самые низкие цены на новостройки на этапе котлована, затем постепенно цены растут и наконец достигают максимума в момент сдачи в эксплуатацию? Зачем застройщику вообще предоставлять скидки покупателям на этапе котлована? Иначе ему было бы выгоднее построить квартиры и продать их покупателям по максимальной цене. А деньги на строительство взять, допустим, в банке. Но банку пришлось бы платить проценты по кредиту… А дольщикам можно не платить проценты за предоставленные деньги, но взамен предложить скидки на квартиры (иначе никто из них не согласится).

Вот и ответ: скидки на «квартиры в новостройке» к цене готовой квартиры и есть аналог процентных затрат девелопера, и эта же скидка – не что иное, как процентный доход частного инвестора. Частный инвестор ссужает девелоперу деньги, тот строит для него квартиру и расплачивается скидкой к цене готовой квартиры. Чем больше срок пользования деньгами, тем выше общие процентные затраты. Именно поэтому самые вкусные цены обычно на этапе котлована. Чем ближе дата ввода в эксплуатацию, тем меньше дисконт.

Как видите, ларчик открывается просто. Главное не повторять за другими ерунду, что покупка ДДУ – это покупка недвижимости, а понимать, что это приобретение финансового инструмента со своими рисками и с более высокой доходностью. Кстати, процентная ставка по кредитам почти всегда превышает депозитную ставку. Поэтому доходность по бумагам ДДУ обычно больше, чем если бы вкладчик просто положил деньги в банк.


Давайте подведем черту. Высокая доходность недвижимости – не более чем миф, связанный с тем, что большинство людей не понимают, на чем они в действительности зарабатывают. Заключение ДДУ – это не покупка недвижимости, а квазифинансовая операция, при которой дольщик зарабатывает на том, что кредитует застройщика. При переходе рынка на эскроу ДДУ как работали, так и будут работать, просто часть маржи теперь заберут себе банки.

Ну а если вы хотите получать доход именно от недвижимости (а не от рискованных финансовых операций), вам придется смириться с низкой доходностью. И по старинке размещать объявления, заниматься администрированием, искать арендаторов и не спать ночами.

P. S. Провал по акциям «ПИК» в последнюю неделю прозрачно намекает, чем обычно заканчиваются поиски высокой доходности для инвесторов. Вложения в ДДУ – не исключение.

Подборка квартир-студий в новостройках Петербурга

Текст: Дмитрий Маслов    Фото: вектор создан vectorpocket - ru.freepik.com   

Atlant, 01.11.2019 14:00
Подождите, я когда заключаю контракт на постройку судна, линкор к примеру и получаю его через 5 лет , ПОТОМУ ЧТО не могут линкор построить за сутки ,или двое суток или за трое...
Так и с квартирой, вы заключаете контракт на квартиру, что обещают построить КВАРТИРУ а не буханку хлеба, или самосвал.
Причем тут сроки?
И покупка линкора это вложения во что по Вашему?

Atlant, 01.11.2019 14:00
Все равно не понял Вас, акции пик это не недвижимость, это акции строительной компании, Вы можете "вьехать" в акции, жить в акциях, сделать ремонт в акциях?? Тогда и золотые монеты с изображением дома, можно считать недвижимостью)
А то что перепродать ДДУ, так раньше были бумажки о собственности, и они тогда перепродавались, возникала такая же бумажка, но с другой фамилией. НО!!! По сути вы продавали недвижимость. Нужна была бумага о собственности, называйте её как хотите, дду, о собственности, закладная или как там и т.д.
И с ДДУ, вы продаете не бумагу (акцию где прибыль компании заложена, дивиденды и т.д. )а продаете квартиру. ДДУ это будущая квартира, покупатель смотрит НЕ на ДДУ, а что с собой представляет квартира. Это как технический паспорт, смотрят что из себя представляет квартира, а не бумага или компания(как по акциям)

Юлия, 29.10.2019 23:00
Конечно можно, если ты профессионал или работаешь с профессионалом.

Сергей, 29.10.2019 21:00
Дмитрий, "текст" - это вся статья. И у вас в "тексте" используется неверный подход при анализе графиков (и да, про циклы потому и ни слова, что вы их не учитываете:-). И вывод по прибыльности получаете в результате такой, какой хотите. Но оставайтесь горды своим текстом и подходом, я не против. Если bn.ru хочет иметь статьи, где аналитическая часть хуже, чем у схожего московского сайта - дело bn.ru.

Сергей, 28.10.2019 21:00
Так держать! Начнем с сомнений в способностях оппонента анализировать тексты, чтобы было не "скучно читать" :-)
Ответим симметрично автору - это вы меня не поняли. Я пишу, что циклические области не анализируют, так как вы это делаете (если, конечно, правду узнать хочется, а не любой ценой гипотезу подкрепить). И графики не анализируют в стиле "так понятно". Приведенный выше график не содержит ни одного полного цикла. А вы берете предыдущий экстремум и произвольно объявляете его "завершением роста". Вы бы хоть дождались завершения текущего роста. Если кто-то решит по вашим выкладкам стратегию инвестиций строить, то она пострадает.
И да, я и пишу, что так как статья про другое, то это сюда в таком виде вообще лучше было не включать.

P.S. Комментировать положение "приобретение ДДУ – инвестирование в финансовый инструмент, а люди, которые вложились в новостройки, заработали не на недвижимости, а на финансовых операциях." вообще не стал. Нет здесь противопоставления. Сравнили бы с условным фьючерсом на недвижимость, было бы корректнее. Но да, для разгона скуки не так подходит.

Дмитрий Маслов, 28.10.2019 17:00
По-моему вы статью просто не поняли. Насчет индексов - вот просто прикрепляю, там все видно. Если прямо с нижней точки 2009 года смотреть, то там конечно можно какой-то рост разглядеть. А так понятно, что рост закончился в 2008 году (это в номинале, а в реальных ценах сильнейшее падение). Но статья моя вообще про другое - про иллюзии покупателей новостроек. А насчет стиля - ну стиль специально такой - "о серьезном несерьезно", иначе было бы скучно читать

Дмитрий Маслов, 28.10.2019 17:00
Вы когда в магазин за хлебом идете, платите деньги, что получаете взамен - хлеб или обещание привезти вам буханку через три года? Разницу ощущаете?

Дмитрий Маслов, 28.10.2019 17:00
в таком случае и акции "ПИК" - тоже заработок "на недвижимости", и тут мы возвращаемся к тексту. Вообще, недвижимость - понятие, которое тесно связано с землей и с непосредственным использованием. Покупатель дду может перепродать свою бумажку (это свойство финансового актива), но
- жить не может
-физически использовать не может
-даже просто подойти к этому месту, которое якобы "купил" чаще всего не может.
Физического объекта не существует, это фикция в голове инвестора

А мандарины... продавец по дороге из Абхазии может скушать свои мандарины, может родственникам раздать, может выбросить наконец.

А вот со фьючерсом на мандарины такое не получится сделать, в том и различия

Сергей, 26.10.2019 14:00
Не понравилось, что автор не потрудился рассмотреть цикл рынка недвижимости и просто взял удобные для него цифры из выборки. Соотвественно, верный (общеизвестный) вывод, что недвижимость - актив в целом консервативный, подпорчен непонятным (так как к основным выводам статьи это никак не относится) желанием показать, что относительно инфляции он не очень хорош.

Примеры:
Как в статье, так и ниже автор в комментариях тяготеет к 10 годам. При этом по Кийосаки цикл явно дольше (15 или 20 лет - не помню), одна из первых же статей нагугленных показала, что два последних полных цикла в UK, например, составили от конца рецессии до конца рецессии 14 и 16 лет (1982-1996-2012). Если же мы возьмем всю выборку https://www.bn.ru/analytics/, на которую автор же ниже и ссылается, то получим по первичке рост с января 2005 по сентябрь 2019 (14-15 лет как раз) на 330% при инфляции за тот же период в 216%.
И даже если взять ровно 10 лет последних из той же выборки, то получим 61%, а никак не 30%, про которые автор пишет ниже ("https://www.bn.ru/analytics/ не более чем 30% за 10 лет. ").

P.s. И стиль несколько неровный: например, "по ночам просыпаешься в холодном поту" (от всякой ерунды) - совершенно ненужная гипербола тут.

Atlant, 25.10.2019 14:00
Не очень понятна Ваша мысль, что значит нельзя считать - "покупку "новостройки" нельзя считать вложением в недвижимость" Вы что получите в конце: самосвал, деньги или квартиру?

Atlant, 25.10.2019 14:00
Ну это не совсем финансовые инструменты. Все таки зарабатываете именно на недвижимости. Есть риски, это да, кто спорит?!
Это как купить мандарины в Абхазии и продать в Москве. Всё равно в итоге заработали на мандаринах, пускай и риски финансовые.
Тут Вы не правы.

Дмитрий Маслов, 23.10.2019 15:00
См. котировки

Дмитрий Маслов, 23.10.2019 15:00
https://www.bn.ru/analytics/ не более чем 30% за 10 лет. Это в номинале. В реальных ценах - снижение. По другим городам динамика хуже

Дмитрий Маслов, 23.10.2019 15:00
Спасибо. Поясните, пожалуйста, где вы видите ошибки. Основная мысль статьи в другом - что покупку "новостройки" нельзя считать вложением в недвижимость. Люди, которые заключили ДДУ - зарабатывают, но не на недвижимости, а на финансовых операциях. Принципиально отличается и ценообразование "новостроек" и готового жилья. И, кстати, из этой логики совершенно понятно, почему сейчас котлован стал невыгоден (а ранее был выгоден)

Artem Bogdashev, 23.10.2019 13:00
Григорий, гляньте ноябрь-декабрь 2018г цену за 1кв.м., посчитайте инфляцию за эти 11 лет и теперь посмотрите на свое утверждение. Цены за 11 лет так и не достигли уровня 2008г. И это в рублях! А если посмотрите, сколько стоил 1м в долларах, пррслезитесь.

владимир пузанов, 23.10.2019 12:00
Хорошая статья, не смотря на некоторые ошибки в тексте и не актуальность в настоящее время покупки на этапе котлована. Главное в статье простой и понятный тезис. Надежные инвестиции- маленький доход, рискованные инвестиции- можно много заработать, а можно и не заработать.

АА, 22.10.2019 12:01
И? Где 50%?

Григорий, 22.10.2019 11:01
Не понятно о каком индексе цен идет речь, но в Питере цены самые дорогие сейчас за всю историю рынка недвижимости.

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес