31.10.2019 | 08:00 637

Кто наживается на войне дольщиков с застройщиками?

Стоит девелоперу даже не по своей вине затянуть сроки строительства, и на него сыплются требования неустойки. У юристов даже появилась отдельная специализация – судиться с застройщиками. Кому выгоден этот потребительский экстремизм разбирался BN.ru.

Солнечный день - в ослепительных снах

Если ввод дома задерживается, дольщик получает право предъявить к застройщику финансовые претензии за просрочку. В Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства поясняют: «За нарушенные сроки строительства, указанные в ДДУ, несут ответственность застройщики. Дольщики могут предъявить застройщикам в арбитражном суде требования о выплате неустойки». При этом нужно помнить, что ответственность застройщика  определяется не сроком получения разрешения на ввод, а конечным сроком передачи квартиры владельцу.

Однако, не всегда срыв сроков зависит от нерасторопности застройщика. Причинами могут служить задержки с подключением к сетям монополистов, появление новых требований к передаче объекта и другие технические неувязки. «Довольно часто задержки связаны не столько с действиями застройщика и его генерального подрядчика, сколько с давлением внешних сил бюрократического характера», – называет вещи своими именами основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Небольшие сдвиги сроков ввода домов в эксплуатацию случаются даже у крупных и стабильных девелоперов. Дескать, и чемпионы мира по покеру иногда проигрывают.

Пожелай мне удачи в бою

Другое дело, что часть покупателей не прощают строительной компании никакое отставание. Точнее говоря, не прощают юристы. «Сразу же после сдачи жилого дома почтовые ящики новоселов заполняются листовками с коммерческими предложениями: „Поможем наказать застройщика“, „Мы знаем, как погасить ипотеку за счет застройщика“», – жалуется сенатор от Воронежской областной думы Сергей Лукинр.

А ларчик просто открывается. В лихие 90-е чуть ли не каждый сельскохозяйственный техникум первым делом пытался переименоваться в университет, а вторым – начинал учить очень востребованным юридическим профессиям. В итоге страна имеет перепроизводство правоведов, которые тоже хотят кушать.

«Соответственно, сейчас у юристов появилась отдельная построенная на эксплуатации возможности судиться с застройщиками специализация», – возмущается генеральный директор компании «Формула Сити» Юрий Грудин.

«Наши адвокаты выигрывали судебные процессы с наиболее проблемными застройщиками (более 1400 выигранных дел), – читаем на сайте одной из профильных юридических контор. – И быстро взыскивали деньги на счета наших клиентов с привлечением государственных органов и иных работающих эффективных схем».

Более того, согласно результатам всероссийского опроса, проведенного Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗ) и Институтом развития строительной отрасли (ИРСО), в подавляющем большинстве случаев иски подают не сами покупатели жилья, а профессиональные юристы по доверенности – 68%. Сами дольщики только на втором месте – 25% исков. А на третьем индивидуальные предприниматели и юрлица, выкупившие неустойку у дольщика по договору уступки, – 14%.

Явление даже удостоилось персонального названия – потребительский экстремизм. «Под потребительским экстремизмом обычно понимается недобросовестное манипулирование нормами закона со стороны потребителя, основная цель которого – не защита своих прав, а получение материальной выгоды и дохода», – разъясняется на страницах очень научного журнала «Евразийская адвокатура».

И есть чем платить, но я не хочу...

Сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский предлагает формально делить вал судебных исков на два потока. Претензии по качеству строительства и по соблюдению сроков передачи квартир покупателям.

Претензии к качеству для российского рынка являются незыблемой составляющей – как голуби для помойки. Проектное финансирование только снизит конкуренцию, а сам рынок первички не предполагает, что клиент вскоре придет повторно. Поэтому и незачем особо стараться.

Так по закону «О защите прав потребителей» (171-ФЗ), товаропроизводитель (застройщик – самый что ни на есть обычный производитель), допустивший недостатки при оказании услуг гражданам, в соответствии со ст. 13 171-ФЗ выплачивает не только сумму взыскиваемого ущерба и судебные расходы, но и так называемый потребительский штраф в размере 50% от суммы иска.

«А вот за нарушение сроков передачи гражданину квартиры согласно ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан заплатить неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки», – забивает  гвозди в крышку гроба застройщика юрист практики консалтинга адвокатского бюро «Румянцев Лигал» Антонина Кобулей.

Правда, нужно понимать, что подавший в суд на опаздывающего застройщика дольщик будет далеко не первым. Согласно результатам всероссийского опроса, сталкивались с проблемой 70% девелоперов.

«Эксперт РА» подсчитал, что сегодня с отставанием строится треть жилой недвижимости в стране. При этом средний срок задержки превышает год. «Каждый квартал просрочки в новых условиях будет уменьшать общую маржу проекта на 1,3% от выручки. Просрочка в один год приведет к сокращению маржи за счет переплаты процентов по кредиту в размере 5,2% от выручки», – подсчитали аналитики. И у застройщиков появляется железобетонный стимул поторопиться.

Не остаться в этой траве

Итак, застройщик не проявил расторопность, и суд вынес постановление в пользу истца. Гордый победитель с исполнительным листом может отправиться в строительную компанию. Но лучше предъявить официальную бумагу банку, где открыт счет компании.

Цена победы более-менее известна. «Заявляемый в суд размер требований дольщика, как правило, составляет несколько сотен тысяч рублей, а с учетом штрафов и неустоек на порядок превышает реальную стоимость устранения выявленных недостатков», – отстаивает права строителей депутат Государственного собрания Республики Башкортостан Елена Родина. «Суммы исков зачастую многократно превышают реальную стоимость устранения строительных дефектов. Суды, как правило, встают на сторону потребителя», – соглашается Сергей Лукинр.

Но порой особо жадные потребители наступают на грабли. В юридической прессе фигурирует такой пример: «Согласно заключенному договору застройщик был обязан передать квартиру в четвертом квартале. Исполняя свои обязанности, 19 декабря застройщик направил письменное уведомление представителю дольщика, который получил данное извещение лишь в январе, а сам дольщик явился на подписание акта приемки лишь в марте, после чего предъявил застройщику требование об уменьшении цены договора в связи с нарушением сроков сдачи объекта». Этот дольщик не получил ни копейки.

Зато другие – получили. По данным НОЗ и ИРСО, неустойки платили 39% опрошенных стройкомпаний. При этом 8% из них выплатили неустойки, размер которых превышал 10 млн руб. (суммарно). Но чаще (40%) это сумма ограничивалась рамками в 1–3 млн руб.

Остается последний вопрос. Насколько потребительский шантаж согласуется с моралью. Тут каждый думает в меру своей распущенности.

Кстати, Минстрой всерьез озабочен проблемой «потребительского терроризма», и уже в этом году ведомство планирует завершить разработку законопроекта, призванного ограничить шквал исков по взысканию неустойки с застройщиков.


Юрий Грудин, генеральный директор компании «Формула Сити»:

– Судебная практика крайне разнонаправленна и порой нелогична. Я помню, например, судебное решение выплатить дольщику сумму выше стоимости квартиры, при том что сама квартира оставалась у дольщика в собственности.

И это больно, тем более что новое законодательство еще агрессивней ужесточает последствия задержки сроков сдачи на несколько месяцев. Причем эти карательные меры совершенно не работают на дисциплину застройщика, а только пачкают историю объекта.


Антонина Кобулей, юрист практики консалтинга адвокатского бюро «Румянцев Лигал»:

– Предусмотренная законом справедливая для указанного случая неустойка может быть снижена в судебном порядке по заявлению застройщика в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Это подтверждается многочисленной судебной практикой.

Но даже в случае успешного разрешения судебного спора о взыскании неустойки получить ее от застройщика по исполнительному листу может быть непросто в связи с отсутствием у него средств для ее погашения.


Катерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management:

– Если официально сорваны сроки передачи ключей, предусмотрены конкретные штрафные санкции, неустойки большие, и для дольщика есть смысл последовательно заниматься этим вопросом.

Но если застройщик находится в процедуре банкротства, вопрос скорее состоит о том, как вообще получить какую-то компенсацию. Я не рекомендую требовать в этом случае в суде деньги, выгоднее требовать помещение – тогда следующий застройщик, который придет достраивать объект, будет обязан рано или поздно передать дольщику ключи от его квартиры.


Текст: Игорь Чубаха    Фото: asier_relampagoestudio - ru.freepik.com   

Дмитрий, 02.11.2019 14:00
Купил коммерцию по 214 ФЗ. Застройщик затянул сдачу на 2 года. А суд сказал - это же коммерция! Т.е. даже ваш 214ФЗ для суда, это не закон, а бумажка в ведре. Вот так, граждане, закон это там, а у нас конкретный судья решает, что с вами будет.

Анонимно, 31.10.2019 12:01
Пропагандистская статья. Здесь пытаются оправдать застройщиков, несмотря на то, что многие граждане, покупая квартиру, как правило живут в съёмной. И почему, в таком случае, застройщик должен быть белым и пушистым, а человек должен при этом отдавать за съёмную квартиру, платить ипотеку (функция покупки без ипотеки доступна единицам), соответственно переплачивать по вине застройщика. Есть нормы закона, и, будьте добры, их необходимо исполнять.

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес