26.04.2019 | 08:00 1851

Купить, чтобы сдавать: трешки против однушек

Жилье начального уровня востребовано у непритязательных съемщиков – от гастарбайтеров до студентов. Арендаторы двушек и трешек – как правило, люди семейные, с детьми, а потому более требовательны. И если вы не планируете превращать просторную квартиру в нелегальную общагу, а рассчитываете сдавать приличным людям, придется и денег вложить, и потрудиться. Стоит ли игра свеч? Или выгоднее владеть двумя однушками, чем трешкой? Будем разбираться.

Однокомнатная квартира традиционно считается беспроигрышным объектом для инвестиций. Но в прошлой публикации мы это расхожее убеждение частично опровергли, показав, что реальный срок окупаемости вложений в студии и однушки за счет аренды – от 12 до 17 лет. Причем это по сегодняшним ставкам, без простоев и с минимальными вложениями в ремонт. А как быть с двушками и трешками? Подходят ли они на роль квартиры-кормилицы для начинающего инвестора?

Начнем с традиционной лабораторной работы.

В каком районе покупать?

Воспользовавшись калькулятором «Оцените свою квартиру» в разделе «Аналитика» на БН.ру, мы попытались прикинуть, где выгоднее владеть двушкой или трешкой: в центре, серединном районе или в периферийной новостройке.

Две оговорки. Во-первых, сервис онлайн-оценки оперирует огромными объемами текущих и архивных данных, но он не умеет заглядывать в будущее. Поэтому приведенные значения – это цены и арендные ставки сегодняшнего дня.  

Во-вторых, в отличие от жилья начального уровня (однушек и студий), двушки и трешки – это семейные квартиры. Большинству арендаторов студий и однушек нужна просто крыша над головой – и им обычно не до капризов, была бы цена приемлемая. Арендаторы, ищущие просторное жилье, как правило, более требовательны к качеству обстановки. А если речь о квартире комфорт-класса и выше, то клиенты хотят видеть не простой, а дизайнерский ремонт.

Поэтому сегмент двух- и трехкомнатных квартир отличается более широким разбросом цен и арендных ставок, чем сегмент однокомнатных. Но цены продажи зависят в первую очередь от неизменяемых параметров (тип дома, местоположение), а ставки аренды – от состояния и комплектации самой квартиры.

Формируя подборку, мы пытались подвести эти два показателя к общему знаменателю, выбирая квартиры в состоянии «можно жить», то есть с относительно свежим ремонтом, но без дизайнерских изысков. Результаты свели в таблицу. Вот что у нас получилось.

Местоположение, тип дома, площадь Средняя цена, млн руб. Средняя арендная ставка, тыс. руб. в мес. Доходность, % в год Окупаемость, мес.

Прикадье

Пушкинский район, Шушары, трехкомнатная квартира 88 кв. м в новом монолитном доме

7,7

27,0

4,2

286

Серединные спальные районы

Фрунзенский район, Купчино, двухкомнатная квартира 44 кв. м в панельной брежневке

4,8

24,3

6,1

195

Приморский район, трехкомнатная квартира 77 кв. м в панельном доме 137-й серии

9,2

41,8

5,5

220

Московский район, двухкомнатная квартира 50 кв. м в типовом сталинском доме или современном ЖК эконом-класса

6,7

31,2

5,6

215

Исторические районы

Адмиралтейский район, трехкомнатная квартира 52 кв. м в старом фонде после капремонта

6,3

57,8

11,0

109

Петроградский район, двухкомнатная квартира 48 кв. м в старом фонде после капремонта

7,7

43,0

6,7

178

Предварительные выводы. Центр с набережными и музеями в пешеходной доступности однозначно выигрывает. Серединные районы оправдали свое определение и оказались в середине рейтинга. В то же время срок окупаемости просторных квартир в периферийных новостройках неумолимо стремится к четверти века.

Центр выигрывает

Итак, минимальный срок окупаемости в нашем рейтинге показала квартира в тихой части Адмиралтейского района. Это старый фонд. И при покупке такого жилья, чтобы довести его до кондиции «можно жить», скорее всего, потребуется не косметический, а капитальный ремонт. Так что серьезные вложения неизбежны.

Разумеется, жилфонд исторических районов неоднороден. Спросом у арендаторов пользуется «золотой треугольник», тихие дворы близ Невского проспекта. Примечательно, что даже в фешенебельных районах имеются коммунальные квартиры, требующие серьезных вложений, но перспективные для рантье.

Чтобы выветрить дух вчерашней коммуналки, придется менять полы и отчищать стены до кирпича. Да, это немалые траты. Но есть существенный плюс. Расселение коммуналок частично финансируется из городского бюджета – продавцы комнат могут рассчитывать на компенсацию по программе «Расселение коммунальных квартир». А потому у сегодняшних покупателей есть возможность приобрести требующий заботы кусочек «города-музея» по вполне гуманной цене.

Если в общих чертах, то арендные ставки на двух- и трехкомнатные квартиры в центральных районах стартуют с отметки 25 тыс. руб. (состояние «жить можно») и доходят до шестизначных значений (видовые квартиры в фешенебельных районах).

Стабильная середина

Актуальные арендные ставки самых демократичных двух- и трехкомнатных квартир в спальных районах – почти такие же, как в сегменте однушек (до 20 тыс. руб.). Но состояние таких квартир можно охарактеризовать как убитое.

Это либо «филиал овощебазы», который активно эксплуатировался несколькими поколениями съемщиков-гастарбайтеров, либо объект класса «бабушкин ремонт», в котором одна из комнат превращена в склад хозяйской утвари.

Но если это типовая двушка в панельке, то качественный ремонт плюс оснащение полным набором бытовой техники позволит перевести квартиру в разряд семейного жилья (арендная ставка – 24-28 тыс. руб. в месяц). Такое жилье обычно снимают надолго – на несколько лет.

Актуальный диапазон арендных ставок для просторных трешек в относительно свежих домах – от 30 тыс. до 50 тыс. руб. В первом случае речь о незахламленной квартире с демократичной обстановкой. Чтобы соответствовать верхней границе ценового диапазона, квартира должна быть в идеальном состоянии и располагаться в пешеходной доступности от метро. Но специфика данного сегмента в том, что сроки аренды короче.

Периферия: все сложно

В новых ЖК в районах прикадья, под завязку забитых малогабаритными квартирами, встречаются действительно просторные двушки и трешки с большими кухнями. Но арендный спрос на такое жилье, мягко говоря, ограничен, и даже изысканным дизайном и ремонтом ситуацию не исправить.

Результат: однокомнатную квартиру или студию с идеальным ремонтом можно сдавать за 20 тыс. руб. в месяц, при этом актуальная ставка для 90-метровой трешки едва ли превысит 30 тыс. руб. в месяц. Более того, располагая таким бюджетом, можно рассчитывать даже на 100-метровую четырехкомнатную квартиру в доме, заселенном многодетными семьями, получившими жилье от государства.

Кстати, никакого парадокса в таком раскладе нет. Ведь просторные квартиры в таких новостройках ориентированы в первую очередь на семьи с двумя-тремя детьми. При этом сегодняшний уровень инфраструктурного развития новых территорий массовой застройки – с очередями в детские сады и двусменным режимом в школах, с пробками на выезде – прямо скажем, не манят обремененных семьями съемщиков в Шушары и Кудрово.   

Потенциал, впрочем, есть: возможно, в обозримом будущем съемщиками станут сегодняшние владельцы однушек и студий, которые обзаведутся семьями, но не захотят покидать привычный район. Но повлиять на ход процесса вы не сможете: перспективы зависят не от квартировладельцев, а от властей – а именно от того, как они будут решать проблемы со школами, детскими садами и транспортом.

Вывод: три или одна?

Очевидно, что в краткосрочной перспективе для непрофессионального инвестора, который располагает суммой от 7 млн руб., приобретение двух однокомнатных квартир (разумеется, в инфраструктурно развитых районах) – более выгодное решение, чем покупка трешки.

В то же время у владельцев просторных квартир все-таки больше возможностей подстраиваться под конъюнктуру рынка аренды. Трешку можно приспособить под разную целевую аудиторию. Это может быть семья с детьми. Квартиры арендуют предприятия, привлекающие иногородних или иностранных специалистов. В основном на срок до года.

Есть еще варианты: сдавать квартиру покомнатно или разделить просторное жилище на студии (такая перепланировка в старом фонде обычно возможна на первом этаже или над нежилыми помещениями).

Но, во-первых, такие объекты недвижимости требуют не пассивного инвестирования, а квалифицированного управления. Во-вторых, в случае с краткосрочной арендой есть риск попасть под законодательные ограничения, регламентирующие размещение хостелов и мини-отелей в жилищном фонде. В-третьих, не дремлют и конкуренты – девелоперы и владельцы апартаментов.

Проверка на ликвидность

И напоследок – совет. Даже если вы приобретаете квартиру для себя и не рассматриваете ее как источник ренты, всегда прикидывайте шансы выгодно продать или сдать жилье в аренду, если что-то в ваших планах пойдет не так.

Текст: Филипп Урбан    Фото: freepik.com   

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес