15.02.2019 | 00:00 5390

Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых

На первый взгляд, покупка комнаты с целью сдачи в аренду – предприятие исключительно выгодное. Вложения минимальны, а найти съемщиков не проблема. Но есть подводные камни. О них и пойдет речь.

Выгода в первую очередь обусловлена минимальными вложениями как собственно в покупку объекта, так и в обстановку. Отремонтировать и обставить комнату намного дешевле, чем квартиру. Но давайте все взвесим и посчитаем.

Выгодно ли хранить деньги в комнатах?

Для начала обратимся к базе БН.ру и посмотрим реальные цены и арендные ставки на комнаты Санкт-Петербурга.

Далее воспользуемся калькулятором (он есть в разделе «Аналитика» ), с помощью которого вычислим доходность и окупаемость выбранных нами вариантов жилья.

Петроградский район. Цена комнаты 15 кв. м в просторной коммуналке – 1,37 млн руб. Средняя арендная ставка – 12,1 тыс. руб. в месяц. Доходность от сдачи в аренду – 10,6% годовых. Примерный срок окупаемости – 9,3 года.

Центральный район. Комната такая же, 15 кв. м. Актуальная на день публикации цена – 1,35 млн руб. Арендная ставка – 12,7 тыс. руб. в месяц. Доходность – 11,3%, окупается за 8,8 года.

Ну хорошо. А как дела в спальных районах?

Фрунзенский район. Комната в 12 кв. м в купчинской двухкомнатной брежневке с 7-метровой кухней. Цена – 1,07 млн руб., аренда – 10,7 тыс. руб. в месяц, доходность вообще зашкаливает – 12%. Ни один банк такого не обещает!

А теперь для сравнения возьмем квартиру (двушка 49 квадратов в панельном доме). Цена – 5,1 млн руб., аренда – 26,1 тыс. руб. в месяц, скромные 6,1% «годовых».

Как выбрать комнату в коммунальной квартиреНесмотря на заметное снижение спроса, комнаты в петербургских коммуналках >>При этом комната в Купчино будет окупаться чуть больше восьми лет, а вложения во всю квартиру «отобьются» только за 16 лет.

Кстати, вы, так же как и мы, можете воспользоваться предложенным выше калькулятором и самостоятельно выполнить расчеты.

Выгодно, но придется поработать

Что же получается? Нужно срочно собирать все сбережения, брать кредиты и вкладывать их в покупку комнат? Увы, просто бывает только на бумаге. Приведенные цифры на самом деле не учитывают таких нюансов, как налогообложение, регулярный ремонт, а также возможные простои (съемщики комнат съезжают чаще). Тем не менее задуматься стоит. Но чтобы подготовить комнату для найма, придется и деньги вложить, и поработать.

Рынок аренды комнат за последние годы серьезно изменился. Несколько лет назад владелец излишков жилплощади почти всегда мог рассчитывать, что на жилище с продавленным диваном и покосившимся сервантом выстроится очередь претендентов. Сегодня вложения в ремонт и обстановку – необходимость.

А что там, на рынке аренды?

Предложений комнат в аренду на ресурсах с платными и бесплатными объявлениями сегодня немало. Ставки разнятся, но привлекательные варианты уходят быстро. Неликвид или объекты с заряженными ценами не покидают листингов месяцами.

Итак, что и по каким ставкам сегодня сдается в сегменте комнат?

От 7 тыс. до 9 тыс. руб. в месяц (отдельно – оплата коммунальных услуг). По таким ставкам сдаются все типы небольших (до 12 кв. м) комнат – в советских панельках, общежитиях, коммуналках старого фонда практически во всех районах. Продаются такие комнаты примерно за 1 млн руб. Но все предложения данной ценовой категории объединяет одно: ремонт не просто требуется, а очень требуется.

Да, возможно, это вариант для тех, кто не хочет вкладывать. Но головной боли не оберешься. Снимают такое жилье не от хорошей жизни, платят нерегулярно. И контингент соответствующий: сезонные рабочие да стесненные в средствах люди всех возрастов – от безбашенных студентов до жертв семейных конфликтов. Если вы готовы к такому варианту, придется также готовить себя к неплатежам, долгам за коммунальные услуги и «текучке кадров».

До 12 тыс. руб. – «полквартиры». Это может быть свежая комната в типовой квартире (двушке или трешке). Вторую половину нередко также сдают. В соседней комнате может жить сам хозяин (хозяйка). Второй распространенный случай – квартира в долевой собственности поссорившихся супругов или наследников.

Но покупка доли в такой квартире, несмотря на привлекательные, казалось бы, цены (от 800 тыс. руб.), – вариант более чем сомнительный с точки зрения инвестиций. Все действия: ремонт, заключение договоров с арендаторами, порядок пользования – придется согласовывать с другими собственниками. А если они не договорились между собой, то не факт, что это удастся вам.   

До 14 тыс. руб. – относительно просторные комнаты в классических коммунальных квартирах, со свежей мебелью, ремонтом и частичными удобствами: своя мини-кухня (в самой комнате), стиральная машина, хорошая звукоизоляция, надежная входная дверь. Примечательно, что такие варианты есть не только в старом фонде, но и в приватизированных общежитиях. Цены продажи – 1,2–1,6 млн руб.

До 20 тыс. руб. – «почти квартира». По таким ставкам в аренду предлагают квартиры-студии, переделанные из просторных комнат в коммуналках, – со своим душем и туалетом, выгороженной кухонькой. Может быть и вариант с частичными удобствами: душ – свой, туалет – общий. Как правило, точнее в подавляющем большинстве случаев, перепланировка не легализована. Продать такую «комнату-квартиру» по цене квартиры – нельзя (только по цене комнаты с хорошим ремонтом). А сдавать можно почти по квартирной ставке.

Как подготовить комнату для аренды

Освежающий ремонт...

...позволит избавиться от характерных запахов старой квартиры. Но для этого придется менять полы, а стены отчищать до бетона и кирпича. «Смена пола», если вы не затрагиваете балки, не требует согласований.

Надежная входная дверь

Дверь должна быть облегченной (поскольку монтируется не в капитальную стену, а в перегородку), обладать хорошими звукоизолирующими свойствами, иметь дверной глазок и герметичный контур уплотнения – для защиты от проникновения бытовых запахов.

Звукоизоляция

В просторном помещении с массивными стенами и высокими потолками сделать качественную звукоизоляцию намного проще, чем в типовой панельке. Если сверху беспокойные соседи, потолок в старом фонде можно без проблем понизить на 10-15 см, чтобы усилить шумозащиту и спрятать коммуникации.

Вентиляция

Приточная вентиляция обеспечивается за счет клапанов, встраиваемых в стену или оконный блок. С вытяжкой – сложнее. Но если вы установили герметичную входную дверь, она необходима. Можно, опять-таки при участии представителей управляющей компании, поискать в стенах «забытые» дымоходы.

Зонирование

Просторную комнату легко зонировать перегородками, разделив на гостевую и спальную зоны. Согласование не потребуется, если это разборные («временные») конструкции, не доходящие до потолка. То же относится и к спальному месту под потолком: все должно быть временным и разборным. Правда, когда высота помещения меньше 3,5 м, второй уровень – не лучший вариант.

Без согласований с соседями и чиновниками вы можете таким же способом оформить прихожую и кухонный уголок – с микроволновкой и электрочайником. А вот готовить и мыть посуду придется на общей кухне.

О чем еще важно помнить

О соседях

Собственник приватизированной комнаты в классической коммуналке может без проблем сдать ее в аренду и сделать жильцам временную регистрацию. Согласие соседей по закону не требуется.

Если квартира в долевой собственности (например, «наследная» коммуналка), то и для сдачи ее в аренду, и для прописки потребуется согласие других собственников.

Но в арсенале опытных обитателей коммуналок, не желающих мириться с «проходным двором» в одной из комнат, есть немало средств, которые сделают жизнь ваших постояльцев невыносимой. Поэтому с соседями нужно дружить.

Совет: если вы желаете купить комнату, которую можно сдавать, – ищите коммуналку, где уже есть такие же собственники-рантье. С теми, кто плывет с вами в одной лодке, договариваться легче.

О налогах

Фискальные органы уже много лет грозятся вывести рынок аренды из тени, но ни арендаторы, ни арендодатели не спешат из нее выходить. К тому же сегодняшний порядок уплаты налогов таков, что не платить легче, чем заплатить.

По закону собственник, сдающий жилье, должен заплатить 13-процентный подоходный налог (НДФЛ). То есть фактически получается, что при годовом сроке аренды выручку за полтора месяца надо отдать государству (а ведь еще как минимум столько же придется потратить на то, чтобы интерьер освежить).

Да, на налогах можно экономить, зарегистрировавшись как индивидуальный предприниматель. В этом случае вы будете платить 6%, но в конце года придется выложить еще около 30 тыс. руб. страховых взносов. Есть и еще нюанс: НДФЛ уплачивается до апреля следующего года, а налог на доходы перечисляется поквартально.

Выходит, осваивать азы бухгалтерии и становиться ИП есть резон, только если вы сдаете недвижимость в краткосрочную аренду либо у вас в собственности несколько объектов, приносящих 50-60 тыс. руб. в месяц. Но это уже далеко не пассивный доход.

Итого в сухом остатке

Да, сдавать в аренду свою комнату – выгодно. Это стабильный актив и заметная прибавка с минимальными вложениями.

Для покупателя-инвестора комната в классической коммуналке, где соседи друг друга не замечают, более надежный вариант, чем типовая – с одним соседом.

Что касается долгосрочных перспектив, то владельцы комнат в общагах и коммуналках при расселении могут рассчитывать на преференции. Но какие они будут через несколько лет, сказать сложно. Например, сегодня при выезде из коммуналки городские очередники могут рассчитывать на субсидию по программе «Расселение коммунальных квартир». Для вас это шанс договориться о покупке комнат у соседей.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Unsplash.com, Freepik.com, Александронок Алексей   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ