25.03.2019 | 08:00 2251

Шушары или Кудрово – где лучше купить квартиру?

Крайности сходятся. Шушары – это поселок, расположенный с внешней стороны КАД, но в городе. Кудрово – наоборот: город в области и при этом внутри транспортного кольца. На этом диаметральные различия заканчиваются.

В середине нынешнего десятилетия дешевые квартиры разбирали как горячие пирожки на начальных стадиях строительства. А застройщики азартно выводили на рынок новые проекты повышенной этажности, под завязку укомплектованные малогабаритными квартирами. Неизбежная «доплата» за дешевое жилье – перенаселение, дефицит социальной инфраструктуры, стройки под окнами и транспортные проблемы. В свое время такие жилые массивы из-за беспрецедентной плотности застройки получили меткое народное название «человейники». Сегодня жизнь в них налаживается. Но не так быстро, как хотелось бы новоселам.

Кудрово: город в деревне

Статус города Кудрово получило в прошлом году. Но история этому предшествовала долгая. В советское время Кудрово было деревней на сотню дворов. В середине 1980-х годов появился проект детальной планировки жилого района, а к Кудрово начали вести метро. В вагонах подземки появились схемы со строящейся станцией «Народная». Потом финансирование было свернуто, городские и областные власти «поделили» земли, а станция метро с карт исчезла.

Уже в начале XXI века представители областной администрации, получив ценный в градостроительном отношении кусок земли внутри КАД, увидели здесь место для столицы Ленобласти. Закладка первого камня в основание города Кудрово состоялась в 2006 году.

Затем территорию поделили на два жилых района – «Семь столиц» и «Новый Оккервиль». Прошли архитектурные конкурсы, но позже чиновникам приглянулась идея столицы в Гатчине, а девелоперы сконцентрировались на Мурино – Новом Девяткино: в отличие от Кудрово там было метро, поэтому жилье продавалось активнее.

Стройная архитектурная концепция «Семи столиц», где каждый квартал должен был символизировать один из европейских городов, распалась. Высотность увеличили с 5–9 до 14–25 этажей, а квартирографию новых очередей пересмотрели в пользу студий и однокомнатных квартир.

«Новый Оккервиль» стал логичным продолжением Веселого Поселка, только не панельным, а кирпично-монолитным. В целом, если бы не многоподъездные корпуса на 18-20 этажей, район напоминал бы образцовый советский спальник 137-й серии. Кстати, первая в «Новом Оккервиле» школа – самая большая в Ленобласти.

На южном берегу Оккервиля, в «бывших» «Семи столицах», градостроительный ландшафт ярок, но не столь строен. Из семи «столиц», которые планировались в 2009 году, возведены только две: ЖК «Вена» и «Лондон». Застройщики оставшейся территории не стали придерживаться заявленной на старте концепции.

Квартирография «Нового Оккервиля» выгодно отличается от других сателлитов прикадья, таких как Шушары, Новое Девяткино, и от соседних «столиц». По данным аналитиков БН.ру, средние площади квартир здесь больше 50 кв. м. Для сравнения, в «Семи столицах» – всего 39 кв. м. А в недавних проектах, где преобладают студии и однушки, и того меньше – около 31 кв. м.

По теме: Кудрово: уже не деревня

Шушары: поселок в городе

Муниципальное образование Шушары – это обширная территория между спальным Купчино и дворцовым Пушкином. В составе МО имеется обширная промзона и несколько территорий массовой застройки, в числе которых тот самый поселок Шушары, о котором сегодня речь.

Впрочем, называть его поселком язык уже не поворачивается: это крупный массив, нависающий над внешней стороной КАД близ развязки с Витебским проспектом и Московским шоссе.

В отличие от Кудрово, в Шушарах масштабная застройка не планировалась. Вдоль Московского и Пулковского шоссе простирались совхозные поля. А сам поселок был своего рода аграрной столицей советского Северо-Запада. С началом нового века агропредприятия стали приходить в упадок и распродавать земли, а в полях с тех пор «выращивают» новостройки. Они оказались более рентабельными, чем капуста.

В результате топоним Шушары стал почти нарицательным – символом высокоплотной и почти стихийной застройки. Квартальные планировки своеобразные: градостроительное проектирование здесь и не ночевало.

Многоподъездные высотки, поглотившие старый поселок, словно нанизаны на сеть сельских улочек. Главная магистраль района – Новгородский проспект – плавно переходит в разбитый проезд между ангарами, гаражами и стоянками большегрузов, а затем – в сельский большак, ведущий мимо заброшенных полей.

Около 70% нового жилья в Шушарах также составляют малогабаритные квартиры – студии и однушки. Минимальные площади квартир-студий – 23 кв. м (средние – 26,4 кв. м). Но на верхних этажах высоток есть и просторные, до 70 кв. м, трешки с панорамными видами на промзоны.

По теме: Пушкинский район: дворцы и Шушары

Перспективы

Несколько лет назад эксперты прогнозировали, что к настоящему времени численность населения Шушар и Кудрово подберется к сотне тысяч человек. Но Кудрово шестизначную отметку, видимо, не возьмет: расползаться некуда.

В Шушарах ситуация иная. Посмотрев на карту новой застройки, мы обнаружим, что жилмассив, который уже сегодня, словно гигантский айсберг, нависает над КАД, застроен меньше чем на треть. Освоение западной части района, граничащей со строящейся платной трассой М-11, только началось.

Высотных «муравейников» здесь больше не появится: новый регламент ограничил застройку 12 этажами. Но спрос на прикадье упал, поэтому строительный бум на излете. Застройщики завершают то, что начато, и не спешат выводить новые проекты.

Сколько человек сейчас живет в Кудрово и Шушарах? Эксперты называют разные цифры. Обратившись в Петростат, мы с удивлением узнали, что даже чиновники не располагают этой информацией. Приходится оперировать приблизительными оценками.

Так, собственно в МО Шушары, по сведениям Петростата, в 2018 году проживало 77 тыс. человек. Реальное население «города-деревни» примерно в два раза меньше. Ведь в самом муниципальном образовании есть и другие крупные жилые районы, в числе которых поселок Ленсоветовский и Славянка, где также счет перевалил за десятки тысяч.

С Кудрово – еще сложнее. По данным за 2018 год (более свежих нет), зарегистрировано 20 тыс. человек, но количество проживающих областная администрация оценивает примерно в 50 тыс. человек.

Транспортная ситуация...

...и в Шушарах, и в Кудрово благоприятна только для тех, кому некуда спешить. В социальных сетях жители массивов делятся «секретами»: выезжать в шесть утра и досыпать в машине, на парковке у офиса. Или искать такую работу, чтобы приезжать не раньше полудня.

Выбраться в Петербург из Кудрово все-таки проще, чем из Шушар. Во-первых, есть альтернативные маршруты. То есть здесь не одно узкое транспортное горлышко, а два: выезд на Мурманское шоссе и КАД мимо парковки ТРК «Мега», а также по Ленинградской улице, переходящей в улицу Дыбенко и ведущей к одноименной станции метро. Но зависнуть в очереди у железнодорожного переезда можно в любое время суток. Есть и третий выезд – через Новосергиевку к Колтушам, – для тех, кому в город не надо.

Кстати, до «Меги» курсируют маршрутные автобусы от пяти станций метро (стоимость проезда – от 30 до 40 руб.). Но Мурманское шоссе непредсказуемо: в летние выходные его «запирают» дачники, а в периоды распродаж – гости торгового комплекса.

До метро можно дойти и пешком. Из «Нового Оккервиля» – за 15-20 минут, из дальних уголков «столиц» – за 30-35.

В то же время четырехкилометровый путь по «народным тропам» от Новгородского проспекта в Шушарах до ближайшей станции метро «Купчино» займет не меньше 45 минут и напомнит вам кросс по пересеченной и недружелюбной местности – придется подниматься на мосты, петлять под развязкой КАД, обходить ямы и лужи.

Единственный выезд на Витебский проспект и окрестные улицы в утренние часы пик встают в мертвую пробку. Вечером – наоборот: пробка на Витебском растягивается до КАД. Самый быстрый и удобный способ добираться до центра Петербурга – электричка от станции Шушары до Витебского вокзала.

Парковочные места: полмашины на семью

Для автомобилистов Кудрово и Шушары, прямо скажем, не самые комфортные районы. Вечером все дворы и проезды забиты «ночующими» машинами.

Изучив проектные декларации, мы обнаружили, что острый дефицит парковочных мест заложен изначально: студиям, однокомнатным квартирам и евродвушкам полагается половина машиноместа (уточним: действующий норматив – 0,5 машиноместа на квартиру до 40 кв. м и одно – на квартиру больше 40 кв. м).

В составе почти всех крупных проектов в Шушарах предусмотрены паркинги из расчета 100 машиномест на 1000 квартир. В реальности мы обнаружили только два действующих и только одно объявление о продаже готового машиноместа за 720 тыс. руб.

При этом купить машиноместо в крытом паркинге в придачу к квартире непросто. Их строительство и, соответственно, вывод на рынок начинается уже после сдачи жилья в эксплуатацию (иногда спустя годы). И процесс идет, мягко говоря, неактивно: приобретателям квартир класса «дешевле не бывает» не до крытых паркингов.

В Кудрово ситуация похожа, однако на вторичном рынке имеются предложения машиномест от «частников». Порядок цен – от 400 тыс. руб. (переуступка на стадии строительства) до 750 тыс. руб. (готовый объект).

Виды на метро

Свою станцию метро жители Кудрово получат к концу 2025-го – в следующем году ее только начнут проектировать.

Станция метро «Шушары» откроется в мае этого года, но будет располагаться в промзоне, рядом с заводом «Тойота». То есть ездить до «Купчино» все равно получится быстрее и удобнее.

Школы, детские сады, поликлиники...

...главные горячие точки и в Шушарах, и в Кудрово. В настоящий момент в Шушарах две школы и четыре детсада. Но шанс «прикрепиться» к дошкольному учреждению в соседнем дворе есть только у представителей льготных категорий – в первую очередь многодетных очередников, которых здесь немало.

В Кудрово мы насчитали три школы и шесть государственных детских садов. Последний открылся в этом году. Пока тоже капля в море. Но, похоже, областные власти все-таки наверстают упущенное. Всего к 2024 году должны заработать 22 бюджетных дошкольных учреждения.

Кстати, полный день пребывания ребенка в частном детском саду будет обходиться жителям Шушар и Кудрово от 17 до 30 тыс. руб. в месяц.

В Шушарах есть детская и взрослая поликлиники. Первая – небольшая, похожая на торговый центр, пристройка к панельному зданию, вторая занимает два этажа в жилом доме. Зато мы насчитали шесть частных медицинских центров и три стоматологии.

У жителей Кудрово возможностей следить за здоровьем заметно больше: складывается впечатление, что коммерческие медицинские кабинеты и лаборатории, стоматологические клиники и аптеки чуть ли не в каждом дворе. Правда, болеть дорого: бесплатные услуги по полисам ОМС оказывают только два семейных медучреждения, в которых принимают как взрослые терапевты, так и педиатры.

К сведению: в Кудрово – 17 аптек, из которых четыре работают круглосуточно, в Шушарах – 11 (ночная – только одна).

Торговля и развлечения

С точки зрения торговой и развлекательной инфраструктуры Кудрово безоговорочно выигрывает. Здесь есть благоустроенный парк Новый Оккервиль со спортивными и детскими площадками, катком и лыжными трассами, множество магазинов шаговой доступности, парикмахерских, кондитерских и кафетериев, гипермаркет «Лента» и, конечно же, ТРК «Мега», где можно не только делать покупки, но и отдыхать.

В Шушарах все скромнее. Торговля сосредоточена в среднеформатных торговых комплексах и сетевых магазинах. До «Ленты» на Московском шоссе приходится добираться на автобусе. Зеленых зон нет. Зато за десять минут на электричке можно доехать до дворцов и парков Царского Села.

Коммунальные платежи

Основная проблема города Кудрово – «дорогая» вода (около 50 руб. за куб. м). В Шушарах действует тот же тариф, что и в Петербурге, – 30,6 руб. за куб. м.

В то же время жители Шушар вынуждены больше платить за электричество. Так, в первой половине 2019 года петербуржцы, проживающие в домах с электроплитами, в том числе большинство жителей Шушар, должны платить 3,46 руб. за кВт·ч (двуставочный тариф: 3,67 – день, 2,13 – ночь).

Жители области (опять-таки речь о домах с электроплитами, которыми комплектовали новостройки) – 3,02 руб. за кВт·ч (3,17 – день, 2,13 – ночь).

Прописка: городская или областная?

В прежние годы разница была ощутимой. Нынче все почти сравнялось. Да, в Ленобласти основные пособия и социальные выплаты, привязанные к прожиточному минимуму, ниже, чем в Петербурге, но разница почти незаметна.

Самое значимое отличие – региональный материнский капитал (выдается на третьего ребенка в семье): в городе – 140 тыс. руб., в Ленобласти – 117 тыс. руб. И еще один нюанс: в области молодой начинающий водитель, имеющий три и более страховых случая в год, заплатит за ОСАГО на 11-15 тыс. руб. меньше городского коллеги-неудачника.

По теме: Три причины выбрать областную прописку вместо городской

Итого: Кудрово догоняет

Цены на квартиры-студии от 24 кв. м в шушарских новостройках со сроками сдачи после 2020 года от застройщиков и от частных лиц (на условиях переуступки) стартуют с отметки 1,37 млн руб. Минимальная цена для сданных домов – 2,1 млн руб. за студию 27 кв. м. Цены на однокомнатные квартиры в кондиции «въезжай и живи» стартуют с отметки 2,9 млн руб.

В Кудрово цена «входного билета» выше, но средние цены на готовое жилье – заметно ниже, чем в Шушарах. Например, миниатюрные квартиры-студии в строящихся домах предлагают по ценам от 1,6 млн руб., вторичка без отделки – 2,4 млн руб., «въезжай и живи» – от 2,6 млн руб.            

Средние цены в сегменте однокомнатных квартир и студий в готовых домах в Кудрово – 2,9 млн руб., в Шушарах – 3,2 млн руб. Двухкомнатные квартиры стоят соответственно 4,6 млн и 5,4 млн руб., трехкомнатные – 6,3 млн и 6,5 млн руб.

Таким образом, несмотря на очевидные плюсы Кудрово, областная прописка все-таки котируется у покупателей ниже городской. Но все меняется. В прошлом году цены на квартиры в Кудрово хоть и незначительно, но росли, а в Шушарах – снижались. Так, аналитики БН.ру подсчитали: однокомнатные квартиры и студии в Кудрово подорожали на 2,7%, в Шушарах – подешевели на 7,8%.

Кому подходит

Из-за высокой концентрации малосемейных квартир – в первую очередь молодым людям в качестве стартового жилья, семьям без детей и активным пенсионерам, которым некуда спешить. Но для тех, кто любит прогулки, не мыслит жизни без велосипедов, лыж и сельских ландшафтов, Кудрово интереснее. Зато рядом с Шушарами – дворцы и парки Царского Села, правда, пешком не дойти, только на электричке. Сам район окружен плотным кольцом строек и промзон.

Второй момент. Из-за неважной транспортной доступности ни Кудрово, ни Шушары не подходят тем, кому нужно каждый день ездить в офис в другой конец города к девяти утра. А если вы работаете в Пушкине, в окрестностях Всеволожска или Невском районе, то почему бы и нет?

Относительная близость метро (до ближайшей станции можно дойти пешком) – аргумент в пользу Кудрово для «безлошадных», например студентов.

В то же время Шушары – это не только жилой район, но также промзона и крупный логистический узел, обеспечивающие занятость многочисленным представителям рабочих специальностей. Для молодых людей, трудящихся в сфере большегрузного транспорта и перевозок, Шушары – это «работа рядом с домом».

Шушары и Кудрово в цифрах

  Шушары Кудрово
Площадь зеленых зон

-

10 га (лесопарк Оккервиль)

Количество детских садов

2

3

Количество школ

4

6

Количество поликлиник

2

-

Количество аптек

17

11

Прописка

городская

областная

Шушары, структура предложения по типам квартир, % от общего объема

С 2014 года в Шушарах сдано 15,5 тыс. квартир

Кудрово, структура предложения по типам квартир, % от общего объема

С 2014 года в Кудрово сдано 43,3 тыс. квартир

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ