06.06.2017 | 08:00 230982

Трешки в новостройках пустились в крайность

Недорогие трешки в новостройках нынче в остром дефиците. Но можно отыскать вполне комфортные по площади варианты, а также экспериментальные квартиры хрущевских метражей.

У покупателя семейного жилья выбор непрост: трехкомнатных квартир в массовом сегменте представлено не слишком много, и в основном это крупногабаритное жилье, которое далеко не каждому по карману.

БН составил рейтинг самых недорогих трешек в новостройках Санкт-Петербурга и его предместий (см. таблицу).

Петербург недорогой

По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», среднестатистическая трешка на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга сейчас имеет площадь 80 кв. м и оценивается в 9,8 млн руб. Но самые дешевые варианты стоят вдвое меньше.

Минимальные цены на квартиры такого формата в черте Петербурга (без учета пригородных территорий) стартуют с отметки в 4,3 млн руб. Таков прайс в новостройках Красносельского и Невского районов со сдачей в 2018-2019 годах. К примеру, за 4,4 млн можно приобрести трешку вполне комфортного метража – 71 кв. м – в одном из корпусов ЖК «Живи! в Рыбацком» от компании «СПб Реновация». Правда, ждать новоселья придется больше двух лет.

Вписать бюджет покупки в 5 млн руб. семейному покупателю сейчас предлагают многие крупные петербургские застройщики: Setl City, «Группа ЛСР», «Главстрой-СПб» и др. – в наш рейтинг у них попали сразу по два проекта, а иногда и более. География недорогого предложения довольно обширна: помимо двух вышеуказанных районов представлены Выборгский, Приморский, Красногвардейский и даже Московский.

Значительная часть комплексов позиционируется в комфорт-классе, а большинство квартир покупателям предлагаются с чистовой отделкой. Нередки варианты европланировок.

В целом можно отметить разнообразие метражей (самый распространенный вариант – вокруг отметки 70 кв. м), а также широкий разброс по цене квадрата – от 50 до 100 тыс. руб. Зависимость простая: чем престижнее локация – тем меньше площадь трешки и выше ее цена. К примеру, абсолютным рекордсменом по этим параметрам выступает архангельская компания «Аквилон-Инвест». Почти за 5 млн руб. застройщик предлагает трехкомнатную квартиру в ЖК 4You, возводимом на территории бывшего мясокомбината «Самсон», со сдачей в конце 2019 года. При этом площадь квартиры уложилась в 51 квадрат, а высокая цена за него (98 тыс. руб. за кв. м) обусловлена престижностью Московского района.

На другом полюсе – компания «Дальпитерстрой», которая всего за 4,5 млн руб. (50 тыс. руб. за кв. м) предлагает трешки метражом почти 90 кв. м в одном из корпусов ЖК «Парголово», причем дом находится на этапе ввода в эксплуатацию. Столь скромный ценник обусловлен как окраинной локацией, так и не самой лучшей репутацией застройщика – данный объект давно фигурирует в списке проблемных у Комитета по строительству. Срок госприемки таких объектов непредсказуем и может занять продолжительное время.

Сразу несколько трешек из нашего рейтинга позиционируются в евроформате и имеют площадь чуть более 50 кв. м, но по планировкам и метражу скорее напоминают двухкомнатные квартиры.

Совсем скромные по размерам трешки в листингах позиционируются как евроквартиры – кухня-гостиная площадью 12-16 квадратов и две спальные комнатки. Иногда такие варианты даже не имеют пометки «евро» – то есть это маркетинговый ход застройщика, пытающегося за счет довольно просторной кухни выдать двухкомнатный формат квартир за трехкомнатный.

Но в целом минимализм в размерах трешек пока не получил широкого распространения на  рынке. По данным аналитиков БН, трешки площадью менее 60 кв. м в массовом сегменте петербургских новостроек сейчас составляют лишь полпроцента от общего объема. Появление миниатюрных образцов – пока это лишь эксперименты, цель которых определиться с самыми скромными покупательскими предпочтениями. 

Трехкомнатных квартир дешевле 5 млн руб. в Петербурге оказалось мало – по сведениям БН, это лишь 2,7% всех вариантов. Но за этой ценовой отметкой ассортимент начинает расти: на диапазон 5-6 млн руб. приходится уже около 15% общего предложения квартир трехкомнатного формата. 

Вблизи от города – дешевле

В петербургских предместьях, где сконцентрировано большинство новостроек Ленобласти, вариантов больше, и они гораздо дешевле: здесь вполне можно приобрести трехкомнатное жилье по цене однушки в обжитых районах города. Самое доступное предложение укладывается между 3 и 4 млн руб. (в среднем 40-50 тыс. руб. за кв. м).

При этом дальние локации – редкость, в выборку попали лишь три варианта в Тосненском, Кировском и Кингисеппском районах. В частности, трешку метражом почти в 60 кв. м в только что сданном малоэтажном комплексе вблизи Павловска можно приобрести за три с небольшим миллиона рублей. Абсолютное большинство недорогих трешек представлены в ближайших к городу локациях Всеволожского района – Мурино, Новом Девяткино, Янино, Кудрово, Романовке, Щеглово и пр.

В отличие от Петербурга здесь царствует эконом-класс, а квартиры в основном предлагаются с предчистовой отделкой или вовсе без нее. Примерно треть объектов – малоэтажные.

Интересно, что за пределами КАД оказалось довольно мало предложения с отдаленными сроками сдачи – большинство новостроек нашего рейтинга планируются ко вводу в текущем году. Отметим и то, что в области за небольшие деньги можно купить трешку просторнее, чем в городе, – метраж многих квартир стремится к отметке 80 квадратов. Эксперименты в минималистском духе редки, зато они более смелые. 

Одна из самых маленьких трешек на рынке областных новостроек имеет общую площадь 42 кв. м – как в домах ранних хрущевских серий. Это тоже евроформат    

В целом для новостроек закадья крупногабаритные трешки нехарактерны: по данным аналитиков БН, больше двух третей предложения – это квартиры площадью 60-80 кв. м. 

Самых дешевых вариантов – до 3,5 млн руб. – на областном рынке оказалось лишь 2%. Зато следующий, также недорогой ценовой сегмент – от 3,5 до 4,5 млн руб. – охватил уже более четверти всего предложения трехкомнатных квартир.

Не будем забывать: слишком низкий ценник зачастую свидетельствует о том, что компания не в самом лучшем финансовом состоянии. В новостройках предместий часты задержки сроков сдачи – не могут похвалиться пунктуальностью застройщики почти половины объектов нашего областного рейтинга. 

Уходящая натура

В новых проектах, вышедших на рынок Петербурга в прошлом году, доля трешек под натиском студий и однушек уменьшилась чуть ли не вдвое. Тем не менее многие застройщики массового сегмента стараются не опускать планку для таких квартир ниже 10%, а в проектах классом повыше этот формат уже может занимать 20-30%.

На сегодня, по данным аналитиков БН, доля трешек в предложении первичного рынка жилья Петербурга составляет чуть более 17%. Вроде бы есть из чего выбирать. Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что товар в основном представлен крупногабаритный. К примеру, чуть ли не половина предложения таких квартир в сегменте комфорт имеет площадь свыше 90 квадратов.

В предместьях Петербурга другая напасть. С разнообразием площадей все в порядке, но самих трешек днем с огнем не сыскать: в новостройках Всеволожского района их доля лишь 7%. Эксперты это объясняют тем, что за семейным жильем покупатель в основном идет в новостройки черты города, а за дешевыми студиями – в закадье. В итоге больше всего трехкомнатных квартир в Ленобласти предлагают новостройки Кировского района (22%). А за четырехкомнатными лучше ехать в Гатчинский район (около 3% предложения) – в предместьях такого формата почти нет. 

В целом можно сделать вывод, что в Ленобласти девелоперы уже перестроились и предлагают покупателю трешки практически любых размеров – вплоть до хрущевских метражей. В Петербурге пока этого нет: в представлении большинства застройщиков квартиры такого формата не могут быть меньше 70 кв. м – своего рода граница комфортности жилья.

Тем не менее тенденция очевидна: крупногабаритные квартиры в массовом сегменте станут активнее уходить в евроформат, который сократит «лишние» метры и сделает планировки более функциональными. И этот тренд неудержим – покупатель сейчас голосует за него рублем.


Таблица1

Название ЖК Район Общая площадь, кв. м Цена, млн руб. Цена за кв. м, тыс. руб. Срок сдачи Застройщик Отделка
Английская миля Красносельский 64,00 4,32 67422 IV кв. 2018 Балтпродком без отделки
Невские паруса Невский 53,40 4,35 81461 II кв. 2018 Евростройпроект чистовая
Солнечный город Красносельский 53,95 4,35 80630 III кв. 2018 Сэтл Инвест чистовая
Живи! в Рыбацком Невский 71,22 4,38 61450 III кв. 19 СПб Реновация чистовая
Парголово Выборгский 89,50 4,48 50056 работает приемочная комиссия СК «Дальпитерстрой» без отделки
Цветной город Красногвардейский 69,80 4,61 66000 IV кв. 2019 Группа ЛСР чистовая
Чистое небо Приморский 54,11 4,75 87784 II кв. 2019 Строительная компания «Каменка» чистовая
Планетоград Московский 60,10 4,85 80699 IV кв. 2018 Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ» чистовая
Юнтолово Приморский 73,24 4,87 66494 II кв. 2017 Главстрой-СПб чистовая
Светлый мир «О’Юность…» Невский 67,70 4,87 72000 IV кв. 2017 Базис чистовая
Петр Великий и Екатерина Великая Невский 77,16 4,88 63277 IV кв. 2018 РСТИ предчистовая
Северная долина Выборгский 68,55 4,88 71247 сдан Главстрой-СПб чистовая
ПРАГМА city Выборгский 69,10 4,91 70990 IV кв. 2018 Строительная компания «ПРАГМА» предчистовая
Стереос Красногвардейский 73,40 4,97 67759 сдан СПб Реновация чистовая
4You Московский 50,90 4,97 97800 IV кв. 2018 Аквилон СПб, СПб Инвест чистовая, без отделки
Новая Охта Красногвардейский 72,40 5,00 69061 IV кв. 2017 Группа ЛСР чистовая

Источник: Центр оценки и аналитики БН


Таблица2

Название ЖК Район Общая площадь, кв. м Цена, млн руб. Стоимость кв. м, тыс. руб. Срок сдачи Застройщик Отделка
Солнечный квартет 2 Тосненский 58,50 3,01 51500 сдан ИСК «Вита» предчистовая
Рябиновый сад Всеволожский 74,23 3,03 40770 III кв. 2019 ИК «Строительное управление» чистовая, без отделки
Итальянский квартал Всеволожский 65,11 3,18 48805 III кв. 2017 Созвездие чистовая, предчистовая
Краски лета Всеволожский 42,00 3,20 76077 II кв. 2018 ТИН Групп, Полис Групп, Краски Лета без отделки
ЗемлЯнино Всеволожский 60,80 3,27 53782 IV кв. 2017 ПАТРИОТ Северо-Запад чистовая, предчистовая, без отделки
Правый берег-3 Всеволожский 73,22 3,30 45000 IV кв. 2017 Ленстрой без отделки
Ямбург Сити Кингисеппский 79,40 3,34 42015 IV кв. 2017 Финнранта Строй без отделки
Гамма 1, 2 Всеволожский 94,10 3,50 37194 II кв. 2019 СК «ПромСервис без отделки
Микрорайон Центральный Всеволожский 78,60 3,53 45000 н/д РИБИС чистовая
Янинский каскад-5 Всеволожский 76,94 3,55 46200 IV кв. 2019 А-ЛЕКС без отделки
Цветы Всеволожский 77,74 3,65 47000 II кв. 2017 Европейская слобода предчистовая
Дом в Романовке Всеволожский 75,70 3,77 49742 н/д Финнранта Строй без отделки
VITAMIN Всеволожский 68,91 3,79 55000 н/д Айвазовский без отделки
КудроВО! Всеволожский 63,18 3,81 60240 II кв. 2019 ПАТРИОТ Северо-Запад чистовая, предчистовая, без отделки
Цвета радуги Всеволожский 68,47 3,81 55609 н/д Максима без отделки, чистовая
Золотые купола Всеволожский 70,40 3,85 54665 н/д РосСтройИнвест без отделки, предчистовая
Ленинградская перспектива Всеволожский 86,60 3,90 45035 IV кв. 2017 ЛенОблСтрой чистовая, без отделки
ЖК на улице Кирова, 6 Кировский 81,40 3,90 47924 IV кв. 2017 БалтСтройКомплект чистовая
Щегловская усадьба Всеволожский 80,92 3,93 48590 II кв. 2017 СК «НАВИС чистовая, предчистовая
Янинский каскад-4 Всеволожский 76,42 4,05 53000 III кв. 2018 Инвестиционная компания «Строительное управление» без отделки

Источник: Центр оценки и аналитики БН

 

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок   

Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!
email:
Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.
Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке "Спам".
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес