09.07.2019 | 08:00 6784

Стоит ли покупать квартиру в Кудрово: личный опыт

Сегодня о своих первых опытах на рынке недвижимости рассказывает Анатолий, который в 2014 году приобрел студию на первичке, а спустя пять лет – двухкомнатную квартиру уже на вторичном рынке.

Жилье мое, первое свое

Создав семью, я решил, что от родителей лучше жить отдельно. Финансовые возможности позволяли купить только квартиру-студию, и то в ипотеку.

Основной критерий, которому должно было соответствовать будущее жилье, – чтобы было удобно добираться до работы в Ольгино и на дачу в Новгородскую область.

Первая покупка недвижимости – это, конечно, не то чтобы страшно, но волнительно. Брать решили первичку, так как очень хотелось сэкономить. И начали присматриваться к студиям за 2,0-2,5 млн руб. Такие варианты можно было найти и в Мурино, и на Парнасе, но мы выбрали в итоге Кудрово.

Не смущала ни достаточно плотная застройка, ни отсутствие социальной инфраструктуры (детей у нас еще не было), ни вопросы прописки – она у меня до сих пор питерская.

Своих средств едва хватало на первоначальный взнос – 200 тыс. руб. Хорошо, что тот банк, в котором у меня зарплатная карта, заявку на ипотеку одобрил. Кое-какая кредитная история (потребительские кредиты) у меня уже была, уровень зарплаты банк тоже вполне устроил. Поначалу возникло искушение взять сумму побольше и купить квартиру просторней, но все-таки мы с женой решили не рисковать.

Застройщик – всему голова

Правда, что дом могут не достроить, опасения были. Поэтому тема выбора застройщика стояла во главе угла.

Хотелось надежного, но чтобы и продавал недорого. У одного цены как в Питере, у другого, что потом подтвердилось, серьезные проблемы со сроками сдачи: в соседнем с нашим доме просрочка составила два года.

Квартиры-студии в строящихся домах Кудрово

Банк вас не хочет. Как его уговоритьСобрались за вожделенной ипотекой? А вы уверены, что ее вам одобрят? И как банк оценит вашу кредитоспособность? >>Понравился еще один вариант, но знакомый, у которого жена работала в «Петербургской недвижимости», рассказал, что объект проблемный – фундамент дал трещину. Посоветовал другую компанию. Вроде бы небольшая, и история на тот момент тоже невеликая. Начал мониторить в интернете, что собой представляет. Выяснил, что на рынке жилья она действительно недавно, а до этого занималась строительством коммерческой недвижимости, где зарекомендовала себя хорошо. Логика подсказала, что если компания оттуда пришла сюда, на рынок жилья, значит, дела-то в гору идут и ей можно довериться. Тем более что мы покупали квартиру в третьей очереди ее жилого комплекса «Прогресс», а первая очередь уже была сдана и заселена, и сдана в срок. Опять же наш корпус находился уже на приличной стадии готовности – из 21 этажа 12 было уже построено.

ZhK Progress

Мы выбрали студию площадью 25,5 кв. м плюс 4 метра лоджия. Стоила квартира ровно 2 млн руб.

Договор долевого участия я заключал напрямую с компанией, без помощи риэлторов, осенью 2014 года. Не могу назвать себя юридически подкованным человеком, но то, что ДДУ заключался по 214-му закону и застройщик был одобрен банком, вселяло оптимизм, ведь если бы с документами было что-то не так, то мне бы просто не одобрили кредит. На сайте компании-застройщика регулярно выкладывали фотографии, свидетельствующие о ходе работ, я за этим, конечно, следил.

Управленческий казус

Дом сдали в срок в 2016 году, особых претензий по качеству не было. Мы даже приглашали на приемку специально обученного человека, нашли его контакты в интернете. Знакомый посоветовал так поступить. Ты, говорит, придешь, ахнешь «Моя квартира!» и на эмоциях ничего не проверишь. Нужен взгляд человека незаинтересованного.

Мы покупали квартиру с черновой отделкой, процесс приемки там не такой уж долгий и сложный. Насчет ровности стен специалист даже не заморачивался. Проверил бетонную стяжку, розетку чтоб не выбивало, вентиляция чтоб работала. Окна прошел тепловизором, чтоб не дуло нигде.

В итоге из серьезных замечаний – одно окно должно было идти под замену, но мы даже не стали эту претензию вносить в смотровой лист, она показалась несущественной. Так что мы не настаивали, соответственно нам ничего и не меняли.

Позже, после ремонта и заселения, возникла другая, более серьезная проблема – это управляющая компания. Нам ее практически навязали сразу после приемки квартиры, буквально при подписании акта приема-передачи. Я, правда, договор с УК сразу подписывать не захотел, взял с собой на изучение.

Как управляющие компании обманывают жильцовУправляющие компании используют множество уловок, чтобы присвоить деньги, предназначенные >>Сидел потом в группах в соцсетях, анализировал информацию. И люди из соседней парадной говорили, что их чуть ли не заставляли эти договоры подписывать. Я не стал. Но я не знал, что после оплаты первой квитанции по квартплате договор считается заключенным.

И оказалось, что тарифы – просто заоблачные. За студию в зимнее время мы платили 4200 руб., летом около 3000. В соседних домах, я специально узнавал, – чуть ли не в два раза меньше. Но куда уже денешься – пришлось платить.

Kudrovo

В общем, кругом сплошная коммерция: детский сад платный, парковка тоже. Котельная, подвалы проданы управляющей компании, хотя вроде бы это общедолевая собственность. Жильцы пытались судиться, писать в прокуратуру – никакого толку.

А чтобы поменять управляющую компанию, надо хотя бы заочно провести общее собрание собственников. В доме больше 600 квартир, просто нереально.

От первички – к вторичке

И вот у нас с женой появился первый ребенок и уже в планах был второй. Невольно задались вопросом о покупке квартиры большей площади. Если втроем, пока ребенок маленький, в студии жить еще можно, то вчетвером вряд ли.

Конечно, в идеале хотелось бы трехкомнатную, но мы решили остаться в Кудрово, а ценник там на такие квартиры начинается от 6,5 млн руб., да и в продаже их было мало. И бюджет наш был меньше. Поэтому решили смотреть двушки.

Двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Кудрово

Существует еще такой момент: когда пожил немного в свежепостроенном современном доме, переехать потом в старый, даже 1990-х годов постройки, морально тяжело. Просто у тебя меняется само восприятие, каким должно быть нормальное жилье. Я, например, всю жизнь до женитьбы прожил на Комендантском, и мне нравилось. Сегодня я захожу в парадную аналогичного дома и испытываю какой-то дискомфорт. Я вижу, что это старый дом: узкие проходы, маленькие лифты и так далее. Мы рассматривали варианты до 6 млн – и на том же Комендантском, на Гражданском или на Просвещения можно было купить за эти деньги трехкомнатную квартиру. Но это уже не то: маленькая кухня, одна из комнат проходная. Я понял: чтобы это стало похоже на квартиру для комфортного проживания, надо потратить уйму времени, сил и еще денег.

Kudrovo inside

В итоге стали методично прозванивать варианты в Кудрово. Большинство объектов в этой локации (не знаю, как в других районах) оказывались в залоге. Кстати, забыл сказать, мы-то свою ипотеку к этому времени уже погасили досрочно. И поскольку нам снова нужно было брать кредит, с такой волокитой, когда приобретаемая квартира продается по переуступке и находится в залоге у банка, связываться не хотелось. Эти варианты мы отсеивали.

Агент агенту рознь

Параллельно с поиском нового жилья, в ноябре 2018 года, мы выставили свою студию на продажу, причем через риэлтора. Сделка на вторичном рынке, по моему мнению, – это более сложный процесс. Действительно, можно нарваться на недобросовестных продавцов: залог, долги, история квартиры. В общем, положились на агента, которому предстояло помочь нам продать студию и купить двухкомнатную квартиру на вторичке.

Скажу честно, я пожалел, что связался с риэлтором. Возможно, мы сами оказались неправы в том, что доверились рекомендации знакомых, особо не напрягаясь при выборе агента. Нам было даже все равно, из какого она агентства (честно, я и названия не запомнил). Хотя агентский договор мы заключали в их офисе в центре города.

Суть претензий вкратце такова. На первый же просмотр к нам пришли люди самостоятельно, без нее! И мне, совершенно не подготовленному к такой роли, пришлось все рассказывать и показывать самому. И на нескольких просмотрах такое повторялось.

Хеппи-энд

ZhK VenaНаконец как-то вечером пришла смотреть продаваемую нами студию 70-летняя женщина в сопровождении и нашего, и своего агентов. И ей так все понравилось, что сказала: «Я беру вашу квартиру, я здесь остаюсь». А дальше сложилось и вовсе удачно. Из разговора выяснилось, что ее дочка тоже продает квартиру в Кудрово, и как раз двухкомнатную, площадью 54 кв. м. Причем жилплощадь уже свободна – девушка проживает в другом месте. «Приходите, посмотрите, если понравится – поговорю с дочкой», – сказала дама нам на прощание.

Честно говоря, изначально я скептически отнесся к этому варианту именно из-за маленькой, как мне казалось, площади. Но ведь многое зависит от планировки. К тому же наш агент посмотрела квартиру раньше нас, прислала фотографии и рекомендовала оценить самим. И нам этот вариант понравился! Тем более и сам дом такой красивый – на брандмауэрах воспроизведены картины Густава Климта!

ZhK Vena

Приступили к оформлению сделки. У покупательницы между тем возникли претензии к нашей риэлторше, которая что-то там напутала с документами, с оформлением задатка в частности. При том что сделки совершались одновременно, я вообще не понимал, зачем этот задаток нужен. И агент второй стороны не настаивал. Но наш риэлтор говорит: «Давайте денег». Те не возражают, а через час перезванивают: «Так мы тоже продаем, и вы давайте денег».

В результате старую студию мы продали за 2,70 млн руб., а двушку купли за 5,25 млн. Банку мы не говорили, что что-то продаем. Сказали, что деньги на первоначальный взнос у нас есть.

Итак, 2,7 млн заложили в банковскую ячейку. И эти деньги из ячейки до получения ипотеки даже не вынимались, просто банк был поставлен в известность, что первоначальный взнос продавец уже получил. Все это оформлялось документально соответствующим образом.

25 декабря 2018 года мы заключили кредитный договор с банком, а 10 января 2019-го получили в МФЦ документы о регистрации права собственности. Там же, в МФЦ, встретились со своими покупателями-продавцами и договорились, что через неделю переезжаем. А 11 января извлекли деньги из ячейки.

Параллельный переезд прошел довольно гладко, поскольку обе стороны почти всю мебель оставили в старых квартирах. И 16 января 2019 года, в мой день рождения, мы справляли еще и новоселье.

Жилые комплексы Кудрово на карте

Текст: Игорь Воронин    Фото: Алексей Александронок   

Наташа Гоголева, 13.07.2019 21:00
Про Кудрово,как локацию, толком ничего и не сказали

Антон, 12.07.2019 16:00
Эх, показали бы планировку двушки, что-ли, а то так не законченная статья получается.