11.03.2019 | 08:00 1783

Как выбрать жилье во Всеволожске и при этом не вписаться в долгострой

Некогда популярный у застройщиков и покупателей Всеволожск нынче оказался на периферии первичного рынка. Новых проектов здесь давно не появляется, зато проблемных новостроек пугающе много. Единственное, что радует, – ценник. Можно действительно купить квартиру недорого.

Было время, когда во Всеволожске (мы берем только административные границы самого города, без прилегающих поселков вроде Щеглово и Романовки) строилось одновременно два десятка объектов, включая высотный микрорайон Южный, на сотни тысяч квадратов жилья. Большинство из них благополучно сдали, но спрос на первичном рынке сдвинулся из области в Петербург, и застройщики постепенно потеряли интерес к этому городу с населением 75 тыс. жителей, находящемуся в 8 км на северо-восток от КАД. Чтобы купить здесь новостройку, придется поторопиться.

Что строят во Всеволожске

Начнем наш обзор с жилого комплекса, который не вызывает никаких нареканий ни с точки зрения сроков сдачи, ни с точки зрения качества, – это ЖК Grona Lund от шведской компании Bonava.

Здесь и собственные земельные участки для покупателей квартир на первых этажах, и жилье с саунами, и большие открытые парковки, и детсад, и спортивный центр имеются. Корпуса среднеэтажные, студий нет совсем, в общем, красота, да и только. Только одно но – цены. Это самый дорогой объект Всеволожска, местный «бизнес-класс». За те же деньги вполне можно найти аналогичный по площади (хотя вряд ли по качеству жизни) вариант в Петербурге.

Уже сдано пять очередей, строится шестая. Вообще изначально их задумывалось 13 (более полутора тысяч квартир), но совсем не факт, что шведы не решат остановиться на шести. О дальнейших планах они пока не говорят.

Переходим к ЖК Pietari («Петербург» по-фински) от еще одного застройщика с иностранными корнями – AEMA Oy. Объект совсем небольшой, с виду вполне благополучный, и уже находится на пороге сдачи.

Чуть больше по размерам жилой комплекс «БернГарден» от хорошо известной на рынке строительной компании «ДМ» – на ее счету несколько реализованных проектов на Ржевке. Здесь нет студий, весьма умеренный ценник, а работы идут на уровне четвертого этажа (всего их шесть). К заявленному сроку сдачи – в конце года – по идее должны успеть.

И вот мы добрались до первого проблемного объекта – ЖК «Всеволожский штиль». Его первую очередь должны были сдать в начале 2017 года. В январе нынешнего на страницах застройщика в соцсетях появилось объявление, что пайщиков (продажи ведутся по схеме ЖСК) приглашают для приемки квартир, однако никакой информации об этом на официальном сайте девелопера найти не удалось – равно как и документов, подтверждающих ввод трех пилотных корпусов в эксплуатацию.

Вторую очередь, состоящую из семи корпусов, планировалось сдать год назад. Теперь это событие перенесли на лето, но пока готовность домов высокой не назвать.

Следующая новостройка – ЖК «Дом на Коралловской». Застройщик на рынке известен плохо, этот объект у него – единственный. Казалось бы, рискованная покупка. Но при ближайшем рассмотрении видим монолитные работы на уровне четвертого-пятого этажей. До сдачи еще целый год, так что никаких признаков надвигающихся проблем. Ценник при этом весьма гуманный (см. таблицу).

Перемещаемся в центр города и обнаруживаем очередной долгострой. ЖК «Дом на Социалистической» собирались сдать еще в 2014 году, но до сих пор этого не сделали.

Ту же печальную картину видим на Почтовой улице, где находится ЖК «Новая Швейцария» (первоначальный срок сдачи – конец 2015 года). Футуристическая архитектура (смотрятся дома, прямо скажем, весьма эффектно), готовые примерно на 80% корпуса… и тишина на стройплощадке. Местные жители говорят, что такая картина наблюдается уже года два и недострой постепенно разрушается.

ЖК «Радужный» (и его дольщиков) от обанкротившейся компании «Главстройкомплекс», видимо, ожидает более позитивный финал. Объект при помощи областных властей уже передали другому застройщику – СК «Гарантъ», давно работающей во Всеволожске. Один из недостроенных корпусов планируется сдать уже в ближайшем мае, второй – в октябре. 

С ЖК «Северный вальс» ситуация неоднозначная. Первую очередь, по всей видимости, вскоре с небольшим опозданием введут в строй. А вот насчет остальных очередей есть определенные сомнения. От прочих всеволожских новостроек этот объект отличается минимальным ценником и огромным количеством студий (почти 70% всей квартирографии). И еще отсутствием отделки. В общем, такой типичный эконом-класс, который в Петербурге уже почти нигде не встретишь.

Что уже построили

Благодаря онлайн-сервису Дом.МинЖКХ узнаем парадоксальную вещь. Оказывается, бум многоквартирного строительства во Всеволожске пришелся на 1990-е годы. Те самые, которые сейчас иначе как «лихими» и не называют. Но именно с 1990 по 1999 год здесь сдали 105 домов на 5 тыс. квартир. Для сравнения: в следующем десятилетии было построено вдвое меньше, а в 2010–2019-м – 97 домов. Правда, налицо увеличение этажности и плотности застройки, так что квартирный фонд за последние девять лет увеличился почти на 10 тыс. единиц.

Отмечаем, что в городе осталось несколько десятков зданий постройки 1910–1959 годов. В основном они деревянные, причем сохранились самые настоящие бараки. В таких домах можно купить двухкомнатную квартиру за 850 тыс. руб. – такое предложение в открытом доступе есть.

В 60-е тут начали появляться хрущевки и кирпичные брежневки. В 70-е отмечен бум панельного жилья (в частности, 137-й, 504-й и 606-й серий), строили и кирпичное (528-й серии). Высота зданий варьируется от двух до девяти этажей с редкими 12-этажками.

В 90-е появилась возможность строить многоквартирные дома по индивидуальным проектам, но превалировала все равно крупноформатная панель. Тогда же начал застраиваться и новый микрорайон Южный – появилось 32 дома для военнослужащих, выведенных из Германии (этим частично и объясняется вышеупомянутый строительный бум).

Уже появляются и 14-17-этажные здания – Южный выглядит как новый петербургский спальник. Но довольно благополучный: здесь несколько школ и детских садов, поликлиника и прочая инфраструктура.

Предложение на вторичном рынке – это, по понятным причинам, в основном квартиры в домах, построенных в последние 20 лет: они составляют более половины всего жилищного фонда.

Главная проблема…

…это не отсутствие социалки или экология – с ними относительно благополучно, – а отсутствие точек приложения труда. И, как следствие, маятниковая миграция в Петербург и обратно. Главная артерия, связывающая Всеволожск с мегаполисом, – Дорога жизни. Она довольно узкая, и заторы на ней обычное дело. Альтернативный путь – по Колтушскому и Мурманскому шоссе. Но и здесь пробки бывают часто.

Правда, есть и хорошие новости. Первая связана с тем, что нынешней весной должно начаться строительство путепровода на 39 км региональной трассы Всеволожск – Завод им. Свердлова. Сейчас железнодорожные пути фактически делят город надвое и наземный переезд здорово тормозит движение. Расчетный срок ввода объекта в эксплуатацию – 2022 год.

Кроме того, градсовет Ленобласти в прошлом году утвердил эскиз схемы трассы – дублера Дороги жизни. Она начнется в створе Шафировского проспекта, пройдет по территории Ржевского полигона и примкнет в итоге к автодороге А-128 Петербург – Морье. Однако ни сроки, ни стоимость проекта пока не объявлены.

Основной общественный транспорт, связывающий мегаполис и Всеволожск, – это маршрутки. Но в 2016 году от Петербурга до станции Мельничный Ручей стали курсировать поезда «Ласточка», на них путь до Всеволожска составит 25 минут. Правда, ходят они всего четыре раза в день в одном направлении и столько же в обратном. Альтернатива – обычные электрички, идущие от Финляндского вокзала около 35 минут.

Подведем итоги. При бюджете в 3,0-3,2 млн руб. во Всеволожске можно приобрести добротную однокомнатную или даже двухкомнатную квартиру в отнюдь не ветхом доме или в новостройке. Правда, выбирать надо очень тщательно. Предложения на котловане практически нет, и вряд ли оно появится в ближайшем будущем. Ведь большинство работающих здесь застройщиков – совсем небольшие, и вписаться в новые правила долевки с проектным финансированием им будет крайне трудно. Осложняет ситуацию не самая лучшая транспортная доступность новостроек. В общем, это явно жилье на любителя.

Глас народа

Антон Веснин, житель мкрн Бернгардовка:

– Я раньше на работу ездил на машине, тратил на дорогу по полтора часа в день в одну сторону. В итоге бросил это дело и пересел на электричку, благо живу в двух шагах от станции. Теперь трачу всего 50 минут. В общем, тут можно неплохо устроиться – я ни в чем нужды не испытываю. Единственное, если загулял в Петербурге, то добраться можно разве что на такси – не меньше чем за тысячу рублей».

Алла Касторная, жительница мкрн Южный:

– Раньше мы жили в Рыбацком, теперь – тут. Наш район, мне кажется, выглядит даже поприличней, тем более что он новый. Но я-то домохозяйка, а вот муж иногда поскрипывает зубами, вспоминая двухчасовое сидение в пробках. Нынешней зимой такое было особенно часто.

Жилые комплексы, строящиеся во Всеволожске

Название ЖК Застройщик Адрес Срок сдачи Кол-во квартир Отделка Студии, мин. цена, млн руб.* 1ккв, мин. цена, млн руб.* 2ккв, мин. цена, млн руб.* 3ккв, мин. цена, млн руб.*
1 Grona Lund Bonava проезд Березовая Роща дома сданы, IV кв. 2020 663 предчистовая нет 4,1 5,2 6,1
2 Pietari AEMA Oy Коралловская ул., 16 I кв. 2019 60 предчистовая 2,2 3,2 4,5 7,2
3 БернГарден СК ДМ Северная ул. IV кв. 2019 95 черновая нет 2,4 3,6 4,8
4 Всеволожский штиль Всеволожский штиль Почтовая ул. I кв. 2019, II кв. 2019 366 черновая н/д н/д н/д н/д
5 Дом на Коралловской 4Д Констракшн Коралловская ул., 1 I кв. 2020 115 черновая нет 2,5 3,6 5,2
6 Дом на Социалистической Дальпитерстрой Социалистическая ул., 114 I кв. 2019 102 черновая нет 3,3 5,5 5,7
7 Новая Швейцария PRO-Инвест Почтовая ул., 16 II кв. 2019 130 черновая н/д н/д н/д н/д
8 Радужный Главстройкомплекс / Гарантъ Крымская ул. дома сданы, III кв. 2019, IV кв. 2019 3225 чистовая нет в продаже 1,9 2,8 4,2
9 Северный вальс Петрострой Дорога жизни II кв. 2019, IV кв. 2019, II кв. 2020, IV кв. 2020 2959 черновая 1,4 2,2 3,0 нет

* Данные с сайтов застройщиков на 1 марта 2019 года

Сданные жилые комплексы, расположенные во Всеволожске

Название ЖК Застройщик Адрес Кол-во квартир Год сдачи
1 Ассорти Таймс ул. Шевченко, 12 262 2018
2 Булгаков Мегапром Константиновская ул., 158 28 2016
3 Вахрушева Мегапром пер. Вахрушева 36 2019
4 Всеволожск-Христиновский Строительное управление Христиновский пр., 83 266 2015
5 Земляничная поляна Росстройинвест Пугоревский проезд, 1 450 2015
6 Мозаика Таймс ул. Шишканя, 14 191 2016
7 Полар-Южный Полар Центральная ул., 10 687 2018
8 Шведские пруды КД estate ул. Шевченко, 18 193 2016
9 Южная поляна Гарантъ ул. Доктора Сотникова, 25-31 912 2018

Минимальные цены на вторичном рынке жилья

Кол-во комнат Цена, млн руб.
1 2,7
2 3,2
3 3,7
4 6,2
5 7,3

Источник: БН

 

Текст: Игорь Терновых    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ