04.03.2019 | 08:00 4250

Какой приличный покупатель квартиры в Петербурге не хочет жить в престижном Московском районе! Тем более что в нем есть довольно крупный кластер новостроек со сравнительно умеренными ценами и прекрасной транспортной доступностью. Правда, и минус – причем довольно жирный – тоже имеется.

Сегодня мы решили изучить одну из самых востребованных у покупателей локаций на юге Московского района и посетили жилые комплексы, расположенные около Средней Рогатки (на территории, ограниченной Московским и Пулковским шоссе, Дунайским проспектом и кольцевой автодорогой).

Попробуем оценить это место по всем возможным критериям – от экологии до наличия всевозможной инфраструктуры. Но начнем, конечно, с главного…

Кто строит и почем продает

ЖК «Триумф-Парк»

На сегодняшний день в интересующей нас локации работает семь девелоперов, реализующих восемь проектов, в основном относящихся к комфорт-классу.

ЖК «Крылья»

Наименее дорогим является ЖК «Московский». Причина, видимо, в неоднозначном местоположении: с одной стороны – железная дорога, с другой – КАД. Впрочем, в Группе ЦДС обещают проблему шума и пыли решить создав буферную зону из паркингов и поставив современные стеклопакеты. Ну и сделать небольшой дисконт на квартиры.

ЖК «Московский»

Сейчас в ЖК «Московский» строятся два корпуса первой очереди – это примерно половина всего проекта. Конкурировать с ним по цене может разве что ЖК «Две столицы», во многом за счет того, что в нем квартиры передаются покупателям без отделки (такое предложение в небольшом количестве есть также в «Триумф-Парке», в остальных объектах превалирует чистовая отделка – см. таблицу).

ЖК «Две столицы»

Застройщиком «Двух столиц» является компания «ИнтерГрупп», аффилированная с Московским индустриальным банком – фактическим владельцем территории бывшего мясокомбината «Самсон». Поначалу банк продавал землю другим девелоперам, но прекратил, решив, что справится самостоятельно. И вслед за «Двумя столицами» начал возводить ЖК «Звезды столиц» на две с лишним тысячи квартир (продажи пока не открылись). Работы у девелопера впереди еще много: из 30 га предназначенной под застройку земли не освоена пока даже треть.

ЖК «Оазис»

В 2014 году был обнародован комплексный план развития территории бывшего мясокомбината. Здесь предполагается возвести более 500 тыс. кв. м жилья, 230 тыс. кв. м гостиничной недвижимости (имеются в виду апарт-отели) и 140 тыс. кв. м офисов.

ЖК «Светлый мир "Жизнь…"»

Есть среди новостроек микрорайона и свой проект бизнес-класса – это ЖК Green Tower. Среди прочих его выделяют акцент на трех- и четырехкомнатные квартиры, «фишки» в виде апартаментов с террасами и зимними садами, доступ в подземный паркинг на лифте и дизайнерская отделка входных групп.

ЖК Green Tower

Все остальные новостройки – довольно ровные как по цене, так и по набору опций. Строят здесь, конечно, только высотки (от 17 до 25 этажей), доля студий не выходит за пределы 30-35% от общего числа квартир, а самый распространенный тип жилья – однушка площадью 34-40 кв. м. Планировки разнообразные, в части объектов есть индивидуальные кладовые, а подземный (или крытый наземный) паркинг стал уже обязательным элементом для всех жилых комплексов.

Полный список жилых комплексов этой локации и минимальные цены на квартиры в них для вашего удобства мы свели в таблицу (см. ниже).

ЖК 4You

Кто уже построил

Как мы уже писали выше, жилые кварталы возводятся в непосредственной близости от Средней Рогатки. Этот топоним берет начало в XVIII веке. Когда-то на месте нынешней площади Победы находилась полицейская застава с ручным шлагбаумом, то есть самой рогаткой. Еще была дальняя (в районе Пулковских высот) и ближняя (у Московских ворот) рогатки. Заставы с караульными при них нужны были прежде всего для того, чтобы не допустить бегства солдат и крепостных крестьян из строившегося города

В советские времена рассматриваемая нами местность была, мягко говоря, не самым популярным местом для проживания. Скорее выселками. Здесь есть несколько невысоких сталинок постройки 1952–1958 годов, а также кирпичные точки 528-й серии. А еще три панельных дома, построенные в середине 90-х, причем с одного из них начала свою работу в Петербурге известная компания «ЛЭК» (ныне – «Л1»). Но вплоть до начала XXI века селиться тут было особенно некуда: огромные площади занимали теплицы совхоза «Лето» и упомянутого выше мясокомбината им. Кирова («Самсона»). Последний, кстати, немногочисленному местному населению периодически отравлял жизнь в самом прямом смысле, ибо запахи от него шли не самые приятные.

ЖК «Пулковский посад»

В 2002 года мясокомбинат обанкротился, а акции «Лета» скупили компании, впоследствии перепродавшие активы девелоперам. «Группа ЛСР» построила здесь жилой комплекс – «Пулковский посад». Сразу три объекта последовательно возвела Группа ЦДС («Пулковский», «Пулковский-2», «Пулковский-3»), сдал четыре очереди ЖК «Триумф-Парк» Mirland Development – и на подходе пятая.

ЖК «Пулковский»

ЖК «Пулковский-2»

ЖК «Пулковский-3»

Также из сданных объектов здесь расположены ЖК «Летний» от «Эталон ЛенСпецСМУ» и ЖК «Сириус» от «ЛидерГрупп».

ЖК «Летний»

ЖК «Сириус»

Предложение на вторичном рынке сконцентрировано в основном в новой вторичке. По той простой причине, что ее здесь больше всего. Квартир в сталинках и брежневках в открытой продаже, напротив, практически нет. Вероятно, владельцы живут здесь так давно, что переезжать уже никуда не хотят.

Как въехать и как выехать

Проблема с парковкой очень актуальна – как и во многих других микрорайонах с преимущественно новой застройкой. Крытые паркинги есть, но на всех их не хватает. Дворы забиты машинами повсеместно, и пока не очень понятно, как ситуацию улучшить.

С другой стороны, транспортная доступность местных новостроек очень приличная. Особенно тех, что строятся или уже построены ближе к Московскому шоссе – тут метро «Звездная» в шаговой доступности. Путепровод над Пулковским шоссе в створе Дунайского проспекта помог избавиться от потенциально пробочного перекрещивания потоков, хотя, конечно, полностью от заторов одну из важнейших магистралей города не избавил.

Совсем рядом здесь выезд на кольцевую автодорогу, скоро к ней добавится трасса М11 (платная автодорога на Москву). Ну и бонусом близость аэропорта Пулково, пусть этот фактор и не является определяющим при выборе места проживания.

Наличие инфраструктуры

С зелеными зонами положение благополучно – есть большой Пулковский парк с прудами и велодорожками. С торговлей и развлечениями тоже прекрасно: на нечетной стороне Пулковского шоссе расположено так называемое кладбище гипермаркетов, включая ТРК «Лето».

А вот с социальной инфраструктурой дела обстоят ровно наоборот. При том что жилья построено за последние десять лет почти полмиллиона квадратов, первый детсад был открыт только в конце 2017 года, второй (в рамках ЖК «Триумф-Парк») недавно сдан, но пока не работает. Школу даже не начали проектировать. Собственно, дефицит социальных объектов – это и есть тот самый жирный минус, о котором мы говорили в начале текста.

Решением этой проблемы, по всей видимости, придется заниматься Смольному совместно с «ИнтерГрупп», если эта компания действительно будет дальше застраивать оставшуюся территорию «Самсона» самостоятельно.

Итого: отсутствие надлежащего количества объектов соцкультбыта снижает средний балл локации, но зато все остальное (качество жилья, экология, торговля и транспортная доступность) находится на приличном уровне. Отсюда – твердая четверка, по нашему субъективному мнению.

Глас народа

Ирина Ананина, жительница ЖК «Пулковский»:

– Одна из самых серьезных проблем для жителей – это практически полное отсутствие парковочных мест. Девелоперы построили два крытых паркинга, однако для тех, кто не готов покупать в них места, ситуация критическая. Важно отметить, что жилье в этом районе – это проекты масс-маркет, поэтому рассчитывать на то, что многие кинутся скупать места в паркингах, не стоило изначально. Во дворах жильцы устраивают настоящие войны, прокалывают колеса автомобилей, а самые находчивые продают возможность поставить машину у дома. Однако, несмотря на существующие проблемы, я вполне могу назвать район комфортным для жизни. Это удобная локация – недалеко от аэропорта и в получасе езды от центра. Рядом находится множество гипермаркетов, фитнес-центр, а во дворах масса магазинов шаговой доступности, аптеки, кафе, различные детские центры творчества и прочее. Также у нас неплохо работает управляющая компания, в парадных всегда чисто, придомовая территория регулярно убирается (не считая этой зимы).

Светлана Афонина, жительница ЖК «Триумф-Парк»:

– В целом я довольна тем, как живу сейчас, и не пожалела о своем выборе. Качество жизни в жилом комплексе, где мы купили квартиру, действительно можно отнести к «комфорту». Удачные планировки квартир, большие окна и высокие потолки, колясочные, паркинг под домом, в который спускается лифт, двор, полностью закрытый от машин. Жилье здесь мы купили по цене брежневки у метро «Парк Победы» – недавно смотрела объявления. При этом сам микрорайон застраивается плотно. Увы, здесь возводят дома и такие застройщики, которые не думают о качестве жизни. У многих соседних домов машинами хаотично заставлены газоны и дворы. Проезды между домами слишком узкие, так что двум встречным машинам не разъехаться, особенно зимой. Детские площадки бедные и скудные. Даже бывает, что нет тротуаров и люди идут по проезжей части, лавируют между машинами на стихийных парковках. Вторая проблема – здесь практически нет социальных объектов. Садик фактически один (хоть у него и два корпуса), школы нет никакой. Вместо поликлиники – офис участковых врачей, ко всем узким специалистам нужно ехать. Все это обещают построить когда-то потом. А пока приходится ребенка везде возить.

 Строящиеся жилые комплексы

Название ЖК Девелопер Адрес Количество квартир (во всем проекте) Отделка Срок сдачи Студии, мин. цена, млн руб.* 1ккв, мин. цена, млн руб.* 2ккв, мин. цена, млн руб.* 3ккв, мин. цена, млн руб.*
4You Аквилон-Инвест Среднерогацкая ул. 3179 Предчистовая Дома сданы, IV кв. 2019, IV кв. 2020 2,3 3,5 3,8 5,2
Green Tower Mirland Development Пулковское ш. 132 Предчистовая III кв. 2019 4,0 6,2 9,4 11,0
Две столицы ИнтерГрупп Среднерогацкая ул. 2714 Черновая Дома сданы, I кв. 2020, III кв. 2020 2,3 3,4 4,5 6,9
Крылья КВС Пулковское ш. 316 Чистовая IV кв. 2019 3,5 5,0 6,0 8,3
Московский Группа ЦДС Пулковское ш., 30 3600 Чистовая IV кв. 2019 2,5 3,1 3,6 5,2
Оазис Пулковский мезонин Пулковское ш. 260 Черновая II кв. 2020 н/д н/д 6,9 н/д
Светлый мир «Жизнь…» Seven Suns Development Среднерогацкая ул., 16 2642 Чистовая I кв. 2019, II кв. 2020 2,8 3,7 4,9 6,4
Триумф-Парк Mirland Development Дунайский пр. 5240 Чистовая и черновая Дома сданы, II кв. 2019, III кв. 2019 3,2 4,0 4,4 7,7

* Данные с сайтов застройщиков на дату публикации

 Сданные жилые комплексы

Название ЖК Девелопер Адрес Кол-во квартир Год сдачи
Летний Эталон ЛенСпецСМУ Пулковское ш., 38 990 2013
Пулковский Группа ЦДС Пулковское ш., 36, корп. 4 619 2013
Пулковский-2 Группа ЦДС Пулковское ш., 40 1014 2015
Пулковский-3 Группа ЦДС Пулковское ш., 36, корп. 5 395 2016
Пулковский посад Группа ЛСР Пулковское ш. / Дунайский пр. 2300 2014
Сириус Лидер Групп Среднерогацкая ул. 576 2018

 Минимальные цены на вторичном рынке в локации

Количество комнат Цена, млн руб.
1 4,2
2 5,3
3 5,8
4 12,0

Источник: БН

 

Текст: Игорь Терновых    Фото: Алексей Александронок   

последние новости

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ