Запросы населения
Всероссийский центр изучения общественного мнения организовал масштабное исследование, посвященное загородной недвижимости. Согласно опросу, проведенному этой весной среди 1,6 тысячи человек, дачами владеют около 38% россиян. При этом 19% респондентов имеют дом за городом, где можно жить круглый год, еще столько же – дачу для сезонного проживания. Кроме этого, у 11% граждан есть земельный участок. 54% опрошенных сообщили, что у них нет в собственности ничего из перечисленного, при этом 2% из них арендуют загородную недвижимость.
По данным ВЦИОМ, из тех, у кого нет дачи, 69% хотели бы ее иметь, 29% – скорее нет, 2% затруднились с ответом. Казалось бы, о собственной фазенде грезят прежде всего люди старшего поколения, но это не так. Больше всего о загородном доме мечтает молодежь 25 лет и младше. Таких зумеров оказалось 91%. Чуть меньше желающих приобрести дачу среди граждан 26–34 лет и 35–44 лет – 89% и 81% соответственно.
Анкетирование также показало, как россияне используют свои дачи. Большинство наших сограждан – 61% – выращивают сельхозпродукты для собственных нужд. Подобное продовольственное самообеспечение во многом обусловлено советским прошлым. 27% опрошенных всячески облагораживают участки: сажают цветы, стригут кусты и газоны, делают пруды и прочий декор. 22% на участках расслабляются и отдыхают, а 2% – наоборот, работают, чтобы получить урожай на продажу.
Разные сценарии
И еще немного статистики – теперь уже конкретно по Петербургу и Ленобласти. На нынешнем этапе загородные сегменты двух регионов развиваются по разным сценариям.
«По земле в Петербурге цена за сотку за год увеличилась с 1,26 млн до 1,44 млн рублей. Это прирост примерно на 14%. После февральского скачка рынок быстро остыл, но весной снова пошел вверх. Я вижу здесь простой сигнал: свободной земли в черте города почти не осталось, ликвидные лоты быстро уходят, а новые собственники держат цену жестко. В Ленобласти картина спокойнее. Сотка за год прибавила всего около 4% – с 352 тыс. до 367 тыс. рублей. Здесь выбор шире, поэтому продавцы сильнее конкурируют друг с другом. Покупатель дольше выбирает, торгуется и чаще переносит решение», – комментирует управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин.
По домам разрыв еще заметнее. Так, в Северной столице средняя цена загородного дома за год выросла с 42,6 млн до 50,6 млн рублей. Это почти 19%. Здесь растут в цене готовые дома с коммуникациями, нормальным подъездом и участком, где можно сразу жить. Люди платят за скорость: купил, заехал, закрыл вопрос.
В Ленобласти дома прибавили меньше – с 12,9 млн до 14,7 млн рублей, это около 13%. Но с марта рынок просел почти на миллион рублей. Покупатели начали считать деньги жестче. Если раньше брали дом с запасом по площади, сейчас чаще режут бюджет, смотрят объект компактнее или уходят в более дальние районы. И этот сдвиг уже хорошо заметен по структуре спроса.
Слагаемые цены
Стоимость загородной недвижимости зависит от целого ряда критериев.
Локация. Главное – расстояние до города, а также автобусной остановки или ж/д станции. Чем ближе – тем дороже. Плюс к стоимости дают также лес или водоем поблизости. Влияет на цену и доступность участка в разные сезоны: важно, чтобы туда можно было проехать после ливня или снегопада.
Состояние участка. Если нужно вырубать лес, выравнивать территорию либо делать дренаж, цена обычно ниже. Играют роль и природные характеристики земли: рельеф, тип грунта, уровень грунтовых вод. Так, на низком участке с глинистой почвой придется потратиться на водоотведение, а на ровном и сухом таких расходов, скорее всего, не будет.
Наличие коммуникаций. Участки с электричеством, водой, газом, канализацией и септиком обычно стоят дороже, потому что ими можно пользоваться сразу. Самостоятельное подведение коммуникаций влетит в еще какую копеечку!
Ремонт дома. Чем лучше здание приспособлено к проживанию (в идеале – круглогодичному), тем выше его стоимость. Если дом требует капитального ремонта – это реальный повод для торга.
Юридические нюансы. Важно, чтобы права на дом и землю были оформлены, границы участка отмежеваны, а в ЕГРН не было обременений: ипотеки, ареста или сервитута. Если участок находится рядом с охранной зоной, например у линии электропередачи, то без согласования нельзя строить и реконструировать здания, проводить часть работ и даже сажать или вырубать деревья. Поэтому такой объект будет дешевле.
Сложный выбор
А теперь к основному вопросу. Что выгоднее: купить землю и потом строиться или приобрести делянку с уже готовыми постройками? Рассмотрим оба варианта.
Когда разумнее взять землю
· Вы хотите построить дачу под себя. Земля дает свободу: вы сами решаете, какой проект реализовать, где разместить постройки, как провести коммуникации.
· Вы не желаете мириться с компромиссами готового объекта. Бывает, что планировка, материалы или другие детали вам не подходят, – с участком вы сможете всё сделать по своему вкусу. К тому же есть варианты возвести дом достаточно быстро – например, модульный или каркасный.
· Вы рассматриваете покупку как долгосрочную инвестицию. Земля в перспективном месте (близко к городу, с потенциалом развития) со временем может вырасти в цене.
Когда выгоднее купить готовый дом
· У вас нет времени или желания строить. Иногда проще взять то, что уже есть, чем проектировать и возводить строение с нуля.
· Вы не готовы к масштабным вложениям. В эксплуатируемом доме, как правило, уже есть базовые коммуникации (свет, вода), что снижает стартовые затраты.
· Вы хотите сразу отдыхать. Если основная цель – приятно проводить выходные, праздники или часть лета за городом, готовый дом закроет ее тут же.
При этом в обоих вариантах есть нюансы, которые стоит взвесить.
Так, при покупке участка нужно глубже погружаться в юридические детали: проверить категорию земли и вид разрешенного использования (ВРИ) – от этого напрямую зависит, можно ли вообще строить дом, вести хозяйство. Иногда требуется время и деньги, чтобы привести участок в порядок или подвести коммуникации.
С готовой дачей тоже есть риски: скрытые дефекты строения, проблемы с коммуникациями, споры с соседями из-за границ участка или высоты забора. Поэтому тщательная проверка (межевание, состояние дома, документы) требуется в любом случае.
Практика сделок
Это теория. А как обстоят дела на практике? Что чаще выбирают жители Северо-Запада, желающие жить за городом? Судя по статистике – готовый дом.
«Основная причина такого решения – скорость. Дом уже стоит, коммуникации заведены, участок благоустроен, можно заехать сразу после сделки. Покупатель понимает, что берет: видит стены, крышу, инженерку, подъезд. Плюс на готовый объект проще оформить ипотеку», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
С участком и строительством история длиннее. Срок от полугода, а часто дольше. Сначала фундамент, потом коробка, инженерия, отделка, благоустройство. Самая частая ошибка – люди считают только стройку. Однако отделка часто забирает почти столько же денег, сколько сам дом. Из-за этого многие останавливаются на этапе голых стен и живут в режиме бесконечного ремонта.
«Строительство с нуля выбирают те, кому важна точная планировка, посадка дома на участке, материалы и сценарий жизни внутри. Такой путь дает больше контроля, но требует времени, запаса денег и постоянного включения в процесс. На рынке Ленобласти готовый дом выигрывает там, где людям нужен быстрый переезд и понятный бюджет, а стройка остается выбором тех, кто заранее закладывает длинную дистанцию», – разъясняет Алла Шинкевич.
По словам эксперта, в последнее время спрос на загородные дома в 47-м регионе заметно вырос. Причина простая: бюджет, которого в Петербурге хватает на однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, за городом часто дает совсем другой формат жизни. В АН «Невский простор» недавно закрыли сделку: семья продала двушку площадью 47 кв. м, добавила около 3 млн рублей ипотечных средств и переехала в 150-метровый дом на участке 8 соток. При этом рядом были школа, магазины и удобный выезд в город.
Напомним также, что на дачах разрешено оформить постоянную регистрацию (если это не садовый, а жилой дом, подходящий для круглогодичного проживания). А при покупке дома определенные категории граждан (аграрии, соцработники, сельские врачи и учителя) могут оформить льготную сельскую ипотеку. Это дополнительные аргументы в пользу загородной жизни. С чего ее начать – решать вам.
