08.08.2016 | 08:00 74123

К малоэтажным пригородам мегаполисы пока не готовы

Искусственное ограничение высотности в крупных городах ничего не даст. Для развития малоэтажных пригородов – как в Европе и Америке – необходимо работать многие годы. О том, что именно следует делать, рассуждает вице-президент НАМИКС Валерий Казейкин.

Признанный эксперт в области малоэтажного строительства обрисовал основные проблемы в отрасли и рассказал, почему предместья городов-миллионников в нашей стране пока совершенно не похожи на «одноэтажную Америку» и когда этого стоит ожидать. 

– Валерий Семенович, на прошлогоднем Всероссийском жилищном конгрессе вы заявили, что малоэтажное строительство может стать антикризисной мерой, которая позволит повысить доступность жилья для населения. Оправдался ли ваш прогноз и если да, то в какой мере?

– Могу сказать однозначно – оправдался. Хотя бы потому, что объемы сданного жилья в прошлом году были почти аналогичны 2014-му. Хотя очень многие специалисты предрекали, что результаты будут гораздо хуже. И в основном эти показатели были достигнуты за счет малоэтажного жилья.

Почему именно этот формат востребован в период тяжелой экономической обстановки? Во-первых, у малоэтажки короткий строительный цикл: индивидуальный дом можно построить за два-три месяца, в то время как на многоквартирный уйдет в среднем года два. Стало быть, когда объект строится на заемные деньги, банку придется платить гораздо меньшие проценты. А если покупатель взял кредит на этапе строительства по повышенной ставке, то этот период – до перехода на нормальную ставку – будет существенно меньше.

Во-вторых, даже случись что-то с застройщиком, участок все равно оформлен на физлицо, и ему же перейдет недострой, который можно самостоятельно завершить. Таким образом, в малоэтажном строительстве практически нет обманутых дольщиков, и таких масштабных проблем, как с «СУ-155», в этом сегменте не бывает.

В-третьих, цены, если мы берем эконом-класс, вполне доступны для населения.

– Помнится, лет пять назад правительство поставило задачу довести долю малоэтажки к 2020 году до 60%. Эта цель до сих пор выполнима?

– С момента образования НАМИКС прошло уже почти восемь лет. И вот с тех пор, как он существует, доля малоэтажного строительства по отношению ко всему введенному в стране жилью выросла с 38 до 54% (в прошлом году), то есть в среднем увеличивалась на 1,5% в год. Соответственно, уровень 60% к 2020 году вполне достижим.

Более того, есть регионы, где этот показатель находится на уровне 60-70% уже сейчас. Это Башкирия, Татарстан, почти весь Северный Кавказ, значительная часть Сибири. А в некоторых регионах, скажем, таунхаусы и многоквартирные жилые дома до трех этажей, строящиеся по 214-ФЗ, в эту статистику не попадают: их относят к квартирам в многоэтажных домах, хотя по законодательству это тоже малоэтажка. Исходя из всего этого, цифры, которые я назвал, вполне соответствуют действительности.

– С другой стороны, это средняя температура по больнице. В Петербурге, скажем, индивидуальных жилых домов очень немного. А в ближнем поясе Ленобласти, исходя из свежей статистики, лишь 5% многоквартирных домов ниже четырех этажей. Может быть, чтобы получились такие красивые одноэтажные пригороды, как в Чикаго, Вашингтоне, Мюнхене, Праге, стоит высотность понижать административными мерами?

– Действительно, глупо спорить с тем, что и в Москве, и в Петербурге, и вообще в городах-миллионниках малоэтажного жилья нет и все эти показатели достигнуты за счет малых городов и сельской местности.

И все-таки вряд ли здесь помогут административные меры, ситуация должна регулироваться естественным спросом. Конечно, было бы прекрасно создать одноэтажные пригороды, как в Германии, Испании, Канаде или США, чтобы люди жили за городом, а на работу ездили без пробок по скоростным автобанам. Но, к сожалению, сейчас это невозможно: транспортную проблему в крупных городах и целых агломерациях не решить мгновенно – это должна быть планомерная работа на долгие годы. А просто запрещать строить выше двух-трех этажей – нецелесообразно.

– Главное препятствие для развития малоэтажного строительства в последние годы – все то же? Слишком дорого тянуть сети и высотку строить все равно выгоднее, чем небольшие дома?

– Я специально делал аналитическое исследование, сравнивая затраты на возведение 100-квартирного дома и сотни коттеджей. Так вот, одноподъездную высотку вполне можно построить на четырех сотках земли, причем все инженерные сети там в основном будут вертикальными, то есть внутридомовыми. А для коттеджей с участком земли 10 соток потребуется 10 га, и еще примерно столько же нужно для зон отдыха, детских площадок, автостоянок, подъездных дорог, пешеходных тротуаров, трансформаторных подстанций, контейнерных площадок и прочей необходимой инфраструктуры. Всего 20 га, на которых нужно проложить все дороги и сети – водопровод, канализацию, электричество и газ. Конечно, все это отражается на стоимости квадратного метра.

Но в среднем стоимость квадратного метра в поселках, которые строятся под эгидой НАМИКС (в него входят 140 компаний) весьма схожа с аналогичным по классу жильем в городах. Скажем, секция в таунхаусе по цене приблизительно равна двухкомнатной квартире. Играет роль стоимость земли: в мегаполисах она, конечно, выше, что в какой-то степени нивелирует разницу в себестоимости.

– В сентябре переизберут Госдуму. На ваш взгляд, что сделал ушедший состав для популяризации малоэтажного строительства? Какие основные законы вы могли бы назвать?

– НАМИКСу очень повезло, что его президент Елена Николаева являлась зампредом думского комитета по жилищной политике и ЖКХ и входила в десятку наиболее активных депутатов – по числу внесенных и принятых законопроектов. За весь период работы Думы было принято или изменено 12 законов, которые в той или иной мере влияют на развитие малоэтажного строительства. Это в том числе поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, поправки в 214-ФЗ; принят очень важный Закон о государственно-частном партнерстве и т. д.

Подробнее остановлюсь на поправках в закон «Об участии в долевом строительстве…». Ситуация двоякая: с одной стороны, у индивидуальных домов нет общедолевого имущества и, следовательно, закон на них не распространяется. С другой стороны, теперь таунхаусы и вообще любые сблокированные дома считаются квартирами, и вот они отныне будут возводиться исключительно в рамках 214-ФЗ. Точная формулировка звучит следующим образом: «Действие настоящего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства таких домов денежных средств граждан и юридических лиц».

Тем самым избегается двоякая трактовка таких строений – раньше их можно было относить и к многоквартирным домам, и к ИЖС. К последним их чаще всего и причисляли, поскольку их легче оформлять и меньше ответственности у застройщика. Но с этого года даже на триплекс или квадрохаус необходимо будет собирать столько же документов (и публиковать проектную декларацию), сколько и на 120-квартирный дом.

– А как идет процесс импортозамещения в индивидуальном строительстве? Ведь те же самые технологии быстрого возведения, на которые возлагали столько надежд, в основном иностранные – канадские, австрийские, немецкие, финские…

– С момента образования НАМИКС одной из основных его программ стало строительство сети заводов по производству быстровозводимых домов по панельной, каркасной и другим технологиям. За это время в нашей стране появилось около 180 таких предприятий для производства домов по индустриальным технологиям. Также появились заводы по производству инновационных утеплителей, кровель, окон, фасадов, сантехники и т. д. То есть импортозамещением члены НАМИКС озаботились еще до того, как наступил кризис, были введены санкции и антисанкции.

Однако менталитет у наших соотечественников не похож на финский, австрийский или канадский. Далеко не все хотят жить в панельно-каркасных и других быстровозводимых домах. Больше скажу – не хочет абсолютное большинство. В одном из наших крупных проектов «Экодолье Оренбург» строится 4,6 тыс. домов на 367 гектарах земли – в 98% случаев покупатели выбирали коттеджи из газобетонных блоков или кирпича, а быстровозводимых домов реализованы единицы.

Отсюда вывод: дома по индустриальным технологиям будут востребованы, только если поселок целиком строится из таких домов. Кроме того, желательно, чтобы они возводились не на личные сбережения граждан, а в рамках жилищных соцпрограмм. Например, в Ленобласти есть такие панельно-каркасные поселки для семей военнослужащих. Там человеку показывают дом, вручают ключи, он въезжает и тогда понимает, что это самое что ни на есть полноценное жилье. Только таким образом – и постепенно – можно переломить общественное мнение.

А пока те заводы, которые появились у нас, в большинстве своем загружены на 10-30% от проектной мощности, порой даже меньше. То есть вместо тысячи домов они выпускают немногим более 100 в год. А ведь под организацию производства были рассчитаны бизнес-планы с полной загрузкой, взяты кредиты, платятся налоги, финансируются накладные расходы, и получается, что все затраты ложатся на эти несчастные 100 домов. И себестоимость их существенно увеличивается по сравнению с проектной. Во многих случаях стоимость панельно-каркасных и других быстровозводимых домов оказывается выше стоимости тех, что строятся из блоков и кирпича, – это вообще нонсенс.

– Вы постоянный участник Всероссийского жилищного конгресса, член его Исполнительного комитета. Надо полагать, вы приедете в Петербург и на предстоящий Конгресс, который пройдет с 28 по 30 сентября. Уже знаете, о чем будете говорить там с трибуны?

– Я не только сам приеду, но еще пригласил поучаствовать своих коллег из российских регионов, а также президента Итало-Российской ассоциации недвижимости (ИРА) Паоло Беллини, который тоже скажет приветственные слова. Я расскажу о тех законодательных инициативах, которые повлияли на рынок малоэтажного жилья, о тех госпрограммах, которые приняты и активно реализуются в регионах, о перспективах ипотечного кредитования и накопительных схемах приобретения жилья, об инновационных и энергосберегающих технологиях, которые все более широко распространяются на рынке.

Желаю Конгрессу всяческих успехов. Хотелось бы, чтобы он проводился еще много-много лет, потому что является крупнейшим мероприятием в России и давно уже определяет ту стратегию, которой будут следовать участники рынка жилой недвижимости.


Досье БН


Валерий Казейкин

Родился в 1956 году. С отличием окончил Военную академию имени Кирова.
Работал в НИИ АКМ, занимался проблемами авиации и космонавтики. Полковник запаса, кандидат наук. Автор более 150 научных работ и пяти книг.
Имеет множество званий и регалий. Помимо работы в Национальном агентстве малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) он также является заместителем координатора программы Госдумы по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом», членом Экспертного совета федерального правительства, Общественного совета Министерства строительства и ЖКХ РФ, первым вице-президентом Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, а также первым вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости.

 

 

Текст: Павел Гинёв    Фото: Алексей Александронок