09.12.2015 | 00:00 19251

Квартиры и цены: у нижней черты

Как выглядит доступное жилье? Мы попытались составить обобщенные портреты самых доступных по ценам «однушек», «двушек» и «трешек» на квартирном рынке Петербурга. В каких районах и в домах каких типов их следует искать?

Каждый месяц БН публикует данные о ценовых антирекордах рынка готового жилья. Например, в минувшем ноябре самую дешевую однокомнатную квартиру в Петербурге предлагали за 1,8 млн руб., двухкомнатную – за 2,99 млн руб., самая демократичная трехкомнатная была оценена в 2,95 млн руб.

Итак, как же все-таки выглядят самые дешевые «однушки», «двушки» и «трешки»?

Однокомнатные квартиры: от периферии к центру

В настоящее время риэлторами и частными лицами на продажу выставлено около 800 однокомнатных квартир с ценами до 3 млн рублей. Казалось бы, выбор широк. Но изучая объявления, мы обнаружим, что варианты с ценами до 2,3 млн руб. (таковых в каталогах объявлений стабильно светятся два-три десятка) – совсем уж сомнительные и экзотичные. Обычно это квартиры с обременениями в виде не подлежащих отчуждению долей (так бывает, когда перессорились наследники), либо выделенные доли в коммуналках и приватизированных общежитиях с нелегально установленными сантехническими «удобствами».

Полноценную однокомнатную квартиру с питерской «пропиской» за 2,3-2,6 млн руб. и с относительно приемлемой транспортной доступностью (20-30 минут от метро на маршрутке) можно найти в одном из ближайших к Питеру городов-спутников, в частности, в Красном Селе или Колпино. В Ломоносове и Кронштадте дешевые типовые «однушки» тоже есть, но их придется поискать: рынки жилья обозначенных сателлитов – замкнутые. Отметим, что пригородная «однушка» данной ценовой категории, скорее всего, будет представлять собой компактную (27-31 кв. м) и требующую ремонта квартиру с кухней в 5-6 кв. м и совмещенным санузлом в типовом кирпичном доме 1960-х годов постройки или в бывшем рабочем общежитии.

Что касается новой вторички, то порог входа в данный сегмент на сегодня держится возле отметки 2,6 млн руб. Самые демократичные объекты сконцентрированы в кварталах массовой застройки Пушкинского района, причем больше половины предложений приходятся на вчерашние новостройки поселка Ленсоветовский.

В серединных городских спальниках с массовой советской застройкой (Купчино, Ржевка, Веселый Поселок) однокомнатные квартиры дешевле 3 млн руб. к продаже предлагаются нечасто. По всей видимости, данная ценовая отметка – это тот самый психологический барьер, ниже которого продавцы типовых «однушек» (даже в хрущевках и брежневках) опускаться пока не готовы. Поэтому, если цена все-таки ниже обозначенной, то, скорее всего, квартира имеет какой-либо серьезный изъян (например, расположена на первом этаже, «убитая», или с окнами на загазованную магистраль).

В районах исторической застройки большинство «однушек» с ценами до 3 млн руб. при ближайшем знакомстве оказываются комнатами-студиями с нелегальными перепланировками. Встречаются, правда, и так называемые дворницкие – квартиры без ванны на первом этаже (иногда с отдельным входом).

Пригородные кирпичные хрущевки – стратегические поставщики дешевых однокомнатных квартир на квартирный рынок Петербурга

Двухкомнатные квартиры: хрущевки и «корабли»

Групповой портрет самых демократичных по ценам «двушек» (от 3 до 3,5 млн руб.) выглядит следующим образом. В городе – это квартира 44-47 кв. м с потолками 2,5 м, смежными комнатами (17 и 12 кв. м) и кухней 5,5-6,5 кв. м в панельной хрущевке. В пригороде – квартира с примерно такими же параметрами, но в кирпичном типовом доме от 2 до 5 этажей.

Основные поставщики «двушек» с ценами, близкими к рекордному минимуму (напомним: в минувшем ноябре – 2,99 млн руб.) – кирпичные пятиэтажки уже знакомых нам Колпино, Красного Села и Ломоносова.

Что же касается питерских панелек, то они заметно разнятся по качеству, что, в свою очередь, сказывается на ценах. Например, в северных районах (Красногвардейском, Калининском) ценовой минимум для «двушек» в проблемных пятиэтажках 335-й серии – 3,1 млн руб. В то же время в Купчино или Московском районе аналогичные по планировкам квартиры, но в панельках 507-й серии (которые не без оснований считаются более надежными) редко предлагают дешевле 3,4 млн руб.

К числу самых доступных по ценам типов жилья, наряду с хрущевками, относят и так называемые «корабли» (жилые здания серии 1ЛГ-600). Площади двухкомнатных квартир – 44-49 кв. м, кухни – 6,2 кв. м, комнаты – раздельные. Ценовой минимум – 3,5 млн руб., самые дешевые варианты – на первых этажах.

Панельные пятиэтажки 335-й серии в спальных районах Петербурга под завязку укомплектованы компактными «двушками» со смежными комнатами и совмещенными санузлами

«Трешки» по ценам «однушек»:
только на юго-западе

Если трехкомнатная квартира в городской черте предлагается к продаже по цене однокомнатной (от 3,2 до 3,8 млн руб.), то почти с 90-процентной вероятностью речь о пятиэтажках серий ГИ или А. Основные массивы таких домов сконцентрированы в юго-западной части Петербурга – в Красносельском и Кировском районах.

Планировки здесь, прямо скажем, с изюминкой. Одно- и двухкомнатных квартир в пятиэтажках данных серий нет, только трех- и четырехкомнатные. В частности, в тех же «трешках» – миниатюрные спальни (6 и 9 кв. м), проходные гостиные (15 кв. м) и 5-метровые кухоньки. Такая квартира сопоставима с просторной «однушкой» не только по цене, но и по площади – всего 42-44 кв. м. Тем не менее, в ней с относительным комфортом может разместиться семья из двух поколений.

У «трешек», расположенных в домах первых массовых серий, сегодня нет ценовых конкурентов на рынке. Но помимо малого метража такое жилья отличается неважной звукоизоляций и стенами, которые плохо держат тепло

Подавляющее большинство квартир, предлагаемых к продаже по ценам, близким к минимальным значениям, требуют ремонта и располагаются в домах, мягко говоря, не первой свежести. Информацию о том, какие работы, связанные с модернизацией общего имущества, запланированы в заинтересовавшем вас доме (замена лифтов, капитальный ремонт коммуникаций, кровли, фасадов и т.п.), можно получить из представленных в открытом доступе материалов адресной Региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ