15.04.2011 | 13:30 25830

Загородные поселки: конкуренция будет жестокой

Загородный рынок в течение I квартала прирос дюжиной новых комплексов – открыты продажи в шести новых проектах, плюс выведены на рынок шесть очередей в более или менее раскрученных проектах.

Новая дюжина наполовину состоит из комплексов класса «бизнес», вторая половина представлена жильем класса «эконом».

Согласно исследованиям АРИН, на конец I квартала в продаже находилось 269 загородных комплексов, которые включают в себя 4,3 млн кв. м жилья. Из них объем предложения (непроданные объекты) составляет 12,4 тысячи объектов, или 2,2 млн кв. м. Всего в малоэтажных проектах и комплексах, представленных на рынке, насчитывается около 16 тысяч объектов.

Где жить
Основное количество строящихся поселков расположено во Всеволожском, Курортном, Выборгском, Петродворцовом районах – на расстоянии до 20 км от КАД.

В принципе тенденции I квартала пока что не отличаются от тех, которые наблюдали аналитики в прошлом году – новые коттеджные комплексы опять обретают масштабность. В 2010 году на рынок было выведено сразу несколько крупных проектов, таких как «Новые Дубки» – 361 участок, «Рыбицы-1» – 246 участков, «Петровские сады» – 276 коттеджей и участков в первой очереди, а всего – около 750 домовладений, ДНП «Доминанта» – 234 участка, «Горки» – 240. Список можно было бы продолжить. Кроме того, помимо ближнего пригорода, осваиваются и дальние территории: появились проекты в Лужском (три поселка), Кингисеппском (четыре поселка) и Волховском (один проект) районах.

«Наиболее удаленные поселки расположены в Приозерском районе и предназначены для дачного проживания, – рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. – Максимальное удаление от КАД сегодня достигает 90 км».

По данным АРИН, на зону для постоянного проживания приходится 68% от общего объема жилья в новых проектах, на зону для дачного проживания – 32%. В «ближней зоне» поселки все больше конкурируют с областными и пригородными квартирами.
Правда, считают эксперты, в этом году новых проектов все же будет меньше, чем в прошлом. В течение 2010-го на рынок выводились поселки, старт строительства которых был отложен в прошлые годы. В 2011-м новых проектов вряд ли окажется больше двух десятков. При этом основная их часть будет относиться к эконом-классу.

Глубокая заморозка
Несмотря на прирост предложения, примерно десятая часть всех загородных поселков все еще представляет собой проекты, реализация которых была заморожена в 2008-2009 годах. Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский комментирует: «Те проекты, которые были заявлены при поддержке государства, сейчас развиваются вполне успешно, на этих территориях идет плановая застройка. Среди таких проектов, к примеру, «Золотые ключи», «Новые территории». Здесь же стоит сказать о тех проектах, которые вводились застройщиками с хорошей репутацией, например Parabola Group, которая застраивает Ломоносовский район, «ПулЭкспресс», «Петростиль». Но на замороженных проектах застройщики не спешат возобновлять строительство».

Можно ожидать, что часть замороженных комплексов сменит владельцев. Пока, правда, дело идет туго – на протяжении прошлого года было выставлено на продажу полтора-два десятка коттеджных комплексов и земельных массивов, но желающих на них так и не нашлось. Сегодня минимум, который требуется, чтобы вывести проект в продажу, – готовые документы, дороги, электричество. Без этого новый комплекс обречен на отсутствие сделок. Средняя стоимость коммуникаций в настоящий момент в Ленинградской области (в расчете на один гектар) обойдется от 5 до 10 млн руб., в зависимости от общего объема земель и индивидуальных потребностей. Речь идет о прокладке магистрального газа (со всеми согласованиями) и подключении электричества (при условии технической возможности подобного подключения). Претендентов на то, чтобы вкладывать такие деньги в пустой участок, не находится...

Правда, считают эксперты, и приостановки продаж в каких-либо действующих поселках в этом году можно не ждать – за период кризиса неудачные проекты уже или выставлены на продажу «единым куском», или подверглись реконцепции.

Роста не будет
Средние цены в реализуемых коттеджных поселках за I квартал в целом несколько снизились. В первую очередь, произошло незначительное уменьшение цен на участки классов «эконом» и «бизнес» – на 1-5%, за счет появления бюджетных поселков, и небольшой подъем цен на участки элитной категории – за счет весеннего повышения стоимости в уже существующих поселках. Домовладения в классах «эконом», «бизнес» и «премиум» также несколько подешевели – на 2-5%. А в классе «элита» произошло повышение стоимости, но очень незначительное, меньше 1%.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» указывают, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого года средняя стоимость коттеджа эконом-класса уменьшилась на 2%, в среднем классе снижение составило 3,4%. В бизнес-классе – плюс 4%, в категории «элита» – плюс 7,3% (за счет выхода в продажу жилого парка «Уварово» в IV квартале 2010-го). Но если учесть официально признанную инфляцию – 8,8%, то минус будет зафиксирован по всем категориям.

Правда, как отмечает Станислав Азацкий, директор «АДВЕКС. Загородная недвижимость», начиная с конца прошлого года девелоперы практически не заявляют о скидках на продаваемые объекты. Как правило, в каждом конкретном случае любые скидки, рассрочки платежей с покупателем обсуждаются индивидуально, рассрочки предоставляются от шести месяцев до одного года максимум. Многие застройщики коттеджных поселков в настоящее время привлекают к сотрудничеству банки для выдачи приобретателям кредитных средств. То есть «невидимое снижение» цен, когда скидки могли достигать 20-30%, ушло в прошлое.
При этом в некоторых успешных проектах («Охтинском парке», «Новых Дубках», «Колокольцево», «Кантеле» и др.) на протяжении года цены, наоборот, повышались, причем это не приводило к заметному сокращению продаж.

Сегодня, по сведениям АРИН, самые дорогие участки представлены в Курортном и Пушкинском районах Петербурга, Всеволожском и Выборгском районах Ленинградской области. По ценам с большим отрывом лидирует Курортный район (467,5 тыс. руб. за сотку), в котором сосредоточены поселки премиум-класса. «При этом земельный участок с подрядом дешевле земельного участка без подряда на 10-25%», – добавляет Захарова.

Наиболее низкие цены в Волосовском, Лужском и Кировском районах Ленинградской области. Это зоны сезонного проживания, где участок и дом можно приобрести по цене «как в садоводстве». Так, например, в поселке ДНТ Речное дом площадью 100 кв. м на десяти сотках обойдется всего в 1,3 млн руб. Самое дорогое предложение представлено в проекте VILLA Premium – коттедж 660 кв. м на 26 сотках стоит 110 млн руб.

В зоне постоянного проживания самое дешевое предложение представлено в проекте «Новое Минулово (VI очередь) – дом площадью 90 кв. м на семи сотках обойдется в 3,8 млн руб. Самое дорогое предложение также представлено в элитном проекте «Северный Версаль» Приморского района – 161 млн руб.

Конкуренция будет расти
Основная доля спроса, по мнению Станислава Азацкого, в начале сезона все еще сосредоточена в сегменте недорогих объектов – участков без подряда за 1,5–3 млн руб., и домов с участками за 3–6 млн руб. По сути в I квартале загородный рынок не слишком изменился – активный по просмотрам и вялый по объему продаж. «В новых коттеджных поселках, как и на вторичном рынке, по нашим данным, активных продаж пока также нет, – сообщает Азацкий. – Кроме земельных участков с подрядом от компании «ПулЭкспресс» во Всеволожском районе, где все участки в I очереди проданы и в настоящее время выведены в продажу участки во II очереди».

Заметно, что давление «квартирных» застройщиков на сегмент частных домов в ближнем радиусе усиливается. А учитывая, что весной-летом этого года в продаже появятся квартиры в малоэтажных многоквартирных комплексах Karela Hills (застройщики – RBI и «Петростиль») и NCC Village (шведская компания NCC), что на окраине Всеволожска компания «Норманн» вместо ранее запланированных домов на две-четыре семьи будет строить пятиэтажки, что на весну же запланирован старт масштабного проекта «Юнтолово» (компания «Главстрой СПб»), можно предсказать – конкуренция будет жестокой. Ничуть не лучше ситуация и в сегменте сезонных домов – из-за переизбытка предложения. 

Распределение коттеджных поселков по районам, шт.
Приморский 1
Петродворцовый 1
Волховский 3
Волосовский 4
Пушкинский 4
Кировский 5
Кингисеппский 5
Тосненский 6
Лужский 6
Курортный 14
Гатчинский 19
Ломоносовский 21
Приозерский 31
Выборгский 46
Всеволожский 69

Источник: Петербургская Недвижимость

Стоимостные диапазоны объектов по классам
Сегмент Стоимость объектов, млн руб. Изменение цен за I кв. 2011 года, %
Эконом 2,3-6,5 -5
Бизнес 6-17 -1
Элита 16-33 3
Премиум 30 0

Источник: АРИН

 

Структура предложения коттеджных поселков по классам (% от общего числа коттеджных поселков)
Эконом 14
Средний 16
Бизнес 12
Элита 11
Участки 47

Источник: Петербургская Недвижимость

Текст: Екатерина Голубева   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ