24.06.2019 | 08:00 3568

Рынок новостроек летом встанет на паузу

Нерасторопных застройщиков после 1 июля ждет запрет на продажу квартир. Им нужно успеть подтвердить строительную готовность своих объектов – лишь тогда им позволят работать по старым долевым правилам и не переходить на счета эскроу. Успеют далеко не все.

Без официального заключения о строительной готовности объекта Росреестр перестанет регистрировать новые ДДУ. В некоторых жилых комплексах могут остановиться продажи – уже понятно, что далеко не все застройщики за оставшееся время успеют получить заветную бумагу об отсрочке эскроу. Разумеется, никакого конца света после 1 июля на рынке новостроек не ожидается. Но вот пауза в продажах вполне может быть.

подтвержденные стройки

Для получения «индульгенции» застройщику нужно подать заявку в комитет по строительству. Там стройку прогонят через критерии Минстроя по строительной готовности объекта (30% или 15%, если застройщик дарит городу детсад), по объемам продаж (10% площадей) и после этого наделят заветным документом.      

Конвейер по выдаче застройщикам заключений о соответствии (ЗОС) заработал по нарастающей. В Петербурге уже появились новостройки, на которые документы получены и которые можно будет достраивать на деньги дольщиков и не переводить на счета эскроу.

Если к середине июня комитет по строительству выдал 25 таких заключений, то спустя неделю цифра почти утроилась – до 70. Ни одного отказа пока не прозвучало.  

Во что застройщики превращают памятники архитектурыВ Петербурге что ни здание, то памятник. >>В списке первопроходцев пока не так много имен – примерно полтора десятка компаний. Среди самых расторопных застройщиков – «Группа ЛСР», Группа «Эталон», Группа ЦДС, «Арсенал-Недвижимость», «КВС», «Полис Групп» и другие компании. Чем крупней игрок рынка, тем больше ЗОС у него на руках. По словам финансового директора «Эталон ЛенСпецСМУ» Александра Голуба, на долю его компании пришлось 11 заключений. Директор департамента развития Группы ЦДС Алексей Князев говорит о восьми – на все городские проекты компании.   

Всего от застройщиков поступило 130 заявок. Это около трети от ожидаемого (из 431 выданного разрешения на строительство 90% должны вписаться в старые правила). Не слишком высокая активность остальных застройщиков чиновников не смущает.  

«Это не так мало. У нас восемь застройщиков генерируют в Санкт-Петербурге до 75-80% объемов ввода жилья, и все они сейчас активно получают заключения», – такой комментарий дал БН заместитель председателя комитета по строительству Евгений Барановский.

Отсрочка будет

По словам вице-губернатора Петербурга Николай Линченко, особых проблем для строителей в переходный период он не видит. Под особым контролем остаются лишь 32 проекта, судьбу которых власти собираются отслеживать «в ручном режиме». Эти объекты на 1 июля не смогут соответствовать критериям Минстроя, но и уйти на эскроу-счета у них не получается – банки отказывают в финансировании. 

Новостройки возле метро скоро закончатсяЗастройщики почти перестали запускать новые проекты в обжитых кварталах вблизи >>Интересно, что в зоне особого внимания властей в том числе оказались элитные объекты. «Банки оценивают такие проекты с точки зрения маржинальности и быстрой оборачиваемости средств. Поэтому и подстраховываются, принимая решение об отказе в проектном финансировании», – объясняет Николай Линченко. В качестве примера он назвал одну из элитных новостроек на Крестовском острове и сообщил, что данный девелопер будет принимать решение о достройке объекта на собственные средства.

Часть начатых строек от счетов эскроу спасет отсрочка: федеральный законодатель все же разрешил девелоперам доводить проекты до нужных критериев строительной готовности вплоть до 1 октября. Правда, на это время придется заморозить продажи: привлекать средства дольщиков будет нельзя.

А вот второе требование – 10% проданных на объекте площадей – девелоперам нужно будет подтверждать именно на дату 1 июля. Как известно, некоторые застройщики, чтобы избавить свои стройки от эскроу, стали нагонять процент продаж, выкупая квартиры сами у себя, оформляя их на дочерние структуры, продавая сотрудникам и т. д.

Как говорит Николай Линченко, разные обходные схемы – коммерческие риски компаний. Федеральный Фонд защиты прав дольщиков будет проверять обоснованность всех заключенных ДДУ и проводить их анализ. «Знаю, что уже есть прецеденты по стране, когда фонд писал заявление в Росреестр о приостановке регистрационных действий в отношении таких застройщиков», – отмечает он. В Петербурге таких случаев пока еще не было.

Жизнь после 1 июля

Какие еще сюрпризы заготовил законодатель в новых изменениях в 214-ФЗ, которые на днях были утверждены Госдумой, предстоит изучить. По словам партнера АБ «Качкин и Партнеры» юриста Дмитрия Некрестьянова, новый пакет поправок в 214-ФЗ по объему чуть ли не вдвое превышает текст самого закона. Среди новаций – запрет на любые альтернативные способы привлечения денег граждан, распространение норм закона на застройщиков апартаментов и т. д. «Отдельно 20 страниц посвящены переходному периоду, и даже профессиональному юристу сложно разобраться, что там к чему. Абсолютно непонятно, какую мысль преследовал законодатель, и это совершенно не добавляет ясности, как дальше жить застройщику», – говорит эксперт. 

По мнению президента СРО А «Объединение строителей СПб» Александра Вахмистрова, после 1 июля никаких катастроф не случится. Переход на счета эскроу и проектное финансирование будут происходить в плавном режиме – первыми на новые рельсы встанут крупные застройщики. У всего остального рынка есть два года спокойной жизни – можно достраивать старые объекты. «Для Петербурга, в отличие от других регионов, нет опасений, что какие-то стройки резко встанут. В Ленобласти ситуация сложнее: там у застройщиков хуже с продажами, а количество обманутых дольщиков уже перевалило за 10 тыс. человек», – отмечает он.

Исполнительный директор ССОО Олег Бритов уверен, что ситуация прояснится не через пару лет, а гораздо быстрее. «Уже по итогам этого года будет ясно, как рынок цифрами отреагировал на реформу: увидим, сколько жилья будет введено, сколько продано и какие новые проблемы встали перед застройщиками», – говорит он. 

«Ситуация не критичная, но рынок все же в состоянии затруднения. Ряд средних и даже крупных застройщиков могут летом временно приостановить продажи. Эта пауза прогнозируемая и может занять от трех недель до полутора месяцев», – считает директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов.

Впрочем, эксперты говорят, что даже если у некоторых игроков и возникнет техническая пауза в связи с реформой 1 июля, то покупатель ее вряд ли заметит – рынок новостроек пока что представлен громадными запасами строящихся квартир.

Текст: Александр Смирнов    Фото: Алексей Александронок