В киноцентре «Родина» состоялась очередная выставка-семинар «Ипотека. Доступно и комфортно»

На выставку пришло около одной тысячи петербуржцев. Это свидетельствует о том, что новогоднее затишье на рынке недвижимости позади – горожане активно занялись поиском жилья и средств на его приобретение. В экспозиции выставки были представлены стенды более 20-ти банков, риэлтерских, страховых, строительных и юридических компаний. Специалисты на их стендах  ответили на сотни вопросов заинтересованных граждан.

Традиционно посетители выставки смогли воспользоваться услугами бесплатного Консультационного центра по рынку жилья. Здесь сотрудники Городской справочной по недвижимости «Квартирный вопрос» предоставляли данные по ценам на квартиры и комнаты в Петербурге и Ленобласти.

Специалисты портала Ruipoteka.ru помогли выбрать каждому интересанту подходящие программы из обширного массива данных об ипотеке для покупки жилья в Петербурге и Ленобласти, а также - заполнить анкеты и отправить заявки в один или несколько выбранных банков.

На вопросы о федеральной программе кредитования ответили представители городского и областного ипотечных агентств. Юристы из Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости, в свою очередь, предоставили заинтересованным гражданам первичные консультации – как избежать рисков, свойственных долевому строительству и сделкам с жильем.

Непраздный интерес посетителей вызвала презентация компании «Раритет», которая предлагает недвижимость в Болгарии. Представители компании рассказали о возможности для россиян приобрести строящиеся объекты в 150-ти м от моря по 800-1100 евро за квадратный метр, что в 2-3 раза дешевле, чем в Петербурге. Более того, для россиян возможно предоставление рассрочки на два года под 6,5% годовых.

В 18.30 начал работу семинар «Ипотека на рынке готового жилья (квартиры, коттеджи)». За  прошедший год рынок ипотечного кредитования значительно «прибавил в весе» за счет новых предложений, программ и услуг. О них посетителям выставки-семинара рассказали ведущие профессионалы рынка ипотеки Петербурга.

Один из самых животрепещущих вопросов, освещенных на семинаре, – ценовые прогнозы на рынке жилья. По этому вопросу высказался директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон. Он выразил уверенность в том, что снижение цен возможно только в «крайних» сегментах рынка – самого низкокачественного и элитного (при торге) жилья. «Средние» же объекты, по мнению г-на Бимона, сохранят установившийся уровень цен.

Докладчики семинара также ответили на вопросы из зала и заданные на сайте www.seminar.bn.ru/ask. Ответы на них будут опубликованы сегодня на http://www.gilproekt.ru.

Доклад Дмитрия Драгуна, руководителя группы Отдела продаж банка Delta Credit:

«Обзор кредитных программ на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области»

Ни для кого не секрет, что с развитием ипотечного кредитования многие банки стали использовать ипотечный кредит как дополнительный источник дохода банка, а также  дополнительную возможность помочь своим клиентам реализовать их потребности и максимально приблизится к тому, что называется универсальным банком.  Для того, чтобы сориентироваться в рынке предоставляемых услуг мы выбрали для сравнения 19 банков, работающих на рынке Петербурга. Каждый из банков имеет свои особенности. Очень важно, для того, чтобы максимально удовлетворить свои потребности в приобретении жилья, определится с банком, который вам может предоставить ипотечный кредит. Так, например, здесь играют важную роль такие факторы как процентные ставки, сроки кредита, валюта кредита, а для кого-то немаловажна история самого банка, чтобы он оказался надежным и мог обеспечить сохранность денежных средств, так и объекта, который будет заложен в дальнейшем.

В настоящий момент на петербургском рынке предоставлены банки, которые кредитуют под от 100% до 80% стоимости квартиры, то есть в данном случае заемщик должен иметь порядка 80% собственных средств от стоимости жилья. Также можно воспользоваться услугами банком, который предлагает кредит под 100% стоимости квартиры, но, как правило, в зависимости от первоначального взноса иногда меняется и процентная ставка.

В связи с тем, что на рынке за последний год произошел большой скачок в росте цен, и нестабильность доллара, который изначально был принят как расчетная единица для сделок с недвижимостью, возникла необходимость предоставления кредита также в различных валютах. Ту валюту, в которой вы берете кредит, прежде всего определяете вы. Вы должны для себя сориентироваться, что вам удобно будет в дальнейшем погашать банку. Немаловажно также подстроиться под требования продавца. Иногда они диктуют свои условия. Так, из 19 банков, рассматриваемых нами, все 19 предоставляют кредиты в долларах США, 2 банка работают только с рублями, и всего лишь один банк, который предоставляет кредит в евро. 

Но евро, как правило, меньше всего сейчас пользуется спросом. Прежде всего это рубль, который стал преобладать над долларом на рынке. Также от типа валюты зависит и процентная ставка, которая может варьироваться по годам, то есть чем больше срок кредита, тем выше процентная ставка, так как банк закладывает в этот срок большие риски.

Процентные ставки на рынке кредитов варьируются от 9,5 до 12,5% в рублях. В зависимости от срока они могут увеличиваться.

Ставки в рублях за счет большей инфляции выше: от 10,5 – до 15%. В зависимости от срока рублевая ставка может меняться, либо оставаться неизменной на весь период кредитования.

Вы вправе для себя определить, какой срок вам удобен. Он должен определяться из возможностей получения необходимой суммы, если доход не позволяет получить необходимую сумму, то есть возможность увеличить срок кредита и получить ту сумму, которая вам необходима. Но это не значит, что вас банк обрекает вас на ближайшие 10-20 лет. Любой кредит может быть погашен досрочно. Сроком как от 1-го месяца, так и до одного года. А значит с увеличением срока кредита, вы сможете получить большую сумму, а значит приобрести более качественное жилье.

Есть на рынке банки, которые предоставляют краткосрочные ипотечные кредиты сроком до 7 лет, есть четыре банка, которые предоставляют кредиты сроком на 25-30 лет.

Также здесь необходимо определится с тем, какое жилье вам интересно, и наметить себе потолок по максимальной сумме кредита. Большинством банков эта сумма ограничивается $ 300-500 тыс., либо их эквивалентом в рублях. Семь банков предоставляют свои кредиты в сумме до $ 1 млн. И два банка предоставляют кредиты свыше $1 млн., но это скорее, уже относится к элитной недвижимости.

Последней отличительной чертой банков является категория заемщиков. Большинство банков делят своих заемщиков на группы, то есть заемщиков с белыми доходами, со смешанными доходами (собственниками бизнеса), заемщиков с серыми доходами. Так, в зависимости от категории клиента процентная ставка может меняться от 0,4% до 1%. Как правило, заемщики с серыми доходами рассматриваются по более высокой процентной ставке. Но здесь есть возможность взять ипотечный кредит и решить свои жилищные проблемы. При подходе к выбору банка нужно взвесить все за и против, поискать информацию в интернете, проконсультироваться с знакомыми. А проще всего обратиться к ипотечному брокеру, который сможет вам посоветовать наилучший вариант, а в дальнейшем и провести сопровождение сделки.

Доклад Алексея Кошелева, директора Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:

«Получение кредита на покупку готового коттеджа: программы, условия выдачи кредита»

В сегодняшнем докладе мы коснемся 4-х аспектов, а именно: осветим ипотечные продукты, которые сейчас представлены на рынке загородной недвижимости, поговорим о требованиях к предмету залога со стороны банков, о необходимых нормативных документах, которые нужны для покупки участка земли или загородной недвижимости, и поговорим об особенностях сделок на рынке загородной недвижимости.

Кредитные продукты можно разделить на целевые и на кредиты, выдающиеся под залог имеющегося жилья. Целевой кредит выдается в случае, когда предметом залога выступает приобретенная вами земля или земля с домом готовым или незавершенным. Кредит, выдающийся под залог имеющегося жилья предполагает залог вашей собственной квартиры, имеющегося в собственности дома с землей. При этом, деньги, которые вы получаете, могут быть потрачены на иные цели. Среди других кредитных продуктов в банках залог имеющейся недвижимости составляет порядка 40-45%.

Целевые кредитные продукты можно разделить на два отдельных направления. Это целевой кредит на покупку только земельного участка и кредит на покупку земельного участка с домом готовым или незавершенным.

На приобретение земельного участка в настоящий момент в Петербурге кредитуют два банка – Сбербанк и Райффайзенбанк. Требования банков примерно одинаковы и составляют следующие условия. В собственности заемщика должно быть не менее 25% денежных средств, необходимых на покупку земельного участка. Минимальная сумма кредита $15 тыс. Срок кредитования от 1 года до 15 лет. Ставки колеблются с 11-12% в долларах, и от 13-14 в рублях.

Банки предъявляют требования к земельному участку. Участок должен принадлежать землепоселениям, служить для целей фермерского хозяйства, садоводства, овощеводства. Участок не должен находится в охранной зоне, или зоне национального парка. А также иметь какие-либо другие обременения. Размер участка должен быть не менее 6 соток и не более 5 тыс. кв.м. На земле также не должно быть возведенных строений. Это очень важный пункт, банки могут отказать вам даже в том случае, если на земле будет стоять даже деревянная будка, какой-н. Сарай, любое временное строение. Приходилось увозить эти объекты с земли для того, чтобы при оценке участка соответствовать требованиям банка.

Кредит на приобретение земельного участка с готовым домом или незавершенным предлагает значительно большее число банков. К ним можно отнести Санкт-петербургское ипотечное агентство, Областное ипотечное агентство, Банк Москвы, ВТБ24, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, Городской ипотечный банк, Москомерцбанк, Росбанк, Абсолютбанк, СосьетеЖенеральВосток и другие. Минимальный первоначальный взнос на покупку участка с домом на данный момент составляет от 0% до 30%. 0% предоставляет Банк Москвы, национальная ипотечная компания и ВТБ24. Ставки колеблются от 9-13% в долларах и от 10-14% в рублях  в зависимости от срока кредита и подтверждения дохода. Срок кредитования – до 10 лет.

В настоящее время вокруг Петербурга строится порядка 33-35 коттеджных поселков, некоторые банки участвуют в кредитовании этих поселков. Они участвуют в кредитовании и на покупку земли и строящегося дома. Они работают в тесном взаимодействии с застройщиком и в некоторых случаях кредитуют этих застройщиков. Из этих 35 участников строительства можно отметить Райффайзен банк и комплекс таун-хаусов в Пушкине, Национальный резервный банк и проект «Янино-2», который строится, и банк «Возрождение» с поселком «Еловый дом».  Их не так много.

Кредитные продукты, выдающиеся под залог имеющегося жилья, очень удобны и пользуются популярностью у населения. Он занимает минимально короткий срок от подачи заявки до получения денег. Около 20-25 рабочих дней. Он предполагает покупку у продавца земельного участка у продавца в с домом или без, без всякого одобрения банка.

Требования банка к предмету залога – большой камень преткновения развития ипотечного кредитования на рынке загородной недвижимости. Предмет залога – дом или участок земли, должны находится обязательно в населенном пункте. Любое отдельно стоящее здание, не входящее на территорию населенного пункта, кредитоваться не будет. Дом должен быть ликвидным, готовым, круглогодичного проживания и подъезда. Там, где дороги не чистятся банки ничего кредитовать не будут. В плане строительства он должен иметь стены, крышу, фундамент, окна, двери. Фундамент должен быть капитальный, бетонный, каменный или кирпичный. Право собственности должно быть зарегистрировано в обязательном порядке. Дом должен быть подключен или готов к подключению ко всем инженерным сетям, иметь водоснабжение, локальную канализацию. Земельный участок тоже должен находится в собственности, право собственности должно подтверждаться свидетельством и выпиской из ЕГРП.

Недострой, как правило, не кредитуется. Все банки с удовольствием рассматривают 100% готовность дома, но таких объектов на рынке Петербурга существует крайне мало.

Необходимые нормативные документы для того, чтобы банк оформил кредитование – прежде всего это правооустанавливающие документ на дом и землю, выписка из кадастра, выписка из Единого государственного реестра на дом и на землю, справка из налоговой инспекции, справка из Бюро технической инвентаризации, технический паспорт.

Проблемы с оформлением возникают в связи с межеванием территории. Сейчас это очень мало распространено, но в последствии может иметь большие проблемы для участников рынка. Межевание территории – это документально подтверждение отсутствия споров между соседями, а также владельцем участка и государственными органами. Межевание территории проводить полезно, так как впоследствии оно поможет снизить затраты по постройке дома для заемщика. Возведение первичного объекта должно проходить с разрешения районной администрации и иметь проверку. Сроки изготовления документов по земле и по дому длятся от 5 месяцев для земельного участка и от 2 месяцев для дома. Если подытожить все эти аспекты, можно сказать, что на современном ипотечном рынке загородных объектов мы имеем разнородную готовность объектов, разнородную готовность документов у населения для реализации этих объектов, недостаточное предложение со стороны банков по ипотечным продуктам (прежде всего по земле), неоднородность требований к предмету залога  со стороны банков, длительность оформления документов, несоответствие спроса и предложение объектов в сегменте от $ 80 до 180 тыс. по домам, что все в совокупности  приводит к отсечению большого количества потенциальных клиентов, которые могли бы воспользоваться этим инструментом для приобретения загородной недвижимости.

Доклад директора по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк» Виталия Демидова:

«Требования банков к объектам, приобретаемым по ипотеке»

- Вначале я хотел бы остановиться на требованиях, предъявляемых работниками банков к квартирам, приобретаемым с помощью ипотечного займа на вторичном рынке жилья.

Прежде всего, объект недвижимости должен располагаться в многоквартирном доме. Банки не станут одобрять сделку по приобретению нежилого помещения с помощью ипотечного займа.

Кроме того, квартира должна приобретаться у третьих лиц. Сделки по купле-продаже недвижимости между родственниками не будут приветствоваться при рассмотрении заявки на выдачу кредита. Дело в том, что полученные на покупку жилья средства могут быть использованы в других целях. Кроме того, между родственниками могут возникнуть судебные тяжбы, которые банкам, естественно, ни к чему.

В приобретаемой квартире не должно быть серьезных перепланировок. Однако если были сделаны незначительные коррективы, к примеру – объединение санузла, то банк, скорее всего, выдаст кредит на приобретение такого жилья. Однако если были изменены внешние границы квартиры, перенесен санузел и т.д., то банк может отказать в предоставлении займа.

Квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам (необходимо наличие основных инженерных систем - отопления, водоснабжения и т.д.). 

Жилье не должно быть обременено залогом, договором долгосрочной аренды, а также – тем или иным судебным решением. 

Дом, в котором расположена квартира, не должен стоять в очереди на проведение капитального ремонта.
Квартира не должна находиться в здании, которое может быть признано ветхим или аварийным. Необходимо, чтобы дом имел кирпичный или железобетонный фундамент.

Кроме того, жилье и титульное право на него должны быть застрахованы.

Теперь необходимо рассказать о требованиях, предъявляемых банками к приобретаемым с помощью ипотечных кредитов на первичном рынке недвижимости квартирам.

Прежде всего, сотрудники банка должны точно знать: дом, где будет находиться приобретаемая в кредит квартира, будет достроен, а жилье передадут в собственность покупателей. Для минимизации рисков банки чаще всего работают с проверенными застройщиками. Поэтому если финансовое учреждение одобрило приобретение жилья у строительной компании, значит она немного лучше и надежней других.

Что касается требований к приобретению загородной недвижимости, то в данном случае жилье должно отвечать трем основным параметрам. Во-первых, здание должно быть пригодно для круглогодичного проживания. Во-вторых – иметь хорошие подъездные пути. И третье – право собственности на объект недвижимости должно быть оформлено полностью в соответствии с действующим законодательством.

Не стоит бояться того, что банк не выдаст кредит на покупку понравившегося вам жилья. В настоящее время одобряются более 80% заявок.

Доклад Михаила Бимона, директора департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость»:

«Сравнительный анализ стоимотси жилья на вторичном рынке Петербурга и Ленинградской области, Прогнозы и перспективы»

Рассмотрим основные показатели, которые позволяют судить о ценовой ситуации,  сложившейся на рынке недвижимости Петербурга.

Увеличилась разница средней стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичном рынке. Но эта разница будет постепенно сокращаться за счет уменьшения роста цен на вторичном рынке и возрастания цен на строящееся жилье.

Заемщики, воспользовавшиеся услугой ипотечного кредитования полтора года назад (когда ипотека только входила в нашу жизнь) сейчас практически вернули себе сумму, потраченную на покупку квартиры. Конечно, благодаря росту цен.

Но сейчас наступает время, когда ажиотаж спал и человек может позволить себе спокойно выбирать квартиру, не боясь, что за тот срок, когда он подыскивает нужный вариант, стоимость жилья вырастет в разы. То есть у горожан появилась возможность постепенно улучшать свои жилищные условия. Цены ведут себя спокойно, не повышаясь, но и сильно не снижаясь.

О том, что ситуация на рынке жилья стабилизировалась говорит и то, что разница в цене на квадратный метр в открытых (идущих) и закрытых (закончившихся) сделках практически сравнялась. Это значит, что ожидание покупателя во многом находит адекватное понимание со стороны продавца. То есть цены становятся более реальными. 

Важный момент: чем жилье качественнее, тем оно быстрее дорожает. Поэтому если говорить о возможности выбора, то чем качественнее вы приобретете жилье, тем дороже потом его сможете продать. Разница в цене на квартиры эконом-класса (малогабаритные хрущевки) и комфорт-класса (квартиры в достаточно новых домах и хороших районах) увеличивается. Тем более, что в момент ажиотажного роста цен квартиры в хрущевках и старых панельных домах были переоценены и сейчас их цена постепенно снижается. 

Что касается прогноза на 2007 год.

В среднем, если брать ситуацию без учета макроэкономических потрясений, то рост цен на жилье ожидается в пределах 20%. А вот по области, особенно по ближайшим пригородам (Всеволожск, Сертолово, Колтуши) рост цен будет несколько выше – порядка 30%. То есть, по росту цен пригород обгонит город.

Что касается строящегося жилья, то произойдет некоторое раздвоение рынка. С одной стороны,  на карте города появляются крупные строящиеся районы (например, Балтийская Жемчужина). А с другой, в связи с застроенностью Петербурга идет на спад уплотнительная застройка. Поэтому новое жилье будет более доступно в районах массовой жилой застройки, а в исторических районах, пользующихся популярностью, и где еще ведется точечная застройка, новые квартиры будут дорожать. За качество проживания придется доплачивать.

Доклад генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова

«Опыт работы ипотечных брокеров в США и Западной Европе. Перспективы развития ипотечного брокериджа в России»

Функции ипотечных брокеров за рубежом

Ипотечные брокеры в США обычно действуют как независимые контрагенты, являясь своеобразным координирующим звеном между клиентом, банком, риэлтором, оценочной и страховой компаниями.

Наиболее распространенная схема отношений с банками заключается в том, что банк передает брокеру свои кредитные программы по «оптовой» цене, которые брокер, в свою очередь, реализует клиентам по «розничной» цене. Разница между «оптовой» и «розничной» стоимостью кредита составляет часть комиссии ипотечного брокера.

Если клиент пойдет напрямую в банк, он также получит доступ к кредитным продуктам по «розничным» ценам. Это вполне логично, поскольку банку необходимо проделать всю ту же работу, что сделал бы брокер, и, следовательно, оплатить работу своих сотрудников.

Некоторые заемщики практически не могут обойтись без услуг ипотечного брокера, поскольку многие банки не кредитуют заемщиков с «плохой» кредитной историей, с неподтвержденным доходом, без первоначального взноса, с уже имеющимися обязательствами по кредиту, проживающих за границей, тех, кто приобретает недвижимость в инвестиционных целях и так далее. Подбор банка, который кредитует данные категории заемщиков, является одной из основных задач ипотечного брокера.

Необходимо также учитывать, что при получении ипотечного кредита самым важным параметром, по которому принимается решение, является не цена недвижимости, а размер процентов, выплачиваемых по кредиту. Например, для заемщиков, взявших кредит в 80-е годы по ставке 12% годовых на 30 лет, стоимость дома увеличивалась почти в 3 раза. Именно этот факт является одним из решающих для обращения к ипотечному брокеру, который может помочь сэкономить в течение длительного периода времени.

Преимущество ипотечного брокера в США и ЕС заключается в том, что у него сконцентрированы сотни кредитных программ разных банков, из которых брокер помогает выбрать наиболее подходящую для конкретного заемщика. Процесс выбора кредитного продукта в зависимости от параметров заемщика максимально автоматизирован.

При выборе программы брокер в первую очередь запрашивает кредитную историю клиента, которая является основой формирования портрета заемщика. Кредитное досье формируется на клиента практически с момента его рождения, причем учитывается и кредитная история родителей. Затем оцениваются финансовые возможности клиента и стоимость залогового имущества — дома (или иной недвижимости), который будет приобретен. Важно отметить, что брокер производит оценку стоимости недвижимого имущества, защищая клиента от завышения цены продажи агентом продавца.

Схематично последовательность действий брокера в развитых странах можно отразить следующим образом:

Оценивая финансовую ситуацию клиента и его пожелания относительно приобретаемого дома, брокер может выступать в качестве консультанта. Если, например, финансовая ситуация не позволяет приобрести понравившийся дом, брокер может посоветовать продать или заложить какое-либо имущество, либо взять дополнительный кредит. Брокер также информирует клиента о возможных последствиях изменения его настоящей ситуации, например, в случае развода, потери работы, болезни.

Кроме того, брокер значительно экономит время клиента, поскольку в США дозвон до кредитной организации в течение получаса — обычное дело. Брокер может встретиться в удобное для клиента время, включая вечерние часы и выходные дни.

Важно также отметить, что некоторые банки вообще не работают с клиентами напрямую, а взаимодействуют с ними только через ипотечного брокера. Иногда такие банки сотрудничают с так называемыми real estate negotiators, которые продают и рекламируют кредитные программы конкретного банка, за что получают дополнительные комиссионные.

Такая организация рынка приводит к тому, что в США 60-70% кредитов выдается с участием ипотечных брокеров. В странах ЕС с участием ипотечного брокера выдается более 1/3 кредитов. В 2005-м году на территории Америки функционировали 53,000 ипотечных брокерских компаний, в составе которых работали более 400 тыс. сотрудников.

Как правило, комиссия брокера составляет от 1 до 1,5% от суммы кредита. Ставка зависит как от программы, так и от самого брокера. В некоторых случаях брокер может объявить и более высокую комиссию. На ее размер может повлиять специфика заемщика: национальность, образование и даже пол.

Обычно клиент не знает, сколько составляет комиссия брокера. Поэтому существуют брокеры, с которыми можно заранее договориться о размере их комиссии, тогда клиент получит доступ ко всем программам по «оптовым» ценам. Однако брокеры очень редко заключают подобные соглашения.

На размер комиссии может повлиять и специфика самого заемщика. Существует любопытная статистика, согласно которой, например, темнокожие американцы платят в среднем на 600 долларов больше средней по рынку комиссии, выходцы из Латинской Америки — на 250 долларов; заемщикам с образованием не выше среднего работа брокера обходится в среднем на 500 долларов дороже, а обладателям высшего образования — напротив, на полторы тысячи долларов дешевле. Комиссия брокера женского пола в среднем на 500 долларов меньше, чем у их коллег — мужчин.

История формирования

Доверие к ипотечному брокеру в США обеспечивается жестким регулированием. Помимо федерального и регионального законодательства, существуют организации, которые следят за деятельностью брокеров и в случае тех или иных нарушений могут, в том числе лишить брокера лицензии.         В 1973 году в США была создана Национальная ассоциация ипотечных брокеров. Она объединяет 46 штатов и выдает профессиональные сертификаты. Ипотечные брокеры, вступающие в ассоциацию, должны подписать кодекс профессиональной этики.

Сотрудничество  с ипотечными брокерами – риэлторами может нести дополнительные риски для банков. Например, брокер может взять деньги и с клиента, и с банка, который заинтересован в продаже своих продуктов. В США в 80-х годах произошел громкий скандал, связанный с тем, что ипотечные брокеры содействовали в получении кредита заведомо ненадежным клиентам. Еще большее последствия для отрасли имела серия громких дел, когда выяснилось, что ипотечные брокеры при риэлторских компаниях, стремясь получить большие вознаграждения, рекомендовали заемщикам приобретать неликвидные объекты по завышенным ценам.

Именно поэтому в США и ряде других стран функции ипотечных брокеров, помогающих приобрести квартиру и агентов, продающих жилье, жестко разделены на законодательном уровне.

Законодательством РФ не предусмотрено лицензирование деятельности ипотечных брокеров, а саморегулируемые организации находятся в стадии формирования. Если исходить из западной практики, то главной задачей саморегулируемых организаций должно стать исключение конфликта интересов брокер, сопровождающий сделку, – риэлтор, и конфликта интересов брокер-банк. Разница между американскими и европейскими ипотечными брокерами заключается в том, что в США брокеры возникали преимущественно при риэлторских фирмах или как самостоятельные структуры. В Европе ипотечные брокерские фирмы формировались изначально как подразделения банков и продвигали преимущественно программы своих «материнских» структур.

Интересен опыт ипотечного брокериджа в Казахстане, поскольку макроэкономические параметры наших государств сопоставимы, а уровень развития ипотечного кредитования в этой стране опережает РФ на 3-4 года.  Первые ипотечные брокеры появились в стране около 5-ти лет назад, в настоящий момент доля сделок с их участием составляет около 30%. Первые ипотечные брокеры были организованы банками, поскольку основным инициатором развития ипотеки была банковская система.  Например «Казкоммерцбанк» является учредителем «Ипотечного брокера», «Банк ТуранАлем» учредил «Агентурную сеть».

Классификация Ипотечных брокеров в России и развитых странах

Ипотечных брокеров в развитых странах можно классифицировать по виду  оказываемых услуг, по типам компании-учредителя, по полноте указываемых услуг в цепочке заемщик-квартира.

С точки зрения видов оказываемых услуг среди ипотечных брокеров можно выделить:

• Компании, предоставляющие помощь в получении ипотечного кредита в любом банке;
• Компании, занимающиеся помощью в любом виде кредитования в любом банке;
• Компании сосредоточенные на содействии в одобрении кредита в отдельном банке.

По типу компании-учредителя можно выделить Ипотечных брокеров организованных банками и ипотечных брокеров созданных независимыми участниками рынка.

В рамках классификации по компаниям-учредителям у российских ипотечных брокеров можно выделить следующие специфические черты:

Перспективы рынка

Подводя итоги можно определить следующие перспективы рынка:

- Интенсивный рост числа ипотечных брокеров;

- Банки будут делегировать брокерам все большие полномочия;

- Активное продвижение ипотечных программ в регионах, даже депрессивных;

- Активное формирование СРО и выработка единых стандартов деятельности;

- В относительно далеком будущем произойдет разделение функций риэлтора - продавца  и ипотечного брокера. Т.е. подбирать квартиру заемщику будет агент с меньшей долей вероятности связанный с риэлтором-продавцом;

- Увеличение размера вознаграждения ипотечных брокеров от банков, концентрация некоторых участников рынка именно на премии банка. Появление бесплатных для заемщика услуг по подбору кредита.

Дополнительные материалы

Разница в трактовках понятия уже привела к некоторой неразберихе на рынке. По мнению одних участников рынка, ипотечный брокер – это сотрудник банка, который помогает заемщику подобрать наиболее выгодную схему приобретения квартиры, по мнению других – это сотрудник риэлторской компании, который проводит сделку с привлечением ипотечного кредита, третье мнение – это консультант, торгующий информацией о банковских услугах и т.д.

Как и в большинстве развитых стран российский брокер ни кредитором, ни банкиром, ни риэлтором не является. Хотя правильнее говорить что при всем разнообразии мнений о том, кто такой ипотечный брокер в России однозначно можно утверждать, что это компания, заинтересованная в успешном прохождении сделки с использованием кредита.

Очевидно, что институт ипотечного брокериджа в России формируется по модели стран с развитой экономикой но с отличающейся чертой, заключающейся в том, что в США и странах Европы ипотечные брокеры – это  преимущественно независимые фирмы, действительно не имеющие никакого отношения ни к банкам, ни к риэлторским компаниям.  

Если необходимость в ипотечных брокерах – вопрос решенный, то каковы их функции и кто из участников рынка организуют брокерские компании – вопрос открытый. Это предмет отдельного анализа.

Возможные функции ипотечного брокера в России

В большинстве компаний порядок оказания услуги следующий: Ипотечный консультант беседует с клиентом, выясняет, какой суммой тот располагает, какую квартиру хочет приобрести, сколько сможет ежемесячно вносить для погашения кредита, и другие аспекты будущей сделки. А затем предлагает несколько банковских ипотечных программ, соответствующих требованиям и возможностям клиента. Дальше возможны варианты: либо консультант подробно объясняет клиенту, как оформлять кредит, либо полностью берет на себя кредитное сопровождение, то есть оформление всех документов и проведение согласований с банком по поводу получения кредита.

В последнее время все более популярным становится второй вариант. При этом брокеры практически гарантируют результат. Если клиент не получит кредит, большинство компаний возвращают принятые авансы за услуги по подбору кредита. Довольно распространен вариант при котором ипотечный брокер сопровождает сделку по покупке жилья.

Главным недостатком консультирования по кредитным программам без сопровождения сделки является несоответствие конечной цели клиента. Целью кредитования является покупка квартиры, а не одобрение кредита на максимально выгодных условиях. Как правило, в рамках договора на содействие по одобрению кредита, не предусмотрена ответственность за недостоверную информацию, нередко клиенту предоставляется ограниченная выборка из 3-4 «дружественных» банков. Такую услугу, как правило, оказывают независимые ипотечные брокеры, т.е. компании организованные не банками или риэлторами.

Мнения посетителей выставки-семинара

Анна Лукьянова, менеджер по продажам:

- На выставке-семинаре я получила практически всю необходимую информацию о предоставлении кредитов на приобретение жилья. Здорово, что на втором этаже можно получить сведения о стоимости интересующего жилья, его полные параметры. Хотелось бы, чтобы в рамках работы выставки-семинара работало несколько стендов «Квартирного вопроса». Ведь желающих узнать про цены на жилье слишком много и приходится долго стоять в очереди.

Людмила Федоровна Коргина, владелец торгового павильона:

- К сожалению, ипотека доступна далеко не всем. Считаю, что на семинарах необходимо освещать схемы приобретения малоэтажного жилья в Ленобласти, как наиболее доступного в настоящее время. В целом же я считаю, что проведение выставок-семинаров очень полезно для людей различных социальных групп.

Мария, 52 года, бюджетный работник

Я с дочерью проживаю в Подмосковье, имею там двухкомнатную квартиру. Хочу переехать в Петербург, купить здесь жилье. На самом семинаре, я не услышала чего-то нового для себя, а некоторые доклады вообще не касались моей проблемы. Гораздо больше пользы от индивидуальных консультаций на выставке.

Аркадий, 29 лет, юрист

На выставке я не в первый раз и по профессиональным соображениям. Меня интересует возможность и условия приобретения недвижимости с помощью ипотеки за рубежом. Пока никто внятно не ответил на мои вопросы. Надеюсь, получить ответ при посещении выставки в следующий раз.

Ольга, 42 года

Моя семья состоит из 5 человек. Совокупный уровень дохода, думаю, достаточен для того, чтобы купить квартиру. Мы живем в области, но желали бы приобрести жилье в Петербурге. Дело в том, что квартира в том месте, где мы проживаем, находится еще в процессе приватизации на мое имя. Мне важно узнать, повлияет ли это на решение банка.

Дмитрий, 34 года, работник торговли

Мы с женой хотим приобрети двухкомнатную квартиру. Сейчас мы имеем комнату в коммунальной квартире, у нас есть некоторые первоначальные накопления. Но официальный доход семьи невелик. На выставке мы в первый раз. И ищем вариант, который позволит нам взять кредит, без подтверждения дохода.

Сергей, 41 год, военнослужащий

Меня интересуют специальные программы получения кредита с помощью субсидий.  Я хочу приобрести жилье в области, но недалеко от города. На семинаре этот вопрос не затрагивался, а большинство банков, к которым я подходил на выставке на мой вопрос ответить не смогли.

Мнения участников выставки:

Руководитель отдела ипотечного кредитования агентства недвижимости «Мир Квартир» Марина Снегур:

- Я осталась довольна результатами нынешней выставки-семинара - практически все наши рекламные материалы были разобраны. По итогам прошлого мероприятия было заключено четыре ипотечные сделки. Надеемся, что в этот раз их будет больше. Мы записываем все вопросы потенциальных клиентов, получаем необходимую информацию, которая помогает узнавать предпочтения покупателей жилья в кредит. Больше всего ипотекой интересуются молодые семьи, снимающие квартиру или комнату. На втором месте – выкупающие вторую комнату в коммунальной квартире граждане.

Сотрудник отдела клиентских отношений «Собинбанка» Юлия Корнилова:

- Мы принимаем участие в выставках-семинарах с самого начала их работы и очень довольны результатами. Радует обилие рекламной поддержки этих мероприятий и их посещаемость. За четыре часа работы выставки к нашему стенду подошло больше людей, чем на других выставках. В ближайшее время мы будем принимать участие в работе круглых столов выставки-семинара.

Начальник управление ценных бумаг банка «Возрождение» Ольга Матусова:

- В работе выставки-семинара мы принимаем участие уже второй раз. Радует высокая посещаемость нашего стенда, поэтому планируем поработать на выставке и в следующий раз. Люди, интересующиеся возможностью получения ипотечного кредита, большей частью готовы его взять. Поэтому работа выставки-семинара приносит пользу, как посетителям, так и участникам.

Директор компании «Раритет» Татьяна Мигачева:

- О положительном результате выставки можно говорить хотя бы потому, что люди весьма активно интересовались предлагаемыми нашей компанией услугами. Думаю, что мы будем принимать участие в других проводимых Группой компаний «Бюллетень Недвижимости» выставках-семинарах.

Сергей, менеджер юридического отдела компании «Астет»:

- Активность горожан довольно высокая, думаю, что после семинара она станет еще больше. Заметно, что на это мероприятие приходят люди, которых действительно интересует решение жилищных проблем.

Оксана, консультант банка DeltaCredit:

- Впечатление отличное – это все, что я могу сказать.

Андрей Басов, менеджер-консультант «Абсолют Банка»:

- Очень много вопросов, мне кажется, это замечательная возможность повышать грамотность горожан. Замечу, что с каждым разом вопросы становятся все менее наивными. 

Алена Голеватова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака»:

- Люди, в основном, подходят неподготовленные. Хотя именно на этой выставке к нам подходят люди, которые уже знают немало. Так что можно сказать, что уровень осведомленности людей растет. В следующий раз мы собираемся участвовать на выставке снова. Претензий к организаторам у нас нет. Выставка, дополняющая выступления на выставках, на мой взгляд, очень неплохая идея.

Кристина Абдулмеджидова, менеджер по продаже ипотечных кредитов банк «Российский капитал»:

- Эффект от выставки мы ощущаем. Многие люди, подходившие к нам в прошлые разы, позвонили затем в нас офис, уточняли информацию. Здесь мы стараемся дать общую информацию и свои контакты, для того, чтобы в более частной обстановке обсудить индивидуальный вопрос. Люди к нам подходят зачастую неподготовленные, приходится объяснять что такое кредитование. В следующий раз мы планируем участвовать в вашей выставке, это в наших интересах, в целях привлечения клиентов.

Кравченко Дмитрий, эксперт департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар»:

- В Основном, сейчас мы преследуем исключительно рекламные цели, поддерживаем пиар-компанию, работаем на имиджем компании «Бекар».  К нам подходят люди с разной степенью подготовки – от профессионалов рынка, задающих вопросы так скажем с подвохом, до людей, не понимающих даже азов, не могущих сориентироваться в том, с чего начинать. Однако стоит отметить, что в этот раз на выставке гораздо больше посетителей, чем в декабре. Надеемся, что и эффект будет больше, хотя, конечно, сейчас еще статистика нами не наработана. В этот раз наши информационные материалы практически уже почти нами розданы, хотя семинар еще не закончился.

Ответы на вопросы граждан

Отвечает руководитель группы отдела продаж банка DeltaCredit Д. Драгун:

«Можно ли получить ипотечный кредит на жилье с последующим переводом его в коммерческое?»

- Кредит вы, конечно, получите, но перевести квартиру в нежилой фонд не сможете. Дело в том, что квартира – залог до полного погашения кредита. Ее нельзя ни переводить в нежилой фонд, ни вообще совершать с ней какие-то юридические действия. Проще взять кредит на покупку коммерческого жилья – такие продукты на рынке есть, хотя бы в банке Абсолют.

«Может ли ипотечный кредит погашаться дифференцированными платежами?»

- Существует два вида платежей – аннуитентные и дифференцированные. Кредиты, выдающиеся на покупку недвижимости в основном гасятся аннуитентными платежами. Как правило, дифференцированные платежи больше используются в авто- и потребительском кредитовании.

Отвечает директор юридической фирмы «Астет» В. Баженова:

«Имеются субсидии на улучшение жилищных условий, выделенные городом. Можно ли их как-то использовать в получении ипотечного кредита?»

- Вам нужно обратиться в любой государственный банк, например, Сбербанк.

«Хотим взять кредит на комнату или однокомнатную квартиру. Возможно это сделать без поручителей и справок о доходах?»

Без поручителей вы сможете обойтись, а без справок о доходах – нет. Но имейте в виду, что не обязательно предоставлять банку справки по форме 2-НДФЛ.  Достаточно свободной формы за подписью главного бухгалтера (но не во всех банках).

Отвечает Т. Родионова, ГК «Бюллетень недвижимости»:

«Имеются субсидии на улучшение жилищных условий, выделенные городом. Можно ли их как-то использовать в получении ипотечного кредита?»

- Обратитесь в Санкт-Петербургское городское ипотечное агентство, это в их компетенции.

Отвечает директор по развитию розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала АКБ «Абсолют Банка» В. Демидов:

 «Какие банки кредитуют на коммерческом рынке недвижимости?»

- Насколько я знаю, в Петербурге это Москоммерцбанк и Абсолют Банк

«Каков прогноз снижения ставок ипотечного кредитования?»

- В зависимости от ситуации на рынке недвижимости в этом году ожидается снижение процентных ставок в среднем на 1-2%. Темпы снижения будут зависеть от стоимости привлеченных банками средств.

«Как лучше выбирать фирму-застройщика? По каким параметрам?»

- Немаловажный критерий – если этот застройщик сотрудничает с каким-нибудь банком. Поверьте, банки не готовы рисковать и очень тщательно проверяют всех, с кем сотрудничают.

Отвечает директор департамента «Ипотечное кредитование  «АН «Бекар» А. Кошелев:

«Возможна ли покупка комнаты в кредит?»

- Да, если это последняя комната в квартире и если это отдельно выделенный объект недвижимости.

«Как обстоят дела по продаже участков земли под индивидуальное жилищное строительство? Говорят, в некоторых районах города их можно купить дешевле?»

- Эту информацию лучше получить в Комитете по земельным ресурсам Петербурга.

«С чего начать ипотечный процесс? На что можно рассчитывать при доходе в 45 тысяч рублей?»

- С выбора банка. Можно рассчитывать на кредит в размере $70-80 тыс.

Отвечает Вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области П. Штепан:

«Есть ли у банков жилье, которое можно сначала арендовать, а потом выкупать?»

- Нет. Но есть схемы покупки жилья без первоначального взноса, когда банк дает кредит в размере 100 % стоимости квартиры.

«Молодая семья с ребенком хочет купить комнату. Какие наиболее доступные способы?»

- Купить комнату или квартиру используя схему потребительских кооперативов. Самый крупный из них – «Строй и живи».

«Обязателен ли 6-тимесячный стаж для того, чтобы получить кредит на покупку жилья?»

- Нет, не обязателен.

Фоторепортаж с выставки семинара «Ипотека на рынке готового жилья (квартиры,коттеджи)» -Часть первая Выставка

Фоторепортаж с выставки семинара «Ипотека на рынке готового жилья (квартиры,коттеджи)» -Часть вторая Семинар

Фоторепортаж с выставки семинара «Ипотека на рынке готового жилья (квартиры,коттеджи)» - Конференция