13.03.2012 | 11:00 39576

Коттеджные поселки Ленобласти: полная картина

Что собой представляет текущее предложение домов и участков в Петербурге и Ленобласти, в каких районах выгоднее покупать объекты для постоянного либо сезонного проживания и где продается самая дешевая загородная недвижимость – ответы на эти и другие вопросы вы найдете в очередном исследовании рынка от БН.

В январе-феврале БН изучил новые предложения коттеджных поселков во всех районах Ленинградской области, а также в Петербурге. Теперь настало время обобщить полученные данные.

Три сотни – на выбор
Итак, сегодня, по данным БН, в Петербурге и Ленинградской области продажи идут примерно в 300 коттеджных поселках. Причем больше часть – около 190 проектов – сконцентрированы в зоне, ориентированной в основном на постоянное проживание (Всеволожский, Гатчинский, Ломоносовский районы, а также сам Петербург, включая ближайшую к городу часть Тосненского района области). Остальные поселки расположены в «дачных», по преимуществу, Выборгском, Приозерском, а также ряде удаленных южных и юго-восточных районах (дальняя часть Тосненского, Волосовский, Волховский, Кингисеппский, Кировский, Лужский).

Больше всего проектов реализуется на сегодняшний день во Всеволожском районе (около 80 поселков) и Выборгском районе области (50).

Подряд уходит в прошлое
Общий объем предложения участков без обязательного подряда составляет около 10 тысяч, при этом наибольшая доля такого предложения приходится на Всеволожский и Ломоносовский районы – в каждом из них сейчас продается примерно 2,5 тысячи участков. Меньше всего бесподрядных участков в Приозерском районе, всего около 500.

В целом популярность участков без подряда у покупателей растет. Так, большинство поселков, ставших лидерами продаж по итогам 2011 года, предлагают именно бесподрядные участки (например, «Рыжики», «ПриЛЕСный», «Ладожский маяк» во Всеволожском районе, «Горки-3», «Новый Дудергоф» в Ломоносовском и др.). Девелоперы, надо сказать, оперативно среагировали на изменение спроса. В новых проектах, выводимых в продажу, упор делается именно на участки без обязательного подряда.

Разброс цен на земельные участки без подряда, как выяснилось, достаточно широк. Так, во Всеволожском районе стоимость сотки начинается от 75 тыс. руб. (в этом случае еще 300-400 тыс. придется доплатить за коммуникации) и доходит до 500-600 тыс. (при таком уровне цен инженерная инфраструктура всегда включена в стоимость). В Гатчинском районе участки без подряда продаются по цене от 35 до 230 тыс. руб. за сотку. Впрочем, крайние показатели – скорее исключение из правил. Большинство девелоперов Гатчинского района устанавливает ценник в пределах 60-100 тыс. руб. за сотку.

В Ломоносовском районе цена на участки без подряда варьируются очень сильно. Есть проекты, где сотка стоит 25-30 тыс. руб. (коммуникации, естественно, идут отдельным пакетом). Самая высокая цена нами зафиксирована в коттеджном поселке «Ропшинская усадьба», где сотка стоит 200 тыс. (включая коммуникации).

Довольно дорогая земля в Выборгском, Курортном, Пушкинском районах Санкт-Петербурга. Например, в коттеджных поселках Курортного района сотка земли без подряда стоит 300-600 тыс. руб. Есть варианты подешевле (150-160 тыс.), но это уже в районе Белоострова, далеко от побережья.

Велик разброс цен в Выборгском районе Ленобласти. Так, в удаленных от города локациях предлагаются участки от 70-90 тыс. руб. за сотку, в ближайших к городу – по 300-500 тыс. Хотя некоторые девелоперы считают эти цены завышенными. По их мнению, реальные продажи сегодня идут в сегменте 120-150 тыс. руб. за сотку.

В Приозерском районе участки без подряда сейчас предлагаются от 60 до 300 тыс. руб. за сотку – все зависит от близости к воде, красоты открывающихся видов и, конечно, наполнения поселка объектами инфраструктуры и пр.

Самые дешевые участки – в удаленных южных и юго-восточных районах Ленобласти. Здесь сотку сегодня можно купить от 20-25 тыс. руб., еще примерно в 60 тыс. обойдется базовый пакет коммуникаций.

Кому дачу, кому – дом
На наш взгляд, для постоянного проживания сегодня выгоднее всего покупать участки без подряда в Гатчинском и Ломоносовском районах. Во-первых, цены там вполне приемлемы, а во-вторых, именно эти территории сегодня обладают лучшей транспортной доступностью. В Петербурге, особенно в Курортном районе, земля в значительной мере переоценена. Что касается Всеволожского района, то он, бесспорно, удобен как место для постоянного проживания, но найти там недорогой вариант сегодня довольно сложно, хотя есть и такие.

Участок под дачу имеет смысл выбирать в удаленных южных районах – там и ландшафты достаточно красивы, и цены невысоки. Если же хочется северной, «озерной» природы, то выбирать придется между Выборгским и Приозерским районами. Первый пока более интересен – транспортная ситуация тут лучше, социальной инфраструктуры больше, да и предложение разнообразнее. Хотя если присматривать участок на перспективу, то неплохой вариант и Приозерский район – по мере строительства Новоприозерского шоссе привлекательность данной территории станет увеличиваться, будет развиваться «социалка», цены вырастут – так что покупатель выиграет еще и с инвестиционной точки зрения.

Выбираем недорогие дома
Участков с подрядом и коттеджей на рынке Петербурга и Ленобласти, по данным БН, предлагается примерно 3,3 тысячи. Безусловным лидером в данном сегменте является Всеволожский район, на рынке которого представлено около 1,3 тысячи объектов данной категории. Второе место занимает Ломоносовский район с показателем 550.

Хотя доля участков с подрядом и готовых (строящихся) коттеджей на рынке сокращается, доступное предложение еще есть. Например, достаточно демократичные по цене предложения есть в шести проектах Гатчинского района («Золотые ключи», «Новое Вяхтелево», «Гатчинские поместья», «Гатчинские дачи», «Новые Борницы» и «Кивеннапа-Юг»). В Ломоносовском районе недорогих предложений меньше. Лишь в трех-четырех поселках можно купить дом с участком за 2,5-3,5 млн руб., основная доля предложения все-таки приходится на сегмент 6-10 млн руб. Много коттеджей эконом-класса во Всеволожском районе. Здесь представлено более десятка проектов, где продаются дома с участками от 2,6 до 6 млн руб.



В Петербурге дешевых коттеджей практически нет. Мало их и в «дачном» Приозерском районе. Несколько доступных проектов (от 3,2 до 5 млн руб. за дом с участком) мы обнаружили в Выборгском районе Ленобласти – это коттеджные поселки «Кивеннапа-Север», «Светлогорье», «Ягодное», Mainila и «Малая Малиновка».

Разумеется, дешевые дома есть в удаленных южных районах области, но их там немного – все-таки в этих краях девелоперы отдают предпочтение участкам без подряда. Хотя, с другой стороны, многие из них предлагают строительство дома как дополнительную опцию. И цены зачастую – довольно заманчивы.

Где купить таунхаус
Таунхаусов сегодня на рынке, согласно данным БН, предлагается примерно 1,6 тысячи. Больше всего таких объектов в черте Петербурга – около 400, но здесь представлены в основном большие по площади и довольно дорогие таунхаусы. Лишь в трех городских проектах («Владимировка», Kantele и «Мои Териоки») уложиться можно в сумму до 7 млн руб. Во всех остальных поселках таунхаусы стоят от 11 до 20 млн и даже более.

Основное же предложение таунхаусов эконом-класса сосредоточено сегодня в Гатчинском (свыше 460) и Выборгском районе Ленобласти (продажи идут лишь в одном поселке – «Кивеннапа-Север», но там представлено около 370 таунхаусов). В северной «Кивеннапе» минимальное предложение сейчас – блок-секция площадью 65 кв. м за 1,5 млн руб. В Гатчинском районе ценовой рекорд также принадлежит «Кивеннапе», которая здесь именуется «южной» – за домовладение 37 кв. м девелопер просит 1 млн руб.



Около 250 домовладений в таунхаусах предлагает рынок Всеволожского района. Но там помимо дешевых вариантов (например, в комплексе «Традиция» – от 2,6 млн за 72 кв. м.) есть и более дорогие. Скажем, в поселке Bagatelle самый доступный по цене таунхаус площадью 176 кв. м будет стоить от 9,3 млн руб.

Более подробный анализ рынка таунхаусов мы предложим читателям в отдельной публикации на портале БН в самое ближайшее время.

Покупатель определился
Исследования БН показали, что за 2011 год в Петербурге и Ленобласти продано около 3,2 тысячи участков без обязательного подряда. Причем активнее всего покупки совершались во Всеволожском районе – там за год реализовано 1,1 тысячи таких участков. Не сильно отстает Ломоносовский район, там девелоперам удалось продать за 12 месяцев около тысячи земельных участков. Во всех остальных районах результаты продаж скромнее – в среднем там реализовано по 250-300 бесподрядных участков.

По сегменту участков с подрядом и коттеджей статистику приводить достаточно сложно. Такие объекты нынче пользуются не очень активным спросом, во многих проектах сделки единичны, поэтому застройщики предпочитают не разглашать информацию по продажам – так что эта часть рынка остается достаточно закрытой.

Тем не менее более или менее адекватную статистику нам удалось получить по Всеволожскому, Ломоносовскому, Выборгскому, Приозерскому району Ленобласти и по Петербургу. Итак, согласно подсчетам БН, во Всеволожском районе за 2011 год продано около 350 участков с подрядом и коттеджей, в Санкт-Петербурге – около 150, в Ломоносовском районе области – 120. В Выборгском районе – 70, в Приозерском всего 30.

Динамика спроса подтверждает тот факт, что рынок переориентируется на продажу участков без подряда. Судя по всему, он будет и дальше развиваться в этом направлении.

 

Текст: Алексей Резенков   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ