21.12.2011 | 10:00 30633

Продажа коттеджей и участков: естественный отбор

Уходящий год ясно показал: непрофессиональным девелоперам нечего делать на загородном рынке. Спрос все активнее концентрируется вокруг проектов, имеющих необходимую инфраструктуру и внятные перспективы развития. И хотя участков «в чистом поле» в продажу поступает все больше, покупателей у таких проектов все меньше и меньше.

Картина развития загородного рынка в 2011 году станет более ясной после новогодних каникул, когда ведущие девелоперы и аналитики подведут окончательные итоги продаж коттеджей и участков. Но основные тенденции видны уже сейчас. Их мы и постарались обозначить в нашем обзоре предварительных итогов.

Сколько новых лиц!
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за 11 месяцев текущего года в продажу вышло 104 новых коттеджных поселка. Таким образом, сегодня их общее количество составляет 292 (в эту цифру не включены проекты, где представлены таунхаусы, – таковых около 50).

Лидером по выводу новых проектов остается Всеволожский район. На его долю приходится 32% поселков-новичков. Второе место занимает Ломоносовский район (24% от общего количества новых поселков). В 2011 году также стал активно развиваться Тосненский район Ленобласти. «Если в прошлом году в продажу здесь вышло четыре поселка, то в 2011-м уже семь новых проектов, причем располагаются они в зоне постоянного проживания (30 км от города)», – отмечает заместитель генерального директора КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

По ее словам, основная доля предложения, более 70%, приходится сегодня на поселки, где продаются участки как с подрядом, так и без оного, либо только без подряда.

Кругом – земля
Превалирование земельных участков в предложении – вещь бесспорная, с этим согласны все участники рынка. А вот данные об общем количестве поселков разнятся. Так, некоторые специалисты называют цифру 500 и даже более. Причем в ближайшие год-два она может серьезно увеличиться: непрофессиональные девелоперы, скупавшие до кризиса землю в расчете на постоянный рост цен, сейчас пытаются избавиться от своих активов, распродавая ее под видом коттеджных поселков – чтобы вернуть хоть какую-то часть вложенных денег.
«Для многих загородных девелоперов сегодня стоит вопрос не о получении прибыли, а о минимизации убытков», – подтверждает эту мысль Сергей Будько, коммерческий директор компании «НеваИнвестПроект» (жилой комплекс «Кивеннапа»).

Любопытно, что и кризис 2008-2009 годов научил далеко не всех. Так, по словам председателя Совета директоров ИСК «Константа» Константина Крюкова, в 2010 году только в одном Разметелевском сельском поселении (Всеволожский район) власти выпустили около 60 распоряжений о передаче сельхозземель под дачное строительство. Огромное количество земельных массивов отдано под дачную застройку и в Ломоносовском районе.

В скором времени все эти проекты выйдут на рынок, серьезно пополнив объем предложения. Но продажа таких участков будет затруднена – в условиях все возрастающей конкуренции проекты, не обеспеченные инженерной инфраструктурой, представляющие собой фактически голую земельную нарезку, оказываются аутсайдерами.

Поэтому, по большому счету, не важно, сколько сейчас на рынке представлено коттеджных поселков – 300, 500 или 1000. Участники рынка сходятся во мнении, что реальных, востребованных рынком, проектов – два-три десятка в сегменте поселков для постоянного проживания и около сотни – в дачном. Собственно, они и обеспечивают основной объем продаж на рынке, остальные время от времени совершают единичные сделки.

По словам Сергея Будько, именно в 2011 году спрос начал отчетливо концентрироваться вокруг наиболее ликвидных проектов. «В следующем году данная тенденция только усилится: 10-20% девелоперов будут аккумулировать 80-90% спроса», – уверен он.

Считаем выбывших
У профессиональных девелоперов продажи коттеджей и участков в 2011 году шли, действительно, неплохо. «За 11 месяцев участники информационного обмена (37 компаний, работающих на загородном рынке) реализовали 1,2 тысячи объектов», – рассказал аналитик портала БСН Дмитрий Сперанский. Больше всего продано участков без подряда – с инженерной подготовкой (654 штуки) и без инженерии (280). Блок-секций в таунхаусах реализовано 186. Коттеджей, а также участков с подрядом – 114.

Если смотреть данные по всему загородному рынку, то доля проданных участков без подряда оказывается еще больше. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 11 месяцев 2011 года таких наделов было реализовано 1,2 тысячи. Тогда как коттеджей, участков с подрядом и таунхаусов – в общей сложности 600.

Лидером по числу продаж как всегда оказался Всеволожский район (60% от общего числа реализованных объектов). Следующими по популярности идут Гатчинский и Ломоносовский районы – на их долю суммарно приходится 30% продаж.

Активнее всего продажи шли в проектах, где предлагаются доступные форматы жилья (к слову, в элитном сегменте за весь год продано всего несколько домов). Например, в малоэтажном комплексе «Кивеннапа» за год продано более 100 объектов. «Наибольшим спросом пользовались, конечно, таунхаусы. Причем если летом чаще приобретались секции 65 и 77 кв. м, то к концу года интерес покупателей постепенно сместился в сторону таунхаусов большей площади – 90, 107 и 137 кв. м. Спрос на индивидуальные дома остается стабильным, здесь наиболее востребованы объекты от 100 до 150 кв. м. Неплохо продавались и квартиры в малоэтажном доме», – рассказали нам в компании «НеваИнвестПроект».

Их ближайший конкурент – «УК “СТАРТ Девелопмент”» – в своем проекте «Золотые ключи» реализовал за этот же период 91 объект. «Три четверти спроса в «Золотых ключах» пришлось на доступные по цене блокированные дома (таунхаусы и дуплексы) площадью 55-75 кв. м. Остальные 25% проданных объектов – это коттеджи. В основном приобретались дома площадью 92-99 кв. м за 4-4,5 млн руб., но достаточно популярными оказались и больше дома (124 и 138 кв. м) по цене 6-7 млн руб. Мы вывели их на рынок только в сентябре, но из 11 крупногабаритных коттеджей проданы уже 5», - рассказал Андрей Назаров, генеральный директор ООО «УК “СТАРТ Девелопмент”».

Мой размерчик
Рынок как будто ищет оптимальный формат загородного жилья. Любопытна в этом отношении ситуация с таунхаусами. Данный сегмент начинает все больше напоминать рынок городских квартир: есть объекты минимальной площади – от 55 кв. м, аналоги студий и «однушек». Редкая семья захочет прожить в таком доме всю жизнь, но как первое жилье для людей с невысоким доходом – это, конечно, вариант.
Фактически сформировалось понимание «золотой середины» – для таунхауса это 70-90 кв. м (так, компания «Константа», выводя на рынок свой проект «Традиция» позже «Кивеннапы» и «Золотых ключей», отталкивается уже от минимальной планки 72 кв. м). В сознании клиента такие предложения соотносятся с двухкомнатными либо небольшими трехкомнатными квартирами.

Есть свой покупатель и на более просторные блок-секции – от 160 кв. м. Это подтверждает довольно высокий уровень продаж в проекте Ollila (поселок Солнечное, Курортный район). По словам Марины Селивановой, руководителя департамента продаж ОАО «БТК девелопмент», объем выручки от продаж таунхаусов у них вырос, по сравнению с прошлым годом, на 25%.

А вот секции по 300 и более метров оказались невостребованными. Те девелоперы, которые пошли по пути создания таунхаусов-гигантов, сейчас испытывают проблемы – что еще раз подтверждает: в понимании покупателя таунхаус (даже просторный) – аналог квартиры, а не коттеджа.

Коттеджи самоопределяются
В 2011 году спрос также явно продемонстрировал, какие коттеджи ему нужны. Как мы сказали выше, и в «Кивеннапе», и в «Золотых ключах» были востребованы дома площадью примерно от 90 кв. м и не более 140-150 «квадратов». Эту тенденцию подтверждают и другие участники рынка.

«Из 36 построенных за год домов в коттеджных поселках Остров и Новое Сойкино на текущий момент удалось продать 23. Основной спрос был сосредоточен на объектах площадью 130-150 или более 300 кв. м. Сегмент домов в 200-250 «квадратов» оказался наименее востребован», – рассказал генеральный директор девелоперской компании «Вереск» Павел Степанюк.

Что касается ценовых предпочтений в массовым сегменте, то, по словам инвестора жилого района «Ванино» Дениса Вястрика, наибольшим спросом пользуются сегодня дома с инженерно обеспеченными участками за 5-10 млн руб. С ним согласен генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. По его словам, сейчас лучше всего идет продажа относительно небольших коттеджей стоимостью до 10 миллионов.

Участков много – хороших мало
На рынке земельных участков конкуренция в 2011 году была довольно жесткой. «Основной тренд уходящего года на загородном рынке – более чем двукратный рост предложения сельскохозяйственных земель без соответствующей инфраструктуры (подъездных дорог, инженерии) вкупе с пропорционально снизившимся спросом на подобные объекты. Это отразилось на ценовой ситуации: стоимость неподготовленных крупных земельных участков упала в 1,5-2 раза. Цены же на участки с инфраструктурой оставались фактически на уровне прошлого года», – объясняет Павел Степанюк.

В самом деле, инженерно подготовленные наделы, тем более удобно расположенные, не страдают от нехватки внимания со стороны покупателей. Даже есть все предпосылки к росту цены на такие объекты. «В течение 2011 года мы продали 100 участков в коттеджных поселках Ахмузи и Горки в Гатчинском районе, – говорит Стелла Успенская, ведущий специалист отдела продаж компании Landkey. Стоимость земельных участков у нас сейчас составляет 80 тыс. руб. за сотку, но по мере развития проектов будет расти и цена. Цены мы планируем поднять в начале следующего года».

Успешными продажами участков загородный рынок обязан еще и погоде. «Оживление спроса, безусловно, связано и с тем, что покупатели до глубокой осени могли посмотреть участки без снежного покрова, а в некоторых местах даже с зеленой травой», - говорит Марина Селиванова.

Смотря с чем сравнивать
Как отмечает Арсений Васильев, в целом спрос на загородную недвижимость вырос в 2011 году на 20-30%. Конечно, надо понимать, что нынешний год успешен, прежде всего, по сравнению с 2010-м и, конечно, кризисным периодом 2008-2009-х. «Если сравнивать данные этого года с началом 2008-го, темпы продаж в загородных комплексах в зависимости от класса снизились на 43-92%», – считает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Общее количество продаж на загородном рынке за 11 месяцев, согласно данным «Петербургской Недвижимости», не дотягивает до 2 тыс. – возможно, по итогам года, эта планка будет достигнута. Но все равно, если сравнить эти цифры, скажем, с числом сделок на квартирном рынке Ленобласти (1-2 тыс. сделок в месяц, в зависимости от сезона), становится понятно: рынку коттеджей и участков есть куда расти.
В любом случае результаты уходящего года радуют – не столько относительным ростом числа сделок, сколько качественными переменами. Все четче формулируются требования к загородной недвижимости доступного, массового сегмента. Все чаще девелоперы попадают в цель при позиционировании своих проектов. А сомнительные проекты, сколько бы их не возникло в ближайшие годы, рынок отфильтрует.

Текст: Алексей Резенков   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ