Ситуацию с неплатежами в новостройках нельзя назвать катастрофической. Статистики долгов по новым домам в Петербурге нет, но очевидно, что их объем несопоставим с задолженностью в старых домах, которая достигла уже 4,5 млрд руб. По данным застройщиков, не платят примерно 5-20% граждан, купивших квартиры.

Сдан, но не принят
Решать проблему законодательно никто не собирается. Если в отношении собственников и нанимателей жилья предполагается ужесточить ответственность за долги, внеся соответствующие поправки в Жилищный кодекс (они уже прошли второе чтение), то для строящихся домов таких изменений пока не предвидится. Жилищный кодекс РФ скорее не регулирует вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) в новостройках, а запутывает его.

«Статья 153 Жилищного кодекса гласит: обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. Но нигде в кодексе не запрещено взимать квартплату до получения права собственности. С другой стороны, не прописано, кто должен платить за жилищно-коммунальные услуги, если дом в эксплуатацию сдан, а право собственности у дольщиков еще не появилось», – поясняет генеральный директор компании «Управление комфортом» (входит в холдинг RBI и занимается обслуживанием построенных им домов) Игорь Синькевич.
В первые полгода получает право собственности на новое жилье лишь незначительная часть дольщиков. Большинство подчас оформляют его по несколько лет. К тому же получив квартиру в собственность, многие жильцы не заселяются в дом. Часть квартир – инвестиционные, где дольщики жить и не планировали. Еще часть продается какое-то время после сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщик, сдав дом, уже не обязан оплачивать ЖКУ. Собственники в нем еще не появились и не взяли на себя обязательства по содержанию объекта. Логично возложить это на будущих собственников, купивших в доме квартиры. Но законодатель этого не сделал, оставив почву для конфликтов. Решение суда по одному из них, вынесенное на днях, может стать прецедентным.
«Северный город» проиграл аванс
Речь идет о претензиях дольщицы компании «Северный город» (входит в холдинг RBI). Она купила жилье в комплексе «Дом у площади Победы» (5-й Предпортовый проезд, 1) по договору цессии. Застройщик обязал ее еще до сдачи дома возместить расходы по обеспечению ее квартиры коммунальными ресурсами по временной схеме. Сумму возмещения в «Северном городе» оценили в 63,3 тыс. руб.
Кроме того, в момент приемки квартиры с дольщицы, по ее словам, потребовали внести шестимесячную предоплату за услуги по управлению, эксплуатации и коммунальному обеспечению. Причем, как следовало из договора, делалось это с целью «скорейшего перевода объекта на коммунальное обслуживание по постоянной схеме». Покупательницу обязали частично оплатить вывоз строительного мусора, содержание и уборку мест общего пользования, обустройство территории и охрану объекта.
Она пожаловалась в Роспотребнадзор, который решил, что договор с дольщицей не соответствует закону о защите прав потребителей, и оштрафовал «Северный город» на 10 тыс. руб. Далее последовали судебные разбирательства в нескольких инстанциях, после чего Высший Арбитражный суд РФ признал условия «Северного города» несправедливыми.
Однако застройщик остался при своем мнении. Когда дом сдан госкомиссии, а право собственности на квартиры у дольщиков еще не получено, расходы по содержанию жилья можно возложить на дольщика, который фактически владеет и пользуется квартирой, считает директор по правовым вопросам компании «Северный город» Станислав Михайлов. По его словам, среди строительных компаний Петербурга распространена практика получения компенсации от дольщика за оплачиваемые ресурсы и предоплаты за коммунальные платежи.
Процесс налаживания эксплуатации дома сложен и требует около шести месяцев – что объясняет установление предоплаты именно за этот период, говорит Станислав Михайлов. Игорь Синькевич отмечает, что никто не обязывает дольщиков платить вперед: «Мы лишь предлагаем это сделать. Прежде всего, потому, что люди не появляются в своих новых квартирах по несколько месяцев, а то и лет. У нас в одном из домов был случай, когда человек, купивший там с инвестиционными целями десять квартир, не платил за них полтора года. Накопился долг в размере около 200 тыс. руб.».
Не найден – не должник
Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев подтверждает: «Многие новоселы считают, что если дом сдан зимой, а они въехали в квартиру летом, то и платить за ЖКУ нужно начиная с лета. Мы, мол, тут не жили, лифтом и отоплением не пользовались. Но ведь все это работало, причем за счет застройщика и уже вселившихся соседей».
В статье 155 Жилищного кодекса говорится, что «неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги». Суды в делах о взыскании задолженности обычно принимают сторону застройщика, управляющей компании, которая обслуживает дом, или ТСЖ, если оно ведет хозяйство самостоятельно.
Не собственники – это и есть те самые «иные лица». Однако ответственности за долги по квартплате для них в законах не предусмотрено, утверждает заместитель генерального директора УК «Жилищный сервис» Камиль Алеев.
В законодательстве прописано, как поступать с нанимателями и собственниками жилья, если они не платят за ЖКУ. Но в данном случае гражданин не относится к этим категориям. Более того, из ФЗ № 214 «О долевом строительстве…» следует, что неоплата ЖКУ не может служить поводом для отказа в передаче квартиры от застройщика дольщику.
«Есть только один способ борьбы с такими неплательщиками – взыскивать суммы неосновательного обогащения, как трактует это законодательство. Поскольку он не платит, то получается, что он эти суммы сберег. Но тогда управляющей компании придется доказывать, что этот человек, во-первых, живет в квартире, во-вторых, что все эти коммунальные услуги он потребил. Если же ни права собственности нет, ни в квартире гражданин не проживает, шансов взыскать долги крайне мало. Кроме того, нормы в законодательстве на эту тему прописаны только для тех случаев, когда в квартире нет приборов учета потребленных ресурсов. А в подавляющем большинстве домов такие приборы есть», – комментирует ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофей Титаренко.
Даже если суд примет решение в пользу управляющей компании или ТСЖ, получить долг с неплательщика часто очень трудно. Как рассказала юрисконсульт УК «Уютный дом» Жанна Лебедева, в отличие от обитателей старых домов, которые обычно нетрудно разыскать, дольщики новостроек часто живут в других городах и даже странах. «Мы порой вообще не знаем, где искать тех, кто купил в нашем доме квартиру и не платит за нее. Мы пытаемся это делать, но далеко не всегда получается», – говорит Лебедева.
В результате в новых домах уже в первые годы после сдачи формируется довольно постоянный контингент неплательщиков, как и в старом фонде, хотя уровень доходов у обитателей новостроек обычно выше, чем в хрущевках и брежневках.
Пока механизмы взимания квартплаты и меры ответственности за неплатежи не будут четко прописаны в законодательстве, решить проблему не удастся.

 КОММЕНТАРИЙ ЮРИСТА
Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– Обычно в договорах долевого участия в строительстве, предлагаемых застройщиками, цена договора включает в себя стоимость коммунальных услуг и сумму расходов по эксплуатации дома на период с момента завершения строительства и до момента приемки квартиры дольщиком по акту приема-передачи.
С момента подписания акта приема-передачи дольщик самостоятельно несет расходы по содержанию квартиры и приходящейся на нее доли в общем имуществе многоквартирного дома.
Отдельные недобросовестные граждане до последнего времени пытались уйти от обязанности оплачивать коммунальные услуги за период с момента приемки квартиры до момента регистрации права собственности на квартиру. В качестве обоснования они приводили норму статьи 153 Жилищного кодекса, по которой обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности. Некоторые граждане по этой причине годами не регистрировали свое право собственности.
Однако данный подход неверен.
Передача построенной квартиры по акту приема-передачи является моментом возникновения у дольщика титулов владения и пользования вновь созданным объектом. С указанного момента он вправе обратиться с заявлением о регистрации своего права собственности на жилое помещение. С даты государственной регистрации участник долевого строительства приобретает право распоряжаться принадлежащим ему имуществом.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вышеназванная статья 153 Жилищного кодекса равным образом распространяется как на собственников и нанимателей жилых помещений, так и на любых других лиц, владеющих помещением на законных основаниях.
Таким образом, с даты подписания акта передачи квартиры у граждан возникает право пользования вновь созданным объектом недвижимости, равно как и обязанность оплачивать жилое помещение и коммунальные услуги.
При ином толковании закона у неплательщика образовалось бы неосновательное обогащение за счет других собственников помещений дома либо организации, обеспечивающей его эксплуатацию и управление.
В судах общей юрисдикции (по крайней мере, на уровне Санкт-Петербургского городского суда) практика решений по делам о долгах по квартплате в новостройках уже устоялась.
Решения арбитражных судов по делу «Северного города» вынесены в том же русле.
Некоторые СМИ поспешили сообщить, что суды, встав на сторону дольщика, фактически запретили застройщикам взимать коммунальные платежи за построенные квартиры авансом.
Это не так.
В вышеозначенном деле признано незаконным условие договора между застройщиком и дольщиком, по которому дольщик обязан возмещать застройщику расходы по обеспечению жилого дома коммунальными ресурсами, которые застройщик понес до подписания акта приема-передачи квартиры.
При этом суды отметили, что после подписания акта приема-передачи у дольщика возникает обязанность оплачивать коммунальные услуги.
Более того, суд признал правомерной практику взимания коммунальных платежей авансом.
Согласно пункту 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 307) потребители вправе по своему выбору вносить плату за коммунальные услуги за прошедший период частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения, а также осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев, если иное не установлено договором. Следовательно, при заключении договора стороны могут предусмотреть иной порядок оплаты коммунальных услуг и обязать потребителя внести предварительную оплату за определенный период.
В целом можно констатировать, что нет необходимости дополнительными законами регулировать данный вопрос.
Принцип прост: в процессе строительства дома и после ввода его в эксплуатацию до момента приемки квартиры дольщиком все коммунальные ресурсы оплачивает застройщик (в том числе за счет суммы долевого участия, которую вносит ему дольщик). А после приемки квартиры коммунальные платежи вносит дольщик. Деньги поступают в кассу застройщика. Либо, если на этот момент в доме уже создана УК или ТСЖ и она уже заключила договоры с ресурсоснабжающими организациями, – в кассу управляющей компании или товарищества.

Текст: Сергей Бардин, Ольга Мягченко