12.04.2019 | 08:00 2343

География малоэтажных проблем

В силу объективных причин малоэтажные комплексы у большинства покупателей ассоциируются не столько с комфортом, сколько с проблемами: банкротство, долгострой и пр. Однако на южном направлении формируется другой подход к этому формату.

Мой давний приятель, журналист Дима Губин, написал в «ДП» очень эмоциональную колонку. Про то, почему «новый Петербург» (в смысле – новостройки в Мурино, Шушарах, Парголово и пр.) никуда не годится и его нужно разрушить. Буквально – как Карфаген.

Сам Губин живет в Аугсбурге. У них там действует запрет на многоэтажное строительство. Поэтому городок симпатичный, однако на одну сдающуюся квартиру – 20 претендентов. Жители пищат, но терпят: «Социологи выяснили, что в здании выше пяти этажей у жильцов появляется чувство отчуждения. Отсюда – криминал, депрессия, разобщенность».

Насчет того, чтобы снести новые кварталы, – такие предложения, конечно, лучше делать из Аугсбурга. Потому что если с таким лозунгом выйти в Мурино – могут не понять и даже побить.

У нас тут пока другие заботы.

Банкротства

Вот на днях суд признал банкротом компанию «Гранд-Строй» и открыл конкурсное производство. Девелопер построил, но не успел сдать первые две очереди малоэтажного ЖК Yolkki Village, а незастроенные участки выставил на продажу.

Дома первой очереди готовы, но в эксплуатацию ввести их не могут, потому что не построены канализационные и водоочистные сооружения (КОС и ВОС). Очистные должны были обеспечить два соседних проекта: ЖК Yolkki Village компании «Гранд-Строй» и ЖК «Шотландия» фирмы «Навис». Но девелоперы не договорились об условиях финансирования, в результате работы встали на обоих объектах.

В отношении фирмы «Навис» тоже запущена процедура банкротства.

Так что у петербургских любителей жить в комфортном малоэтажном пригороде немного другие заботы, чем у обитателей Аугсбурга. Им бы как-нибудь отсудить у застройщика оплаченные квартиры да похлопотать, чтобы кто-нибудь достроил начатое… Вот с этим беда

При этом доля малоэтажных проектов в регионе уверенно сокращается. Год назад доля малоэтажки в структуре областных новостроек составляла 6,8% по площади жилья, 5,1% – по количеству квартир. (В МЖК жилье обычно просторнее, студий мало.) Сейчас – 6,2% и 4,3%.

Всего в области выдано около трехсот разрешений на строительство малоэтажного жилья. Больше всего (естественно) во Всеволожском районе: 112 разрешений (7072 квартиры). В Ломоносовском – 52 (574 квартиры). В Гатчинском – 46 (895 квартир). В Тосненском – 43 (331 квартира). В сумме – около 10 тысяч квартир. А в многоэтажных домах – почти 245 тысяч!

Чего стоит бояться покупателям на загородном рынкеВыбор подходящего типа загородного жилья весьма сложен, а ошибка при покупке >>А количество проблем в малоэтажке, включая крайний вариант – банкротство, месяц от месяца растет.

Введено конкурсное управление в ЖК «Ванино», кто будет сдавать и достраивать «сити-виллы» на Ропшинском шоссе – неизвестно. Смешанный проект «Близкое» (коттеджи, таунхаусы, малоэтажка) – запущена процедура банкротства. Компания «Элемент-Бетон» затевала небольшой клубный дом в Вартемягах – банкротство. Несколько корпусов во второй очереди «Черничной поляны» даже не начаты, и перспектива уходит в густой туман. Доля проблемных объектов в малоэтажке существенно выше: навскидку – едва ли не каждый второй проект с претензиями, либо по срокам, либо по качеству. А чаще – вместе…

Притяжение юга

Но в этой грустной географии есть свои закономерности. Основной массив малоэтажных комплексов сосредоточен к северу и к западу от мегаполиса. Там же, на севере, находятся и проблемные новостройки (за исключением «Ванино»; да еще южные проекты ГК «Кивеннапа» создают негативный шлейф). На юге новостроек меньше. И они другие. Они чаще вполне успешные.

Недвижимость Ломоносовского района: выбираем, где житьУчастки и дома в Ломоносовском районе >>В комплексе таунхаусов «Ломоносовская усадьба» в этом году – десять продаж. Реализуется жилье только в сданных и поставленных на учет корпусах. Первые два корпуса введены в эксплуатацию, еще два – подведены под крышу, еще два начали строиться. Всего здесь будет построено 17 корпусов на 144 секции.

В Федоровском поселении компания «Хун Фу Новый Сити» на участке 96 га затевает строительство малоэтажного комплекса на 8275 человек. Проект согласован, строительство еще не начато. Представители компании заявили, что с долевкой связываться не будут, а собираются продавать уже готовое жилье…

Успешно реализуются квартиры в МЖК «Счастье» (это также Федоровское). Эконом-класс, но из приличных.

Строятся и продаются таунхаусы и коттеджи в проекте «Новые кварталы Петергофа» от УК «Теорема»; причем стоимость сотки под ИЖС за три года здесь выросла чуть ли не в два раза.

Наверное, самый значимый проект на южном направлении – Gatchina Gardens, рядом с Вырицей. Подготовительный этап занял несколько лет. Шведский инвестор вложил более миллиарда рублей в права на землю, инфраструктуру, инженерные сети и дороги. В первой очереди на участке 100 га запланировано 2500 квартир бизнес-класса. В ближайшие десять лет организаторы проекта намерены освоить 620 га. Кроме жилья здесь появятся спа-отели, гольф-клуб, аквапарк, объекты курортно-рекреационной, деловой и социальной инфраструктуры.

Новая матрица

На самом деле на наших глазах меняется подход к малоэтажным проектам.

До сих пор господствовал остаточный принцип: подвернулся подходящий участок – так отчего бы из него не выжать побольше, чем позволяет коттеджный поселок? Кроме того, разрешения на малоэтажку зачастую выдавали местные власти, без оглядки на возможности инженерии. Со всеми вытекающими последствиями. И случайных девелоперов в этом сегменте хватало. Буквально: приехали бойкие ребята из Москвы, сняли дорогой офис; на первых продажах накупили дорогих авто, с первыми проблемами – слились.

Сейчас нужны серьезные опережающие вложения, именно в инфраструктуру. А это под силу лишь компаниям, которые располагают определенным финансовым ресурсом. (И желательно – не в рублях.) Кроме того, южное направление остается недооцененным, а значит – имеет потенциал к росту. Кстати, именно «южный вектор» заложен в Концепции совместного градостроительного развития Петербурга и Ленобласти, принятой в 2017 году. Сюда идут федеральные инвестиции.

Дачники стали вне законаДач в России больше не будет, это слово исчезло из правового поля, зато в садоводствах теперь можно строить капитальные дома >>Комментирует Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens: «Огромное преимущество южного направления – отсутствие хаоса в архитектуре. Именно здесь есть шансы на внедрение стратегии “малоэтажного комфортного жилья”, комплексное, многофункциональное развитие по высоким международным стандартам. Реализовать такой подход на севере уже невозможно». По мнению г-жи Осетровой, влияние на развитие этого направления окажут высокая концентрация всемирно известных архитектурных и ландшафтных памятников; вложения федеральных средств в отдельные значимые проекты и инфраструктуру; формирование делового кластера вокруг Пулковского аэропорта. Это все долгосрочные факторы, и они требуют от инвестора умения играть «вдолгую».

«Традиционно северная часть пригородов развивалась более активно и “дорого”, – отмечает Ольга Колганова, директор по маркетингу компании “Хун Фу Новый Сити”. – Предложение разнообразное, спрос устойчивый. Южные пригороды долгое время были недооценены, кроме разве что Тярлево и Стрельны. С развитием КАД транспортная доступность юга значительно улучшилась. Обновление Киевского шоссе, строительство платной дороги расширяют возможности для девелопмента. И горожане с удивлением осознают, что Гатчина и Ломоносов уже недалеко, инфраструктура хорошо развита, да и с рабочими местами лучше, чем во Всеволожске…»

Так что милый европейскому сердцу малоэтажный пригород будет создаваться. Но не вокруг всего Петербурга, а в сторону Москвы. Как, собственно, и все в нашей стране.

Текст: Дмитрий Синочкин специально для BN    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ