05.04.2019 | 18:30 1116

К проектному финансированию будь готов!

Банки, в основном те, что с государственным участием, уже разработали программы проектного финансирования и только ждут 1 июля – даты вступления поправок в ФЗ-214. А пока представляют свои новые продукты застройщикам и проводят консультации.

Одной из таких коллективных презентаций стал круглый стол «Новые банковские продукты для застройщиков», организованный Санкт-Петербургским отделением общественной организации «Деловая Россия» и Российской гильдией управляющих и девелоперов.

В ожидании решений

В преддверии 1 июля пока еще остается непроясненным вопрос о том, какие объекты смогут сохранить статус-кво, а какие начнут жить по-новому. Соответствующего постановления Правительства РФ еще не появилось, его ждут к середине апреля. Банки ориентируются на тот проект, что подготовлен Минстроем. В нем говорится, что по старинке будут финансироваться те проекты, где степень готовности составляет не менее 30% и заключено не менее 10% договоров долевого участия.

Директор Санкт-Петербургского филиала АО «Дом.РФ» Максим Варников рассказал, что базовым при одобрении того или иного проекта застройщика для проектного финансирования является коэффициент LLCR. Он определяется отношением планируемой выручки к кредиту и процентам по нему. Этот коэффициент должен составлять не менее 1,25. В таком случае проект признается рентабельным. Масштабность проекта, как и статус застройщика, по словам Максима Варникова, определяющей роли не играют.

На начальной стадии, когда на эскроу-счетах дольщиков еще ничего нет, ставка кредита по проектному финансированию определена банком в 14%. Далее она понижается. Если средства, размещенные на эскроу-счетах, покрывают кредит на 100%, ставка будет уже 5%, при 150-процентном покрытии – уже 3%, а при 200-процентном – символические 0,01%.

Впереди планеты всей

Сбербанк, признанный лидер ипотеки, к законодательным изменениям готов уже давно: первую сделку с эскроу он провел еще в апреле 2018 года. В июле того же года были запущены базовые продукты проектного финансирования застройщиков с эскроу. В ноябре 2018-го в 11 регионах начало действовать комплексное предложение для застройщиков и покупателей квартир. Цель – дать возможность застройщику управлять маржинальностью за счет баланса продаж и затрат на обслуживание кредита. В январе 2019 года утверждены рекомендации по структурированию сделок финансирования строительства жилья со смешанной схемой, с эскроу и без. Наконец, в нынешнем марте появился новый продукт – «кредит под будущую прибыль действующих проектов». Он дает застройщику возможность формировать земельный банк.

По словам Константина Бачкина, директора управления финансирования недвижимости ПАО «Сбербанк России», во всей России банком открыто уже более 1000 эскроу-счетов (на начало марта – 1050), и это составляет около 90% по всему рынку новостроек.

При этом одобрено более 80 сделок кредитования с эскроу. Имеется также более 200 заявок застройщиков на проектное финансирование.

Показатель LLCR у Сбера – не менее 1,2. Процентные ставки примерно те же; базовая, впрочем, 12%. И есть нюанс в виде того самого комплексного продукта. В нем ставки по кредиту для застройщика и по ипотеке для покупателя увязаны: платишь больше за проектное финансирование – твой клиент платит меньше по ипотеке. Ну и стадия строительства тоже, конечно, учитывается.

В фарватере

По словам начальника управления недвижимости и девелопмента ПАО «Банк “ФК Открытие”» Олега Шишкина, необходимые для проектного финансирования инфраструктура и регламент в банке «Открытие» были созданы еще в прошлом году. Как известно, рекомендации Центробанка говорят о том, что не менее чем на 15% застройщик должен оплачивать проект самостоятельно и только на 85% можно привлекать проектное финансирование. По мнению Олега Шишкина, стоимость земельного участка и те затраты, которые застройщик понес до получения разрешения на строительство, и будут равны примерно 15% (если точнее, то от 13 до 17%).

Управляющий директор по работе с ключевыми клиентами ПАО «Банк ВТБ» Андрей Закопаев считает, что программы всех ведущих банков с госучастием примерно одинаковы. Он также отметил, что с 1 января 2017 года по февраль 2019-го в России обанкротилось 418 компаний-застройщиков, которые оставили 10,1 млн кв. м недостроя. И выразил надежду, что новая система финансирования жилищного строительства поможет эту статистику исправить.

В общем, кредитные организации со своей политикой «после 1 июля» в основном уже определились. Но, возвращаясь к 85% финансирования стройки банками, не будем забывать о том, что это, на минуточку, четыре триллиона рублей! Понятно, что эти деньги понадобятся не завтра и не в августе этого года, – но рано или поздно понадобятся. При том что из 63 банков, одобренных ЦБ для данного рода деятельности, только 11 сегодня готовы этим заниматься. Госбанки, конечно, никуда не денутся, а вот остальные?

Вопросы и итоги

Застройщики на презентации были не слишком активны, однако некоторое недоумение по поводу, например, ставки 5% по кредиту на проектное финансирование при стопроцентном покрытии эскроу-счетами высказали. Это ж вызовет рост себестоимости и, наоборот, снижение рентабельности. Не говоря уже о том, что эти проценты ударят по покупателям строящейся жилой недвижимости. Банкиры мягко парировали: им тоже надо и зарабатывать, и риски свои нивелировать.

«Каждый из представителей банковского сообщества смог подробно рассказать об имеющихся банковских продуктах и программах для застройщиков по эскроу-счетам, – отметил председатель Санкт-Петербургского отделения “Деловой России” Дмитрий Панов. – Примечательно также, что завершилось наше мероприятие сессией вопросов и ответов, в ходе которой застройщики смогли получить подробные ответы на все интересовавшие их вопросы. Все мы понимаем, что проблемные моменты, связанные с переходом отрасли на систему эскроу-счетов, еще есть, но сегодня нам удалось значительно продвинуться в понимании существующих на данный момент условий и, главное, наметить направления для дальнейшей совместной работы», – сказал Дмитрий Панов.

Иллюстрация: Designed by Makyzz

Текст: Игорь Воронин    Фото: freepik.com   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ