26.01.2018 | 08:00 9948

Долевку переводят на эскроу: риски исчезнут?

Незаметно в риторике первых лиц строительной отрасли вместо «проектного финансирования» стали упоминаться «эскроу-счета». Похоже, именно этот формат российским девелоперам придется осваивать в ближайшие три года.

В конце минувшего года стали известны детали плана «поэтапного замещения средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов, банковским кредитованием», а проще говоря, дорожной карты грядущих изменений в финансировании жилищного строительства.

Маршрутный лист

Дорожная карта появилась в рамках поручения президента России Владимира Путина правительству совместно с Центробанком.

Напомним, в конце октября президент поручил профильным ведомствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию.

При этом в карте словосочетание «проектное финансирование» заменено на нейтральное «иные формы финансирования». А в пошаговом графике дорожной карты эта столь напугавшая всех специалистов формулировка не фигурирует вовсе. В то же время документ утвержден председателем правительства Дмитрием Медведевым.

План мероприятий разделен на три этапа. До 30 июня 2018 года должна быть создана нормативно-правовая база перехода к новым моделям финансирования.

С 1 июля 2018-го по 30 июля 2019 года будет практиковаться заключение договоров участия в долевом строительстве как с использованием механизма счетов эскроу и/или специальных счетов, так и с привлечением денежных средств по ДДУ напрямую с застройщиком.

А с 1 июля 2019-го по 31 декабря 2020 года начнется переход на заключение всех договоров с использованием счетов эскроу и/или специальных счетов.

Напрашивается осторожный вывод, что власть после революционного обещания Владимира Путина закрыть долевку в три года негласно делает шаг назад.

Ведь эскроу как минимум разрешают продажи на этапе строительства дома.

«Для застройщика счет-эскроу и проектное финансирование, по сути, представляют собой довольно схожие схемы: деньги от покупателей девелопер в любом случае получает только по окончании строительства, а финансирование осуществляется через банк, – поясняет ведущий аналитик ГК “Доверие” Антон Банин. – Основная разница заключается в периоде реализации объектов недвижимости: эскроу-счета позволяют застройщику осуществлять продажи в период строительства, а проектное финансирование (в предлагаемой правительством схеме) предполагает продажу только готового жилья».

Что такое эскроу-счет

Эскроу-счет представляет собой специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или деньги. Здесь они хранятся до выполнения контрагентами определенных обязательств. И любые ценности с данного счета передаются банком в пользу одной из сторон только в том случае, если она выполнила оговоренные обязательства перед партнером.

«Банк становится полноценным посредником между девелопером и покупателем строящегося жилья, получая функции контроля, а также обязанности по сохранению денег дольщиков», – подчеркивает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Эскроу-счет «родился» в России четыре года назад. Тогда по ходу реформы гражданского законодательства было решено, что рынку нужны новые форматы расчетов между финансовыми структурами и их клиентами. Соответственно, была дополнена глава 45 Гражданского кодекса РФ «Банковский счет» и переписан параграф «Залог» главы 23. Понятие «эскроу-счет» получило официальный юридический статус с 1 июля 2014 года.

Впрочем, длительное время формат оставался маловостребованным – в основном им пользовались отдельные интернет-магазины. На рынке недвижимости данное решение ограниченно нашло себя при расчетах между физлицами (банк «Санкт-Петербург» и Генбанк).

Также использовать на добровольных началах формат как альтернативу страхованию и поручительству было решено при очередных правках ФЗ-214 с 1 июля 2017 года. Но в этом случае – в отличие от работы на вторичке – банкам уже требовалось получить разрешение от ЦБ.

На 1 октября число допущенных Банком России к такой деятельности банков равнялось 19 (см. таблицу) и имело тенденцию к сокращению, поскольку добровольно работать по этим правилам почти никто из застройщиков не желал.

Таким образом, сегодня данный банковский продукт переживает очередное рождение. Правда, остается под вопросом, будет ли ЦБ в связи с законодательными изменениями заставлять уже допущенные к работе с эскроу банки по новой проходить процедуру допуска.

Меньшее из зол

Завуалированную смену проектного финансирования на эскроу в дорожной карте застройщики склонны приветствовать, как меньшее из зол.

«Сейчас мы строим и параллельно продаем, а при проектном финансировании старт продаж произойдет только по окончании строительства. То есть сначала мы построим на кредитные средства, а потом еще на протяжении нескольких лет будем продавать построенное», – констатирует начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

По ее словам, в министерствах «с высоты птичьего полета» никто на такие детали внимания не обращает, а это автоматически удорожает и удлиняет процесс продаж минимум в полтора раза. Таким образом, для застройщика возрастает срок привлечения кредита и, соответственно, расходы на его обслуживание.

Но в любом случае далеко не все участники рынка считают, что нововведения раз и навсегда решат проблему обманутых дольщиков. «В предложенной инициативе видится довольно эфемерная польза в виде мнимой защиты дольщиков.

Банки – не менее рискованный институт по сравнению с застройщиками, – рассуждает руководитель ГК “Технополис” Николай Смирнов. – У скольких банков была отозвана лицензия за последние три года? Не напрягая память, можно назвать от пяти до десяти. Страховое покрытие в 10 млн руб. – это меньше средней стоимости трехкомнатной квартиры в Петербурге, не говоря уже про Москву».

В общем, голосуя за эскроу-счета, менеджмент строительных компаний в глубине души продолжает надеяться, что инициатива по сворачиванию долевки является лишь частью предвыборной президентской кампании и будет после выборов свернута под благовидным предлогом.





Таблица

Информация о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве, по состоянию на 01.10.2017

№ п/п Наименование банка
1 АБ «Россия»
2 ГПБ
3 Санкт-Петербург
4 Совкомбанк
5 ВТБ
6 Альфа-банк
7 РНКБ Банк
8 Связь-Банк
9 Сбербанк
10 ВТБ 24 (ПАО)
11 Пересвет
12 Росбанк
13 Российский капитал
14 Новикомбанк
15 БМ-Банк
16 Фондсервисбанк
17 РосЕвроБанк
18 ВБРР
19 Россельхозбанк

Источник: ЦБ РФ


дорожная карта (скачать PDF)

Текст: Максим Стерлигов    Фото: Алексей Александронок   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ