14.09.2016 | 08:00 39394

Жилье начального уровня: локации и цены

Однокомнатные квартиры и студии – разменная монета вторичного рынка. Но в одних районах сегмент жилья начального уровня близок к затовариванию, в других оно, как и раньше, – товар ходовой и почти дефицитный.

В советское время однокомнатных квартир в проекты закладывали мало. Ведь одинокого пенсионера можно временно подселить в коммуналку, а холостого работягу – в общежитие. Поэтому в типовых сталинках, хрущевках и ранних брежневках приличную однушку найти непросто. Спрос на однокомнатные квартиры выявился в период расцвета кооперативного жилищного строительства – с середины 1970-х годов.

В рыночные времена застройщикам удалось, во-первых, справиться с дефицитом малогабаритных квартир, во-вторых, предложить жилье новых форматов. На окраинах появились жилкомплексы, под завязку укомплектованные квартирами-студиями и так называемыми евродвушками.

По данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в прошлом году однокомнатные квартиры и студии дешевели быстрее, нежели другие типы жилья; в текущем году значения ценовых индексов сохраняют относительную стабильность (см. графики).

Другие данные – о долях предложения, средних ценах и площадях выставленных на продажу объектов – можно посмотреть ниже, в сводных таблицах, составленных по материалам наших аналитиков. Так, в минувшем августе среднестатистическую «малосемейку» на вторичном рынке жилья внутригородских районов продавцы оценивали в 3,99 млн руб. (108,9 тыс. руб./кв.). Самые дорогие однушки предлагают в Петроградском районе (среднее значение цены – 6,95 млн руб.), а самые просторные – в Центральном (средняя выставленного на продажу объекта – 44 кв. м).

Традиционный поставщик самых дешевых однокомнатных квартир на вторичный рынок – Красносельский район (средняя цена в августе – 3,4 млн руб.). Но в последнем месяце лета ценовым антирекордом отличился Кировский: 2,27 млн руб. за однушку 28 кв. м с 6-метровой кухней и совмещенным санузлом в видавшей виды панельке на Канонерском острове.

Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу по ценам, близким к указанному выше минимуму, являют собой квартиры в пригородных хрущевках. Располагая бюджетом до 2,4 млн руб., можно приобрести однокомнатную квартиру классической планировки в Колпино, Красном Селе, Ломоносове или квартиру-студию, не имеющую обособленной кухни, в недавних новостройках эконом-класса.

Цены самых дешевых однушек классических планировок в панельных домах первых поколений (хрущевках, брежневках и «кораблях») – в Кировском, Невском и внутренней части Красносельского района – стартуют с отметки 2,5 млн руб. Правда, в большинстве случаев речь идет об объектах хоть и пригодных для проживания, но в кондиции «требует серьезного ремонта».


Справка БН

Однушки в домах старого фонда – это прежде всего так называемые дворницкие квартиры на первых этажах, часто – с отдельным выходом. Такое жилище общей площадью 20-25 кв. м, с комнатой 12-14 кв. м и проходной кухней без окна часто не имеет ванной, да и разместить ее негде. В зонах престижной исторической застройки такие объекты по большей части давно переведены в фонд нежилых помещений. Но дворницких немало в продаже и сегодня, правда, в основном в районах, не слишком интересных для бизнеса. Встречаются в каталогах и квартиры-студии в старом фонде, причем, как правило, такие варианты оказываются просторными коммунальными комнатами с нелегальными перепланировками и модернизациями.

В большинстве сталинских домов однушки тоже предусматривались в основном на первых этажах. Порой это весьма просторные квартиры – от 30 до 45 кв. м, с комнатами 17-23 кв. м, высокими потолками, но, как правило, с небольшими кухнями.

В ранних кирпичных и панельных хрущевках однушки – также дефицит. Планировка типовой блок-секции с лестничной площадкой на две или четыре квартиры в таких домах не позволяла в дополнение к двух- и трехкомнатным втиснуть еще и однокомнатные. Поэтому в распространенных модификациях серийных кирпичных и панельных пятиэтажек «единички» располагаются в основном в торцах зданий. Как правило, это жилище с совмещенным санузлом, общей площадью 32-33 кв. м, комнатой 17-18 кв. м, кухней около 6 кв. м и встроенными кладовками между комнатой и миниатюрной прихожей. В классических панельных хрущевках однокомнатных квартир в среднем от 5 до 10%, площадь – 29-32 кв. м, кухни – 5-7 кв. м.

С появлением брежневских панельных девятиэтажек площади однокомнатных квартир почти не увеличились, немного выросли только прихожие и кухни. Ранние модификации муниципальных домов старались укомплектовывать преимущественно трех- и четырехкомнатными квартирами (их тоже порой заселяли как коммуналки). Однако в кооперативных вместо трехкомнатной квартиры часто планировали две «единички».

Самый распространенный планировочный недостаток таких квартир в девятиэтажках обозначенного периода – Г-образные комнаты, а в некоторых – совмещенные санузлы. Однокомнатные квартиры в домах категории «новая панель» отличаются от более ранних типовых жилищ в первую очередь просторными кухнями: в среднем 10,5 кв. м (в основных модификациях 137-й серии), в постройках серии 504Д2 – до 13 кв. м.

Застройщики рыночного периода, приспосабливаясь к изменениям спроса, то выводили на рынок однушки с трехметровыми потолками и площадью до 50 кв. м, то возвращались к квартирам хрущевских габаритов (28-34 кв. м), но с более просторными кухнями (8-10 кв. м). В нашем веке появились также жилые комплексы, сплошь состоящие из квартир-студий площадью 25-27 кв. м с одним окном и кухней, совмещенной с комнатой. По полезному объему такое жилище являет собой половину просторной однокомнатной квартиры. Появились также квартиры более гуманных габаритов – 33-43 кв. м, в которых кухня-гостиная по площади больше ниши-спальни, – так называемые евродвушки.


Сегодня львиная доля компактных квартир сосредоточена в локациях, пик застройки которых пришелся на наше десятилетие, – городском и областном прикадье (Кудрово, Шушары, Парнас, МуриноНовое Девяткино). Однако и тем, кто выбирает жилье секонд-хенд в серединных районах, следует учитывать ту же закономерность: чем новее застройка, тем больше малогабаритных квартир продается.

Так, по данным Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», около 60% однокомнатных квартир и студий, представленных на вторичном рынке жилья, располагаются в правобережных городских спальниках – то есть на территориях с относительно свежей застройкой (от 1980-х годов до нашего времени).

Самое дешевое жилье – в советских панелькахПетербург – по-прежнему город дорогой недвижимости. На какие типы жилья и в каких районах может рассчитывать потенциальный покупатель, располагающий минимальным >>Многолетнее лидерство по объемам предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке в последние годы стабильно сохраняет Приморский район (15,2%). В первую очередь по той причине, что основная застройка здесь начала формироваться в послесоветское время – со второй половины 1990-х годов, когда домостроительный конвейер начал «выпекать» малогабаритное жилье на продажу. Второе место по количеству предложений приходится на Невский район (здесь застройка развернулась почти на десятилетие позже).

В то же время в районах с преобладанием сталинских и дореволюционных домов, а также в локациях с типовой застройкой, сформированной в 1960-70-е годы (например, в Купчино), выбор жилья данного типа более чем скромен.

Есть еще одна особенность, также характерная для территорий, застраивавшихся в рыночный период: чем она свежее, тем компактнее квартиры. Так, среднее значение площади объектов сегмента однушек и студий для Приморского района составляет 38,2 кв. м, для упомянутого Невского – 35,2 кв. м. Самые маленькие квартиры, разумеется, собрались в пригородных районах массовой застройки нашего десятилетия. Но это материал для отдельных публикаций.


График 1



График 2


График 3


Таблица 1

Район Средняя цена предложения Средняя площадь, кв. м Доля в общем объеме предложения, %
руб./кв. м тыс. руб.
Адмиралтейский 133 490 5 292 39,6 2
Василеостровский 126 991 5 236 41,2 3,1
Выборгский 105 303 3 899 37 11,7
Калининский 104 418 3 571 34,2 10,9
Кировский 106 966 3 638 34 5
Красногвардейский 98 607 3 402 34,5 6,1
Красносельский 96 204 3 375 35,1 11,4
Московский 117 572 4 137 35,2 9,4
Невский 100 500 3 542 35,2 14,1
Петроградский 162 032 6 954 42,9 1,7
Приморский 112 365 4 296 38,2 15,2
Фрунзенский 109 761 3 954 36 5,4
Центральный 133 511 5 930 44,4 3,9

Источник: Центр исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости»

Текст: Филипп Урбан    Фото: pressfoto.ru   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ