29.08.2007 | 14:00 27958

Столичный опыт сноса и реконструкции хрущевок

Через три года в Москве не должно остаться ни одного здания «сносимых серий» домов первого этапа эпохи промышленного домостроения. То, что всего полвека назад казалось пределом мечты, сегодня уже никого не восхищает, и, чего греха таить, не прельщает. Низкие потолки, тесные комнаты, отсутствие лифтов и мусоропроводов – вот далеко не все «прелести», с которыми приходится мириться обитателям пятиэтажного жилья.

Тем не менее, еще недавно общая площадь этого жилого фонда составляла 36 млн кв. м – едва ли не 20% всего московского жилья. Однако уже через три года – к концу 2010-го – в Москве его станет на 12 миллионов «квадратов» меньше: вся «сносимая» серия, построенная в конце 50-х – начале 60-х годов, станет достоянием истории.

Такую задачу поставил перед Градостроительным комплексом столицы мэр Москвы Юрий Лужков. Вернее, ставит. Поскольку ежегодно на заседаниях правительства Москвы ход сноса пятиэтажного жилья поднимается снова и снова. Но в прошлом году была поставлена точка – 2010 год это крайний срок.

Такому жесткому подходу есть несколько причин:

  • Первое – катастрофическая нехватка площадей под строительство в Москве. В то время, как на площади, которую занимает одна пятиэтажка — 2,5 тысячи «квадратов», — можно построить 15 тысяч кв. м современного жилья. Коэффициент новой площади составляет от 2,5 до 3.
  • Второе – это состояние самого жилья. Никто не ожидал, что пятиэтажки простоят так долго. Каждые 15 лет их надо капитально ремонтировать, однако эти работы практически прекратились в 1993 году.
  • Третье – донельзя изношенные коммуникации, которые уже латать просто невозможно.

Как нарастить темпы?

Пока снос пятиэтажек завершился только в двух округах – Центральном и Южном. В остальных – работы непочатый край: за три оставшихся года надо снести еще 3,7 тысячи пятиэтажных домов общей площадью более 8,6 млн кв. м. Заметим – за все время действия программы сноса убрано чуть более 800 домов. Так что надо торопиться.

Для этого московское правительство решило оптимизировать снос и расселение пятиэтажек - планируется выбрать единого заказчика для всей городской программы. Эта компания станет генеральным заказчиком, и будет управлять как самой программой, так и финансовыми потоками компаний-субзаказчиков. «Это должна быть компания, которая соберет всех и скажет: «Давайте все работы по земле, инженерии и подготовке территории возьмем и сделаем», – пояснил суть новшества мэр Москвы Юрий Лужков.

Сегодня снос пятиэтажек в Москве упирается в несколько проблем. Во-первых, практически всегда возникают сложности с «волновым» переселением жителей сносимых домов. Чтобы люди переехали в новое жилье, причем недалеко, сначала эти стартовые дома надо построить. Причем если пятиэтажки в одном районе сносят разные инвесторы, им необходимо каким-то образом договориться между собой – ведь «стартовые» дома у них зачастую бывают общие.

А договориться, как показывает опыт, не всегда бывает просто. Еще одна, не менее сложная задача – подготовить коммуникации к строительству новых домов. Причем, как правило, делать все приходится практически с чистого листа. Ведь инфраструктура пятиэтажек не только безнадежно устарела морально и материально. Она к тому же и не рассчитана на большее количество людей, которые будут жить в новых, более высоких домах.

Сегодня нередки ситуации, когда сносом соседних пятиэтажек занимаются разные инвесторы. Как им договориться, кому какую инфраструктуру строить, какие трубы укладывать? Ведь частично коммуникации у будущих домов общие, частично раздельные. За чей счет будет строиться общая часть? В какой пропорции будут делиться расходы между разными инвесторами, число которых может достигать 4–5 в рамках одного квартала?

Вопросов больше, чем ответов. Однако единый заказчик сможет координировать вопросы и «стартовых» домов, и инфраструктуры, по которым инвесторам сложнее всего договориться.

«Горячие точки» на карте Москвы

Лужков предложил, чтобы реконструкция пятиэтажного ветхого жилого фонда велась за счет бюджетных, а не инвестиционных средств. «В случае, когда снос ведет инвестор, мы теряем площадки. А в наше время – это дорогое удовольствие», – заметил он. При таком подходе властям будет гораздо проще работать над одним из самых перспективных направлений градостроительства – комплексной реконструкцией целых кварталов. Таких проектов становится все больше и больше по всему городу.

Например, недавно столичные власти рассмотрели план масштабной реконструкции района Лефортово. В ближайшее время здесь снесут 133 тысячи кв. м жилья, а запланированная площадь нового строительства составит 476 тыс. кв. м. Комплексная реконструкция пройдет до 2009 года и в микрорайонах 41– 42 района Северное Измайлово Восточного административного округа. В ходе реконструкции будут снесены жилые здания общей площадью 22,3 тыс. кв. м, будет отселен 951 человек. Вместо ветхого жилья будет построено более 2 тыс. кв. м площадей социального назначения, подземные гаражи на 728 машино-мест, а также около 7 тыс. кв. м нежилых и 72,8 тыс. кв. м жилых помещений.

Практически такой же по масштабу проект реконструкции планируется и в Марфине. Там площадь построенного жилья составит 60 тыс. кв. м.

Причем Марфино – всего лишь один из масштабных проектов на северо-востоке Москвы. Активный снос пятиэтажек намечен в Медведкове и Свиблове. В планах на реконструкцию – район Бутырский. В каждом случае первостепенное внимание приходится уделять опережающему строительству инженерии. Площадка, обеспеченная всей необходимой инженерией и транспортом, более привлекательна для инвесторов, на деньги которых на ней можно строить не только жилые дома, но и значительную часть социальной инфраструктуры – детские сады, школы, больницы и поликлиники. Понятно, что единый подход в отношении коммуникаций и подготовки площадок будет ускорять, упрощать и удешевлять процесс.

Наконец, сейчас подготовка документации в Москве – это один из самых сложных этапов любого строительного проекта. Если она будет централизованно готовиться специалистами, имеющими большой опыт, то это только ускорит реализацию проекта и уменьшит издержки девелоперов.

В этом году в столице будет сдано 1,87 млн. кв. м социального жилья, из которых 1 млн. кв. м будет предназначен для переселенцев из сносимых пятиэтажек.

Мы помним, как все начиналось…

Первый жилой дом серии 1-507 появился в 1956 году. Но прошло всего четверть века, и проживающие в таких пятиэтажках начали жаловаться на стесненные условия. Что и немудрено: ведь к 1980-му году – году построения в СССР коммунизма – эти дома должны были быть снесены… Процесс сноса, как мы видим, растянулся еще на 25 лет. Хотя теперь уже, что называется, «конец близок».

Не так давно первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин заявил, что в этом году в столице будет снесено 700 домов первого этапа эпохи индустриального домостроения. В будущем году снесут еще тысячу. По словам руководителя стройкомплекса, в 2009 в городе останутся только два округа – Северный и Западный – в котором останутся такие дома. «Думаю, это будет колоссальная победа, - сказал Ресин. - Москва избавится от рухляди».

А ведь полвека назад эта рухлядь казалась чудом.

История панельного домостроения началась в 1955 году, когда тот же ЦК КПСС совместно с Советом министров СССР принял постановление «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К числу излишеств были отнесены практически все элементы так называемой «сталинской архитектуры» - монументальные здания с портиками, арками, шпилями и пр. Более того, в постановлении было сказано о том, что «недопустимо завышение площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений».

Советские архитекторы должны были к сентябрю 1956 года разработать типовые проекты максимально удешевленного жилья: с низкими потолками, без лифтов и мусоропроводов. Санузел в них был совмещенный, что давало новоселам повод шутить по поводу того, что Хрущев хоть и сумел совместить ванную комнату с туалетом, но не успел соединить пол с потолком.

Но зато в квартирах предусматривались кладовые или встроенные шкафы, а в кирпичных домах – даже «холодильники». Это были ниши под окном на кухне: от улицы их отделяла стена толщиной всего в полкирпича, что гарантировало хранимым в таком «холодильнике» продуктам зимой минусовую температуру. Тут надо отметить, что в то время далеко не каждая семья могла позволить себе электрический холодильник…

Самую первую «пятьсот седьмую» серию возводили в Москве аж до 1972 года – ее доля в пятиэтажной застройке в крупных городах достигала 25%. Кирпичные «хрущевки» были добротнее, хотя площади кухни и комнат тут были меньше. Кстати, панельные дома самой первой серии рассматривались как временные, как некий «задел» для расселения коммунальных квартир.

В 1980-м году – году построения коммунизма - срок их эксплуатации должен был закончиться: дома планировалось попросту снести. Сменивший Хрушева на посту Генсека Леонид Ильич Брежнев приказал слегка «облагородить» проект пятиэтажек: в «брежневках» и потолки повыше, да и кухни размером в семь «квадратов» не редкость. Эти проекты чуть позже стали основой для девятиэтажных жилых домов, массовое строительство которых началось в конце 60-х, начале 70-х годов прошлого века.

Кого казнить, а кого миловать?

А тем временем жилищные стандарты начали меняться. И люди, которые в свое время рассматривали свои квартиры как временное пристанище, начали роптать, что живут в домах «без удобств». И, если, например, ко многим кирпичным пятиэтажкам удалось пристроить снаружи лифтовые шахты, то к панельным «хрущевкам» их приделать не удалось.

Проблему обсуждали всем миром – включая журнал «Наука и жизнь». Изучали западный опыт: в ГДР, например, научились наши пятиэтажки реконструировать без отселения жителей. Впервые же о сносе заговорили в 1989 году, но в стране уже хватало проблем. Так что снос первой пятиэтажки в Москве пришелся лишь на 1993 год. Поводом стали массовые обращения жителей микрорайона «Фили – Давыдково» к руководству города с жалобами на невозможность проживания и опасность обрушения зданий. Поскольку в то время в бюджете не было средств на реконструкцию здания, был найден частный инвестор – компания «Конти».

Однако подсчеты показали, что реконструкция ветхих зданий финансово убыточна. И тогда было решено построить на Кастанаевской улице «стартовый» 17-этажный дом для переселения жильцов пятиэтажек. Однако первый блин вышел комом: жильцы первой сносимой пятиэтажки, узнав о грядущем переселении, быстро вписали к себе всех своих родственников, а потому обычный коэффициент увеличения жилплощади в 1,4 вырос до 4,4. Так что переселенцам не хватило квартир в 17-этажке. После этого вышло постановление, запрещающее прописку в сносимых домах.

В 1995 году московское правительство приняло «Городскую программу комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения». Этот документ был рассчитан до 2010 года. Согласно программе, снести должны были дома серий 1-507, К-7, 1605-АМ, 1-МГЗОО, II-32, II-35 и их модификации. В несносимые серии попали кирпичные «хрущевки» и некоторые панельные «брежневки»  серий I-510, I-515, I-511.

Нельзя сказать, что «процесс не пошел»: в те годы он просто не стал массовым. А тут еще и кризис 1998 года, когда материальные ресурсы сильно обесценились. Тем не менее, в Москве сносили ежегодно около сотни домов первых серий. А на их месте строилось современное комфортабельное жилье.

С тех пор в столице был снесен 881 дом общей площадью более 3 млн кв. м. Согласно программе в текущем году в столице планируется снести 236 панельных пятиэтажек, в 2008 году – 259, в 2009-м – 260, в 2010 году – 63 дома.

Со ссылкой на закон

Проблем, между тем, было не меряно. Например, при переселении часть квартир город предоставлял бесплатно нанимателям и собственникам одного жилого помещения. Причем, если жилец оказывается очередником, то он получал квартиру по социальной норме, то есть не менее 18 кв. метров общей площади на человека. Однако некоторые переселенцы, что называется, «просекли фишку» и решили заработать за счет города, выдвигая явно невыполнимые требования. Например, подобные случаи происходили при строительстве третьего транспортного кольца, когда вблизи места проживания горожанина, согласно градостроительному плану, должна была пройти дорога общегородского значения. Требуемые компенсации были просто астрономическими.

Были и другие проблемы: переселяться на окраины, в районы новостроек мало кто хотел. А приходилось. Так что на конец 90-х годов пришелся бум судебных исков против москвичей, не желавших «выселяться». Решили и эту проблему: в начале мая 2004 года мэр Москвы Юрий Лужков вынес на рассмотрение Мосгордумы законопроект «О внесении изменений и дополнений в Закон города Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения».

Тогда же было решено, что в случае комплексной реконструкции микрорайона жильцы вполне смогут рассчитывать на переселение в пределах своего района, или как минимум в пределах родного административного округа. Правда, если ситуация касается срочного аварийного переселения дома, то, как пояснил докладчик, власти не смогут гарантировать возможность предоставления жилья на территории этого административного округа.

Сносить? Реконструировать!

Внимательные читатели и любители математики наверняка уже задались вопросом: если 12 млн. квадратов пойдут под снос, а всего в городе было 30 млн. кв. м хрущевок – как быть с остающимися 18-ю?

Реконструировать! Этот процесс затронет некомфортное по нынешним меркам жилье шестидесятых годов постройки. Изобретать велосипед здесь не стали, взяв на вооружение опыт восточноевропейских соседей. Здесь, как известно, панельные новостройки тех лет были перестроены путем пристройки и обновления внутренней отделки. Впервые такая система была опробована в новых землях Германии.

В Москве такой метод поначалу не приглянулся горожанам.

Перестройка первого «пилотного» проекта по восточноевропейской схеме по адресу: улица Жукова, 16, из-за этого сорвалась. Реконструкцию начали без отселения жильцов, при этом жителям последних этажей предлагалось жить какое-то время вовсе без крыши над головой. Городские власти сделали выводы из этого малоудачного опыта. Теперь проект такого типа в рамках сотрудничества «Москва–Берлин» реализуется в Кузьминках. Это район улицы Юных Ленинцев, дома № 54, 56, 58, 60, 64. Реконструкция должна быть проведена с учетом всех замечаний жителей и технических инноваций. Это своего рода последние «нанотехнологии» перестройки ветхого жилищного фонда.

В первую очередь важно, что изменено само содержание проекта. Суть принятой в прошлом году «Комплексной программы реконструкции пятиэтажек несносимых серий» – децентрализация управления всем этим процессом, перенос его центра тяжести в сторону самих жителей. Схема эта известна – по мысли авторов концепции, вначале жильцы домов, предназначенных к реконструкции, заключают соглашение о развитии территории с местными органами исполнительной власти, префектурой и управой, намечают пути, по которым будет развиваться их район.

Кроме того, из числа жильцов района формируется и Общественный совет развиваемой территории, который в дальнейшем подписывает контракт по управлению реализации проекта с управляющей компанией, победившей в предварительном конкурсе.

Понимая значимость проекта для градостроительного будущего города, мэр Москвы Юрий Лужков издал распоряжение об обязательных публичных слушаниях, на которые должен выноситься каждый из проектов реконструкции того или иного квартала.

Таким образом, речь идет уже не об уведомительном характере общения власти и жителей, а о взаимовыгодном диалоге.

Найти компромисс не всегда просто, ведь интересы сторон здесь различны. Иногда излишнюю ретивость строителей, принимающих решения, не до конца учитывающие интересы жильцов, приходится останавливать.

Так случилось, в частности, с жителями Перова (21-й и 22-й кварталы). После проведения повторных слушаний и встреч с жильцами уже одобренный проект был отправлен на доработку. Но, несмотря на объективные сложности, без которых не обойтись в любом большом деле, разработка проектов реконструкции районов продолжается.

Пока надо реконструировать район Бутырский, 78, Северо-Восточного округа и кварталы 1 и 2 Восточного района Гольяново, документация здесь уже готовится. На очереди еще четыре квартала: Богородский, 8б, Люблино А, Северное Измайлово, 80, и Бабушкинский, 10. Все это станет реальным уже в ближайшие годы.

Сноса девяти- и двенадцатиэтажного жилого фонда в Москве пока не намечается – это дело более отдаленного будущего.

Текст: Лев Демин   

СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЕ