26.06.2013 | 10:00 118513

Комната: разменная монета коммунального Петербурга

Комнаты в коммунальных квартирах на рынке недвижимости всегда считались своего рода разменной монетой. Собственники и жильцы в коммуналках меняются гораздо чаще, чем в отдельных квартирах, а основной фактор, предопределяющий ликвидность такого жилья, – соседи.

Петербург всегда считался «коммунальной столицей» России. На заре квартирного рынка, в начале 1990-х годов, каждая пятая семья проживала в коммуналке. За двадцать лет город разросся, но коммунальных квартир в нем не стало намного меньше. И, по всей видимости, они будут всегда. Хотя бы по той причине, что не у всех есть деньги на покупку отдельного жилья, да и не любому потенциальному владельцу петербургской недвижимости оно жизненно необходимо.

Порой для пожилого петербуржца или петербурженки просторная комната в привычной с детства коммуналке комфортнее квартирки в хрущевке. Владельцу загородного коттеджа комната может понадобиться для прописки и в качестве маневренной жилплощади в городе. Студентам, приехавшим на учебу в Питер, каморка в пешей доступности от набережных, музеев и университетов часто становится «стартовым» жильем. Правда, сегодня львиная доля покупателей комнат – представители национальных диаспор. И, увы, как правило, это беспокойные соседи.

Расселить нельзя продать
В первой половине 1990-х годов – вместе с появлением первых агентств недвижимости – по «городу-музею» прокатилась волна расселений коммуналок. Состоятельные «новые русские» желали приобретать исторические квартиры с каминами, лепниной и окнами на воду. В тот период владелец заурядной комнаты в историческом центре мог рассчитывать на однокомнатную квартиру, а если повезет, то и на «двушку». Вторая волна расселений пришлась уже на начало XXI века, а «хитом» стали до той поры самые неликвидные квартиры, расположенные на первых этажах: в преддверии празднования 300-летия Санкт-Петербурга их «разбирали», чтобы переводить в нежилой фонд, открывать бутики и рестораны. Обе волны плавно сошли на нет, но повергли в соблазн не слишком благополучных обитателей коммуналок: многие из них до сих пор живут иллюзиями и мечтами о блистательном расселении.

Однако риэлторы чаще всего отмечают, что шансов получить за комнату без доплат отдельную квартиру не осталось уже ни у кого. Рынок все расставил по своим местам: состоятельные покупатели переключились с «антикварных» квартир на новостройки бизнес- и элит-класса.

Тем, кто сегодня желает более или менее выгодно продать комнату, следует обратить внимание на два нюанса ценообразования. Если у вас две комнаты в одной коммуналке, их есть смысл продавать по отдельности. Второй момент: комната в квартире, состоящей из двух равноценных комнат, всегда заметно дешевле, чем «полквартиры». Порой разница в цене может достигать 30-40%. Стало быть, чтобы выгодно продать свою комнату, нужно договориться с соседями, объединится и продавать квартиру целиком. Увы, фактор «соседи» – это именно то, что может сделать неликвидным любой, даже приятный во всех прочих отношениях уголок старого доброго коммунального Петербурга.

Происхождение видов
История петербургских коммуналок началась в 1918 году, когда пришедшие к власти большевики предписали уплотнить «богатые» квартиры в пользу возвращающихся с войны солдат. «Богатой» поначалу считалась квартира, в которой количество комнат превышало число проживающих. Затем вместе с солдатами в «буржуйские» квартиры начали селиться рабочие и подавшиеся в город на заработки крестьяне, но уже по принципу «комната на семью». Так в коммуналки начали превращаться в первую очередь самые фешенебельные, оставленные прежними хозяевами квартиры, и уже потом – все остальные.

В довоенный период домов с коммунальными квартирами практически не проектировали и не строили (вместо них были общежития). После войны – из-за острого дефицита жилья – начали возводиться классические «сталинские» дома, за ампирными фасадами которых скрывались не только отдельные квартиры, но и коммунальные: с «гребенчатыми» планировками, хотя при этом – с просторными кухнями, коридорами и высокими потолками.

В период «хрущевской оттепели» курс поменялся: массовое строительство панельных хрущевок было призвано обеспечить каждую семью отдельной квартирой к 1980 году, когда наступит коммунизм. И правда, «хрущевки» первого поколения имели такие планировки, что их было невозможно «уплотнить».

Появление панельных домов второго поколения, так называемых брежневок с улучшенными планировками, привело с середины 1960-х годов к возврату системы коммунального заселения. Широкое распространение получила практика, когда получение новой двух- или трехкомнатной квартиры омрачалось для семьи предложением, от которого было невозможно отказаться, а именно, подселением – как правило – одинокого пенсионера. Такая мера рассматривалась как временная. Но нет у нас ничего более постоянного, чем временное.

Коммуналки появлялись и позже, но уже не в результате жилищной политики, а благодаря стараниям неуживчивых родственников – разводившихся супругов, конфликтующих детей и родителей, которые делили ордера и превращали отдельные квартиры в коммунальные. В наше время «рождение» новых коммуналок обусловлено в первую очередь имущественными спорами, когда наследники не могут поделить имущество. Причем от образования такой «наследной» коммуналки не застрахованы даже самые современные новостройки.

Стартовые цены и условия
Уже несколько лет цены на ликвидные комнаты на рынке недвижимости Петербурга, стартуют с психологически устойчивой отметки в 1 млн руб. Какие комнаты, как правило, попадают в категорию «стартовых»? Скорее всего, это будет жилое помещение чуть больше 9 кв. м в непрестижном районе старого фонда или брежневке. Если цена заметно ниже данной отметки (в каталогах предложений комнат встречаются варианты за 800-900 тыс. руб.) либо указана площадь меньше обозначенной, речь, скорее всего, идет даже не о комнате, а о доле в квартире, которую предлагается приобрести с целью прописки. Напомним, что согласно жилищному законодательству, помещение, имеющее площадь меньше 9 кв. м и ширину до 2 м не может быть признано жилым.

Основной фактор, влияющий на ликвидность комнаты в малонаселенной коммуналке (той самой, что с «подселенцами»), – это соседи. Порой именно их неуживчивый нрав делает в целом приличную комнату «непродаваемой». Поэтому первое, что нужно сделать, подыскав коммунальное жилище по вкусу, это внимательно присмотреться к соседям, договориться о пользовании кухней и санузлом, узнать о планах на жизнь. Здесь не может быть универсальных для всех рецептов, но самый тяжелый в плане возможностей совместного проживания вариант – когда помещение, которое вам предлагают, долгое время пустовало и будущие соседи привыкли распоряжаться им как своим. Но даже если ваши вероятные по совместному быту компаньоны приятны во всех отношениях, обольщаться не стоит. В коммунальных квартирах жильцы меняются чаще, чем в отдельных.

Вообще, риэлторы давно приметили: чем меньше в коммуналке соседей, тем сложнее отношения. Поэтому зачастую большая коммуналка в старом доме, где соседи за много лет выработали привычку не замечать друг друга, гораздо более комфортна для проживания, чем тонкостенная панельная брежневка.

Большие, но по полтора
По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена просторной комнаты (от 18 кв. м) в старом фонде или сталинском доме – 1,58 млн руб.

Верхние ценовые границы в этом сегменте близки к ценам квартир на вторичном рынке – 3,5 млн руб. И это может быть не просто комната, а целый зал 35-45 кв. м с четырехметровыми потолками. Кубатура такого объекта порой сравнима с объемом коттеджа эконом-класса. Владельцы просторных помещений с высокими потолками порой делают «спальные антресоли», превращая свое жилье в двухуровневое, устанавливают душевые кабины и выгораживают кухоньки. Такое жилище может иметь неплохой вид из окна, смотреться как настоящее произведение дизайнерского искусства и фигурировать в каталоге предложений не как комната, а как квартира-студия.

Но приглядываясь к такому объекту, необходимо помнить, что это не коттедж и даже не квартира, а всего лишь коммунальная комната. А произведенная перепланировка с выделением в составе жилого помещения кухни и санузла, скорее всего, не имеет ни малейшего шанса быть узаконенной. Стало быть, если ее предлагают по цене, сходной с рыночной стоимостью аналогичной по площади квартиры в данном районе – это явно завышенная цена.

Настораживать при покупке комнаты в классической старинной коммуналке должны прежде всего любые незаконные перепланировки, в первую очередь ванны, установленные на кухнях. Шансы узаконить такую модернизацию в наше время близки к нулю. Чтобы убедиться в наличии или отсутствии нарушений, достаточно заглянуть в технический паспорт квартиры: если она обозначена как квартира без ванны – дело плохо.

«Отказные» квартиры
Оформление сделок с комнатами также имеет свои особенности. Согласно нашему жилищному законодательству, владелец комнаты может продать ее вам, только если от покупки откажутся все другие совладельцы квартиры. Увы, зачастую получить письменный отказ от соседей, живущих по принципу «ни себе ни людям», – задача непростая.

Поэтому, увидев в каталоге предложений комнат обозначение «отказ» в характеристиках квартиры, бояться не нужно. Наоборот – пугающее слово означает, что соседи готовы к предстоящей сделке. И чтобы стать собственником кусочка «коммунального Петербурга» не нужно прибегать к сомнительным «черным» и «серым» схемам оформления через договор дарения, разработанным риэлторами еще в «лихие девяностые», но не теряющим популярности и в наше время.

Текст: Филипп Урбан    Фото: Алексей Александронок