12.03.2013 | 11:05 121020

Как заставить застройщика изменить договор долевого участия

Надзорные органы все чаще стали наказывать застройщиков Петербурга, которые заключают невыгодные для покупателей договоры долевого участия. Правоту ревизоров подтверждают и суды.

Количество проверок петербургских застройщиков со стороны местных надзорных органов постоянно растет. Еще два года назад за работой участников рынка следил исключительно Комитет по строительству, который наказывает компании за реализацию квартир в обход 214-ФЗ.

В 2011 году к проверкам подключились Роспотребнадзор и городская прокуратура. Тогда и выяснилось, что права дольщиков часто нарушают даже те участники рынка, которые работают по 214-му закону. Среди нарушений – навязывание дольщикам услуг выбранных застройщиком управляющих компаний, обязательство расплачиваться за жилье до регистрации договоров долевого участия (ДДУ) и т. д.

Судебные предпочтения
Чаще всего в Роспотребнадзор обращаются дольщики, которые уже заключили ДДУ, но затем решили, что положения этого документа нарушают их права. После получения хотя бы одной подобной жалобы контролирующее ведомство проводит внеплановую проверку застройщика – самостоятельно либо с прокуратурой. Если подтвердится, что договор долевого участия не соответствует законодательству, Роспотребнадзор штрафует застройщика и требует изменить условия ДДУ. Как утверждают в контролирующем ведомстве, в большинстве случаев участники рынка соглашаются с претензиями. Но некоторые застройщики пытаются оспорить санкции ревизоров в суде.

Один из таких показательных споров длился почти год и завершился несколько недель назад. В конце 2011 года Роспотребнадзор оштрафовал компанию «ЮИТ Санкт-Петербург» – застройщика ЖК Vita Nova. Покупателей квартир в этом комплексе обязывали заключать договор с управляющей компанией и заплатить ей аванс за коммунальные услуги. За каждый «неправильный» ДДУ с застройщика взыскали 20 тыс. руб. «ЮИТ Санкт-Петербург» попытался оспорить эти санкции, но не встретил понимания в арбитражных судах первой и второй инстанций. После чего – попытался обжаловать дело в Высшем Арбитражном Суде РФ. Но ВАС отказался пересматривать дело, согласившись с решениями нижестоящих судов. И тем самым фактически подтвердил: требование заключить договор на обслуживание дома с выбранной застройщиком управляющей компанией незаконно. Учитывая, что арбитражные суды практически всегда выносят решения, основанные на вердиктах вышестоящих инстанций, нетрудно предсказать исход других подобных дел.

Показательные споры
Не исключено, что в ближайшее время Высший Арбитражный Суд РФ даст свою оценку и по другим спорным пунктам, включаемым в ДДУ петербургскими застройщиками.

К примеру, в минувшем году возросло число судебных разбирательств между компанией «Главстрой СПб» и Роспотребнадзором. Сразу несколько покупателей строящегося жилья в «Северной долине» посчитали, что положения заключенных с «Главстроем» ДДУ нарушают их права. Так, оплата по договору засчитывалась лишь после того, как деньги поступали на расчетный счет застройщика. Все разногласия с дольщиками, согласно условиям ДДУ, надлежало решать исключительно в Василеостровском районном суде.

В Роспотребнадзоре посчитали эти пункты договоров незаконными. В ведомстве уверены, что обязательства дольщиков можно считать исполненными не с момента поступления средств на счет «Главстроя», а с момента их перечисления. Кроме того, покупатели сами вольны выбирать, в каком суде им лучше выяснять отношения с застройщиком. За каждый «неправильный» договор, о котором стало известно ревизорам, компанию оштрафовали на 10 тыс. руб.

Все решения надзорного органа застройщик пытается обжаловать в арбитражном суде – пока, впрочем, безуспешно. Очередное дело по иску застройщика к Роспотребнадзору будет рассмотрено в конце марта.

Стоит отметить, что подобные нарушения по факту не сильно ущемляют права дольщиков. Но все же не соответствуют букве закона. По мнению генерального директора «Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости» Анны Максимовой, покупатель и продавец могут указать любую дату исполнения обязательств по договору – будь то момент перечисления денег со счета дольщика либо – их поступления застройщику. Да и возможность решать споры в выбранном застройщиком суде на практике вряд ли повлияет на результат разбирательства.

Впрочем, в минувшем году Роспотребнадзор стал фиксировать и гораздо более серьезные нарушения. К примеру, покупателей квартир в ЖК «Ладожский парк» (застройщик – ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад») обязывали платить по 200 тыс. руб. до государственной регистрации ДДУ – хотя по 214-ФЗ, до этого момента компания не имеет права привлекать деньги участников строительства. Если же дольщик «Ладожского парка» отказывался платить по договору, застройщик мог взыскать с несостоявшегося новосела 15% от полной стоимости квартиры. Хотя, как сказано в 214-ФЗ, если покупатель задерживает оплату по договору более чем на два месяца, застройщик может расторгнуть соглашение – но при этом компания не должна применять к дольщику никаких санкций.

Роспотребнадзор оштрафовал ЗАО «Квартира.ру-Северо-Запад» на 13 тыс. руб. за каждый некорректные договор. Компания пыталась оспорить эти решения, но судебные дела проиграла.

В практике контролирующего ведомства встречаются и весьма «экзотические» нарушения. Не так давно ревизоры наказали компанию «Импульс»: от покупателей квартир в ЖК «Идеал» (Красносельское шоссе, 55) застройщик требовал заплатить аванс за «уборку территории объекта, связанную с последующей отделкой квартиры». Договор обязали исправить: правоту ревизоров сначала признала первая судебная инстанция, а неделю назад соответствующее решение подтвердил и апелляционный суд.

Без вариантов
Теоретически решения Высшего Арбитражного Суда РФ в пользу надзорных органов могут поменять практику работы многих строительных компаний. Но большинство опрошенных БН застройщиков заявили, что дольщики крайне редко жалуются в контролирующие ведомства на положения уже заключенных договоров. Потому менять сложившиеся пункты ДДУ лишь ради того, чтобы упредить возможные санкции со стороны контролирующих органов, нет смысла.

В целом количество спорных договоров, скорее всего, не сократится. И все же описанные нами решения арбитражных судов дают весьма неплохие перспективы для дольщиков. Покупателям, недовольным положениями заключенных ДДУ, достаточно пожаловаться в контролирующее ведомство. После чего – с большой долей вероятности – застройщику придется изменить «некорректный» договор.

Текст: Сергей Бардин