За последние несколько лет на петербургский гостиничный рынок не вышел разве что ленивый. Вкладывать собственные средства в этот бизнес стали все: застройщики и риэлтеры, страховщики и банкиры, нефтяники и владельцы торговых сетей. Рынок гостеприимства, до сих пор малоконкурентный, стал чрезвычайно привлекательным для инвесторов.
На сегодняшний день в Петербурге на различных стадиях реализации находятся более 150 проектов по строительству и реконструкции отелей (некоторые из них представлены в таблице на стр. 60–61). Оптимизм девелоперов гостиничной недвижимости основан, прежде всего, на пока еще явном дефиците объектов размещения всех категорий для гостей города.
Четыре на четыре
В прошлом – начале текущего года гостиничный рынок Северной столицы пополнился четырьмя крупными отелями, в активе которых в общей сложности 879 номеров. Все открывшиеся объекты – «Новотель», «Амбассадор», «Кемпински Мойка 22», «Петропалас» – попадают под категорию «четыре звезды».
Оператором открывшейся в августе 2005 года на улице Маяковского гостиницы «Новотель Санкт-Петербург Центр» стала международная сеть Accor (ей принадлежат 11 отельных брэндов и более 4 000 объектов по всему миру), до последнего момента не представленная в Петербурге. Проект отеля был разработан самим оператором совместно с архитектурной мастерской Мамошина и французским дизайнером Оливье Жибоу. Генподрядчиком на объекте выступила российская «дочка» группы Accor – ООО «Вест Бридж Отель».
В двух круглых девятиэтажных зданиях, соединенных между собой стеклянным переходом на нескольких этажах, размещены 233 номера: 214 двухместных, 14 полулюксов, два люкса и три номера для инвалидов. С целью проведения деловых встреч и переговоров предусмотрено семь конференц-залов и два конференц-фойе. На девятом этаже гостиницы открылся фитнес-центр с турецкой баней и массажным кабинетом.
В «Новотеле» работают ресторан Jardin (126 мест) и бар Intermezzo (50 мест). Объем инвестиций в проект составил $30 млн.
Это уже не единственный объект Accor в Северной столице. Следующими отелями сети станут две трехзвездочных гостиницы под брэндом IBIS (инвестор – московская компания «Кеско-М») и пятизвездочная – Sofitel. Окончание возведения первого отеля стоимостью $18 млн на Лиговском проспекте запланировано на конец текущего года. Две других гостиницы будут построены на набережных Мойки и Фонтанки.
Открытие еще одного четырехзвездочного отеля – «Амбассадор» – состоялось прошлой осенью в Адмиралтейском районе, недалеко от станции метро «Сенная площадь». Это исключительно российский проект, созданный без привлечения иностранного капитала и западных менеджеров. Инвестиции в строительство объекта составили около $30 млн (часть этих средств – долгосрочный кредит Северо-Западного Сбербанка России). Гостиничный комплекс общей площадью 19 тыс. кв. м объединяет два здания – постройки XIX века и современное.
И включает в себя 256 номеров (12 одноместных, 236 двухместных, шесть номеров-люкс и президент-апартаменты), рассчитанных на 498 мест размещения. Собственником «Амбассадора» является отечественная компания – ЗАО «Петербургские отели». Генподрядные работы на объекте выполняло ООО «ТМГ Групп», проектировало комплекс ООО «НТФ "Ретро"». На нижних этажах гостиницы расположены ресторан на 150 посадочных мест с банкетным залом, лобби-бар, магазины, фитнес-центр с саунами, плавательным бассейном, тренажерным залом, массажным кабинетом и салоном красоты. На девятом этаже открылся двухуровневый VIP-ресторан на 190 мест с видом на исторический центр Петербурга, размещен зимний сад с баром. Кроме того, для гостей предусмотрены такие услуги, как химчистка, прачечная, подземный гараж на 24 автомобиля и др.
Два месяца назад состоялось официальное открытие гостиницы «Кемпински Отель Мойка 22» . Но фактически отель работает с прошлого лета – в тестовом режиме.
Информация же по «Петропалас Отелю» фактически закрыта. Бывший торговый дом Шталя, в котором и расположилась эта гостиница, за последние годы сменил несколько собственников. В распоряжении КГА от 30 сентября 2004 года владельцем здания и земельного участка на Малой Морской улице указано частное лицо. Ряд СМИ приписывает данный проект учредителям сети гипермаркетов «Сезон». Абсолютно достоверными признаны следующие факты. «Петропалас Отель» общей площадью примерно 12 тыс. кв. м насчитывает около 200 номеров. Проектирование объекта осуществлено архитектурным бюро «Литейная часть 91» и ООО «АрхПро», генподрядные работы – ЗАО «Графо Маркет». Объем инвестиций в проект оценен экспертами в $25 млн.
Центр притяжения
В настоящее время большая часть номерного фонда (около 92%) городских гостиниц сосредоточена в центре Петербурга. Лидером по данному показателю на протяжении долгих лет является Центральный район. Здесь сконцентрировано самое большое количество крупных отелей, 18 из которых имеют категорию выше «трех звезд». Самая большая гостиница района – «Москва» – располагает 734 номерами.
Вполне естественно, что в сердце города представлены и элитные отели категории «пять звезд»: «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», «Эмеральд», «Ренессанс Балтик», «Рэдиссон САС Ройал», «Елисеев Палас» (всего – 3 930 номеров).
Сегодня известно еще о 10 проектах строительства гостиничных комплексов высшего и среднего классов в Центральном районе.
Как один из самых перспективных с точки зрения будущей рентабельности специалисты отмечают проект расширения пятизвездочной гостиницы «Коринтия Невский Палас». После его реализации отель на Невском проспекте, находящийся в управлении сети Corinthia, может стать самым крупным в своем сегменте. Для этих целей под снос пошли два аварийных здания рядом с действующей гостиницей. К концу 2007 года на их месте появятся торговый и офисный комплексы «Невский Плаза», добавятся 105 номеров представительского класса, конференц-центр (1 000 мест), несколько залов для переговоров и др. Инвестиции в проект оцениваются в $60 млн.
Помимо этого на Невском проспекте сегодня строится отель категории «три звезды», что не типично для центра Северной столицы. Инвестор – ООО «Феникс-отель» (дочерняя структура норвежской компании Wenaas Hotels). Проект гостиницы разработан архитектурным бюро «Студия-17» и предполагает возведение здания общей площадью 13 тыс. кв. м. На первом этаже комплекса разместятся торговые помещения, выше – 230 гостиничных номеров.
Еще один «центральный» отель возводится на площади Островского. Проект, инициатором которого выступает ЗАО «Ренессанс», имеет почти десятилетнюю историю. Земельный участок размером около 3 000 кв. м под строительство гостиницы был предоставлен этой компании еще в середине 1990-х. К 2004 году генподрядная организация – ЗАО «Бест» – завершила лишь нулевой цикл работ. Недавно стало известно, что индонезийская компания Sampoerna намерена вложить $80 млн в гостиничный долгострой.
Согласно распоряжению городского правительства сделать это предстоит к лету 2007 года. Изначально предусматривалось создание отеля среднего класса на 105 номеров. Но после вхождения в проект инвестора из Индонезии планы поменялись кардинально. Sampoerna позиционирует объект как гостиницу «шесть звезд» (кстати, в российской классификации отелей такая категория не предусмотрена). В ней будут размещены 71 номер (каждый площадью не менее 70 кв. м), бизнес-центр, рестораны, спа-комплекс, бассейн, зимний сад, подземный паркинг. Управлять отелем будет дочерняя структура компании Sampoerna –
Mansion Group.
Место номер два
По численности отелей высокого класса Центральному району ничуть не уступают Адмиралтейский и Василеостровский. В первом представлены такие крупные гостиницы, как «Советская», «Астория» и «Англетер», «Нептун», а также открывшиеся в прошлом году «Амбассадор» и «Петропалас Отель» (общий фонд всех объектов составляет 1 913 номеров). Самой большой является гостиница «Советская» – 1 000 номеров. По последним данным сегодня в Адмиралтейском районе реализуются проекты по созданию еще пяти крупных гостиниц.
В частности, так называемого бутик-отеля площадью 10 тыс. кв. м (120 номеров). Его инициатор – ООО «Р.Э.Д.» (учредители – ОАО «Лесбумстройснаб» и ОАО «НПО "Прибор"») – вложит в проект реконструкции двух домов на Вознесенском проспекте более $25 млн. Управляет проектом английская компания Bovis Lend Lease. В настоящее время ведутся переговоры с гостиничными операторами на предмет последующего управления гостиницей. Закончить возведение объекта планируется к маю 2008 года.
В Василеостровском районе расположено семь гостиниц классом «три-четыре звезды» (общий фонд – 1 341 номер). Только две из них являются действительно крупными объектами, количество номеров в которых превышает 100, а гостиница «Прибалтийская» (1 140 номеров) вообще считается самой большой в городе. Если рассматривать структуру распределения районного фонда номеров по классам, то 87% принадлежат гостиницам категории «четыре звезды», прежде всего это связано с тем, что именно «Прибалтийская» имеет такой класс.
В настоящее время Василеостровский район является одним из самых привлекательных для инвесторов в гостиничную недвижимость. Здесь строятся или находятся в стадии проекта шесть объектов. На текущий год запланировано открытие одного из них – четырехзвездочного отеля «Адмирал» на 2-й Линии. Инициатором проекта выступила «Балтийская строительная компания», соинвесторы – ЦСР «Северо-Запад» и банк «Россия». Гостиница будет включать в себя 219 номеров.
Открытие еще двух отелей может состояться в будущем году. Возведение семиэтажного гостиничного комплекса также класса «четыре звезды» на 8-й Линии (размер участка – 2 575 кв. м) осуществляет «дочка» эстонской фирмы MANUTENT O – компания «Отель Плюс». Объем инвестиций в проект составляет около $30 млн. Уже заключен предварительный договор с гостиничным оператором Sokos Hotels на последующее управление отелем на 250 номеров, его ввод в эксплуатацию намечен на вторую половину будущего года. Другой объект, на 14-й Линии, возводит ЗАО «ИВИ-93» на земельном участке в 3 000 кв. м. Площадь будущей гостиницы, рассчитанной на 270 мест, составит чуть более 7 000 «квадратов». В отеле разместятся 135 номеров, в том числе 30 «люксов».
Трехзвездочный район
В Петроградском районе в основном представлены трехзвездочные отели, но также действует гостиничный комплекс «Балтийская звезда», имеющий категорию «пять звезд». Общий фонд объектов размещения составляет 596 номеров. Самым крупным гостиничным комплексом района является «Ленинградский Дворец Молодежи», в фонде которого 212 номеров.
На начало туристского сезона-2006 запланировано открытие отеля «четыре звезды» «Петрополь» на Большой Пушкарской улице. Вплоть до 1998 года в здании будущей гостиницы размещались различные учебные заведения. Затем объект был передан под инвестпроект ОАО «Петербургские отели», но по различным причинам инвестор так и не приступил к строительству, а в 2002 году переуступил его Акционерной компании «АЛРОСА». Ввод девятиэтажной гостиницы общей площадью 17,5 тыс. кв. м должен был состояться еще два года назад. Однако возникла проблема со строительством трансформаторной подстанции, которая бы обеспечивала нужды отеля. Эти препятствия были устранены не так давно. Вложения в строительство «Петрополя» составили $17 млн, соинвестором холдинга «АЛРОСА» выступил Сбербанк РФ.
Еще один крупный гостиничный объект на 180–200 номеров будет открыт на бывшей производственной площадке ЗАО «Первая мебельная фабрика» (ПМФ), действующие мощности которой переведены в промзону Приморского района. Партнером ПМФ в проекте на Петроградской набережной выступает туристический оператор «Балтик Трэвел Компани». Общая площадь гостиницы уровня «три-четыре звезды» составит 14 тыс. кв. м.
Миллиарды за процент
Об инвестиционном всплеске на гостиничном рынке Петербурга говорит не только активное строительство новых отелей, реконструкция и расширение старых объектов. За последние три года было совершено несколько сделок купли-продажи недостроенных гостиниц, один объект за это время дважды сменил владельца (гостиница «Северная корона»).
После рекламных акций 300-летия Петербурга и опубликования широко известной в профессиональных кругах программы развития туризма американской «Бостон консалтинг групп» интерес к гостиничному сектору рынка Северной столицы значительно возрос как со стороны московских инвесторов, так и со стороны западных игроков рынка размещения.
Вполне удачно прошли все аукционы по продаже городской доли в 11 гостиницах («ДН» уже писала об этом более подробно в одном из предыдущих номеров: см. «Диалектика отельного рынка»). И, что более значительно, – состоялось несколько крупных сделок по покупке частных отелей. Среди них пятизвездочные «Гранд Отель Европа» и «Рэдиссон САС Ройал», а также гостиница среднего класса «Советская». (Отель площадью 47 тыс. кв. м приобретен ЗАО «Евразия: отели и курорты», принадлежащим группе иностранных инвесторов.)
Контрольный пакет акций «Европы» на Михайловской улице выкупил английский оператор Orient-Express Hotels Ltd. В течение ближайших трех лет компания частично реконструирует гостиницу и увеличит ее номерной фонд (сегодня в нем 301 номер). Инвестиции в проект оцениваются в $125 млн. А 100% акций ЗАО «Корпорация Отель», акционерами которого являлись Rezidor SAS и американский инвестиционный фонд Delta Capital, приобрел упоминавшийся выше норвежский холдинг Wenaas. Сумма сделки составила около $40 млн. Правда, управлять гостиницей «Рэдиссон» будет по-прежнему Rezidor SAS.
Крупная сделка купли-продажи гостиничного бизнеса состоялась в середине марта этого года. Подписан договор на приобретение гостиничного комплекса «У Ростральных колонн», строительство которого осуществляет ЛенСпецСМУ в непосредственной близости от стрелки Васильевского острова. В целом сумма контракта составила 49 млн евро. В качестве инвестора выступила компания London & Regional Properties – одна из крупнейших частных компаний в Великобритании, – владеющая в Европе 61 гостиницей с общим числом номеров 9 417.
Проект гостиницы в Биржевом переулке был выполнен в архитектурной мастерской Евгения Герасимова. Частью комплекса стали реконструированные бывшие винные склады купцов Елисеевых, построенные в середине XIX века. Общая площадь семиэтажного здания гостиницы на 280 номеров составляет более 25 тыс. кв. м. В ней разместятся бассейн, сауны, фитнес-центр, спорт-бар, рестораны и помещения для проведения конференций. Оператором отеля и спа-комплекса будет финская компания Holiday Club. Под этой маркой сегодня работает сеть отелей в Финляндии и Скандинавии. Объем продаж в 2004 году достиг 76 млн евро. Отель в Северной столице станет первым проектом данного оператора в России.
При подготовке материала использованы обзоры гостиничного рынка компаний «Бекар. Консалтинг», London Consulting & Management Company, Swiss Realty, Blackwood и «РМС-Оценка».
