- Сергей Владимирович, расскажите о сфере деятельности вашей компании и месте, которое она занимает на рынке.
- Сфера деятельности – жилищный фонд Санкт-Петербурга. Мы занимаемся управлением и обслуживанием многоквартирных домов. Оказываем ряд услуг по ремонту зданий, прежде всего аварийных. Кроме того, участвуем в строительстве – выступаем как субподрядная организация. В частности, проводим кровельные работы, устанавливаем сантехнические стояки. Занимаемся благоустройством: возводим детские площадки, ограждения, разбиваем газоны и т. д. Также обеспечиваем комплексное обслуживание придомовых территорий.
- Не так давно на одной из пресс-конференций вы говорили, что обслуживаете 900 тыс. кв. м жилья, но намерены эту цифру удвоить. Вы уже сегодня обладаете достаточными ресурсами для реализации подобных планов?
- Да. Можно сказать, что сейчас мы работаем «про запас». Между тем какого-то простоя мощностей нет. В компании трудится достаточно инженеров и мастеров для того, чтобы удвоить производство, а рабочих можно набрать в любой момент. Точно так же, как и обзавестись дополнительной техникой. Например, скоро нам понадобится новая поливальная машина. Должен заметить, что в обслуживании и управлении у нас не 900, а 500 тыс. кв. м жилья. Все остальное – аварийный фонд.
- Пакет «жилищно-коммунальных» законов, принятый Законодательным собранием Санкт-Петербурга прошлой весной, как-то повлиял на ваш бизнес?
- Пока реформа жилищно-коммунального хозяйства идет только на словах. Почти ничего ощутимого она не принесла, если не считать повышения тарифов, в чем, собственно, и заключается основной смысл того пакета законов. Нам, наконец, теперь удается более-менее сводить концы с концами. Мы смогли повысить зарплаты сотрудникам. Раньше сантехники, например, получали 5-6 тыс. рублей – на такие деньги прожить невозможно. Это вынуждало персонал подрабатывать на стороне, отчего нередко страдало качество труда на основном месте. На старые тарифы можно было только ничего не делать. Даже сколько-нибудь серьезный ремонт в здании не устроить. Еле хватало на то, чтобы латать дыры и выплачивать людям мизерную зарплату.
Гораздо интереснее, на мой взгляд, более свежая законодательная инициатива, федеральная. По новому Жилищному кодексу, вступившему в силу 1 марта, компании необязательно участвовать в конкурсах. Собрание жильцов дома само может принять решение о назначении управляющей компании. Следовательно, если мы сможем доказать гражданам, что «РЭС ТСВ» не хуже, а возможно, даже лучше, чем государственный Жилкомсервис, то заключим договор и начнем обслуживать дом.
Тем более что Жилкомсервисы скоро тоже станут частными компаниями. Неизвестно, кто станет их хозяином после приватизации и сколько будет хозяев. Смогут ли эти организации успешно конкурировать с нами, со «Стаксом», «СУ-31», еще вопрос.
- Назовите «географические координаты» вашего бизнеса. Вы обслуживаете кварталы или отдельно стоящие дома?
- Основной участок, где мы развернули свою деятельность, находится в Приморском районе, и небольшой - в Красногвардейском. Всего чуть меньше сорока многоквартирных домов. Обслуживание не поквартальное. Дело в том, что по существующим правилам взять в управление целый квартал можно, только выиграв конкурс. Ожидается, что скоро конкурсы начнутся. Надеемся принять в них участие. А пока у нас дома отдельно стоящие, но размещены поблизости друг от друга, в пределах трех-четырех кварталов. В основном это здания, чей «возраст» насчитывает 15-17 лет. Новостроек всего две. Застройщики предпочитают управлять своими объектами сами, создавая для этой цели дочерние предприятия.
- Каким образом осуществляется переход здания с баланса государства в управление частной компании?
- Довольно просто и, вместе с тем, сложно. Решение принимает правление ЖСК или ТСЖ. Мы оформляем договор с правлением и принимаемся за работу. Что касается муниципальных домов, их разрешено обслуживать только с 1 марта. Согласитесь, времени прошло не много. Мы очень рассчитываем на заключение договоров на обслуживание муниципального фонда. Но, к сожалению, дело это новое. Методика переуступки прав пока не наработана. Существует серьезная проблема с представительством города в данной процедуре. Например, нам удалось договориться с жильцами приватизированных квартир. Но кроме них есть крупный собственник – город. На сегодня совершенно непонятно, кто должен его представлять. Такой чиновник не назначен. Проявив настойчивость, можно добиться, чтобы кого-нибудь все-таки прислали. Но есть и другая проблема: власти не дают нам исчерпывающую информацию по неприватизированным квартирам. Мы не знаем, кто является квартиросъемщиком, а кто - собственником, где он, будем ли мы и в каком размере получать за него льготу.
- Вы можете назвать размер прибыли частной компании, управляющей жилищным фондом? Насколько сегодня привлекателен подобный бизнес?
- В настоящий момент никакой прибыли на этой ниве получить невозможно. Все приходится тратить на развитие. Иначе получится, что нет техники, инвентаря, спецодежды… С момента рождения компании (1998 год) и по сей день мы работаем «в ноль». Зарплату люди, конечно, получают, но не более того.
Впрочем, отсутствие прибыли не помешало нам существовать около шести лет. Рынок услуг по обслуживанию и управлению жилыми домами, несмотря ни на что, весьма привлекателен. Совсем недавно мне звонил бизнесмен. Хотел посоветоваться. У него винно-водочный магазин, но он прочитал в какой-то газете, что «выгодно заниматься жилфондом». Ну что я мог ему подсказать? Требуется очень много времени для того, чтобы учрежденная фирма превратилась в настоящую организацию. Когда-то это случится, а, может быть, не произойдет никогда. Между тем договоры с жильцами будут уже заключены. От успеха или провала данной инициативы будет зависеть быт тысяч людей. Управление и обслуживание жилья – очень ответственный бизнес. Заметьте, в 1997 году в Петербурге было около 60 частных компаний, готовых оказывать подобные услуги. Все куда-то делись. Осталось их с десяток, максимум – пятнадцать, если не считать застройщиков, которые приводят на объекты свои обслуживающие организации.
- На ваш взгляд, насколько отличается качество услуг по содержанию жилфонда, предоставляемых частником, от того, что предлагает Жилкомсервис?
- Не хочу показаться категоричным. Лучше возьмите список адресов наших домов и сравните сами. В самом начале, когда мы приняли на обслуживание свои первые 100 тыс. кв. м жилья, было нелегко. Представьте себе набор рабочих через биржу труда. Попадались алкоголики, люди, нечистые на руку. На лбу у них всего этого не написано, а ведь они, став сотрудниками компании, получают возможность доступа в квартиры! Вскоре коллектив «просеялся», появился опыт подбора сотрудников. Теперь с людьми проблем меньше. Настало время всерьез заняться расширением перечня предоставляемых услуг.
- Можете по опыту сказать, домами каких серий управлять легче всего?
- Хрущевки отпадают сразу. Если их обслуживать по существующему тарифу, то работа будет даже не «в ноль», а со значительными убытками. Заниматься зданиями этой эпохи мы не можем себе позволить. Частник рискнет работать с хрущевками, только если ему будет передан крупный лот - домов 40-50, не меньше. Тогда появится пространство для маневра. А если у вас в управлении всего один такой дом с одним расчетным счетом, то денег не останется ни на что. То же самое с «кораблями» - проблемная сантехразводка, тяжело проводить уборку лестниц. Самая приличная из до- и послеперестроечных серий – 137-я. Впрочем, и там есть одна неприятность - черная лестница. Она как правило завалена мусором и, извините, загажена. Все это повышает стоимость работ. Кроме серийных домов существуют здания, возведенные по индивидуальным проектам. Там тоже не без проблем, но полегче. В новых домах живут люди не самого низкого достатка. Они трепетно относятся к своему жилищу.
- А сколько стоят ваши услуги?
- Все по действующим тарифам. Дополнительные деньги с жильцов не собираем. Платы по установленным действующим законом ставкам хватает, чтобы развиваться. По крайней мере, если управлять хорошими зданиями, вроде той же 137-й серии. Единственное, что вынужден заметить - город регулярно задерживает перечисление субсидий.
- В чем различие между управлением и обслуживанием жилого дома?
- На сегодня большая часть зданий у нас в обслуживании, а не в управлении. Разница здесь не велика. И в том и в другом случае договоры с монополистами заключаем мы. В сущности, мы и управляем всеми нашими зданиями. Маленькое, но довольно весомое отличие заключается в том, что, управляя, компания распоряжается собранными по «квиткам» деньгами. При обслуживании деньги собирает правление собственников жилья и использует их по собственному усмотрению.
Казалось бы, все логично. Лицо, уполномоченное собственниками жилья, распоряжается их средствами. Однако подобная схема не всегда эффективна. Например, председатель правления собирает с дома 40 тыс. рублей. Компания освоила из них 8 тыс., то есть выполнила работы по поступившим заявкам. Я звоню председателю, предлагаю освоить и оставшуюся сумму. Он отвечает: дом в прекрасном состоянии, мол, «спасибо, сами как-нибудь деньгам применение найдем». Выезжаю на объект. Обнаруживаю, что ограждения двора нет, газонов нет, стены и потолки в подъезде требуют покраски, лампочки и те давным-давно перегорели. При этом никаких заявок, связанных с данными проблемами, к нам не поступало. Председатель ЖСК по каким-то причинам экономит, а дом деградирует.
В квитанциях построчно прописаны все услуги, которые оплачивает каждый жилец. Из них складывается квартплата: уборка придомовой территории, лестничных клеток, техническое обслуживание дома, вывоз мусора. Все эти работы оплачены и должны быть выполнены, что случается не всегда. Жильцы должны быть уверены, что их деньги пошли на оплату конкретных мероприятий, а не сэкономлены непонятно с какой целью. Не секрет, что средства граждан нередко направляются вовсе не туда, куда были изначально адресованы.
- Известно, что не все жильцы аккуратно вносят квартплату. Особенно в муниципальном фонде, которым компания «РЭС ТСВ» намерена заняться. Город хотя и задерживает перечисление субсидий, но в конце концов долги погашает. А среди граждан есть такие, кто не платит годами. Как предполагаете бороться с этим неприятным явлением?
- Здесь все ясно. В муниципальном фонде по новому Жилищному кодексу квартиросъемщик, более шести месяцев не вносивший коммунальные платежи, может быть попросту выписан из дома. Такая перспектива заставит граждан платить аккуратнее. Кроме того, мы рассматриваем вариант заключения договоров с каждым собственником или квартиросъемщиком отдельно. Жилец окажется в ситуации, когда ему не на кого переложить ответственность – ни на бюджет города, ни на бюджет правления ТСЖ. На собственников квартир тоже управа найдется: не платишь, значит не получаешь услугу.
Досье
Тихонов Сергей Владимирович. Родился 27 января 1967 года, высшее экономическое образование. С 1990 года руководил рядом частных фирм, работающих в области строительства, технического обслуживания домов и благоустройства придомовых территорий. Женат, дочери 4 месяца.
В настоящее время возглавляет ООО «РЭС ТСВ». Компания является членом Ассоциации управляющих и обслуживающих организаций в сфере ЖКХ.
