Как расторгнуть ипотечный договор
В силу различных обстоятельств заемщик может прийти к решению расторгнуть ипотечный договор. Однако сделать это можно только по обоюдному согласию обеих сторон, в досудебном или судебном порядке. В любом случае процедура сулит заемщику дополнительные финансовые потери.
Расторжение ипотечного договора без суда
При двустороннем расторжении договора на внесудебной стадии залоговые квартиры обычно продают по переуступке. Банк дает на это разрешение на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечислить деньги на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.
Полученными от продажи жилья деньгами сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга.
Обращение в суд
Теоретически заемщик может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным. Например, заявить о том, что он не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя обязательств. Если договор будет признан недействительным, клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит, без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть. Однако такой вариант развития событий – чисто умозрительный, на практике все происходит по-другому.
В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому обратиться в суд, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на уплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.
При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно.
В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, начинает беспокоиться кредитор. Обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на год-полтора.
Задача суда – выяснить, какую сумму должник обязан вернуть, и составить перечень имущества, которое можно взыскать, если ответчик не в состоянии расплатиться. Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору, а тот передает список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах.
Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. По этой цене квартира выставляется на торги. Если первые торги не состоялись, то цена квартиры снижается на 15%. Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене, у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.
