Меняем вторичку на новостройку с доплатой
Многие продают старое жилье, чтобы купить квартиру в новостройке, однако далеко не все при этом располагают запасным вариантом для проживания на то время, пока новый дом не будет сдан.
Для тех, кто имеет резервную жилплощадь, алгоритм действий понятен: продажа старой квартиры, инвестиции в строительство нового жилья и ожидание новоселья в комфортных условиях.
Для тех же, у кого имеющаяся на вторичке недвижимость – единственная, возможны варианты.
Первый вариант
Продать старую квартиру, вложиться в стройку и арендовать жилье на время строительства. При этом аренда, к примеру, однокомнатной квартиры в настоящее время обойдется примерно в 20 тыс. руб. в месяц. То есть при покупке новостройки на относительно ранней стадии строительства надо иметь в загашнике что-то около полумиллиона. Не забудем и о расходах на переезд, – их мы в таком случае умножаем на два. А два переезда, согласно мудрой народной математике, приравниваются к одному пожару.
Второй вариант
Застройщик (но далеко не каждый) может принять старую квартиру в зачет стоимости новой. Однако в этом случае плюс проживания в старой квартире до того, как можно будет переезжать в новостройку, убивается минусом, связанным с оценкой старой квартиры: из рыночной цены вычитается дисконт. Застройщика можно понять: ему нужны деньги, и тратить много времени на реализацию бывшей в употреблении квартиры он не собирается.
Третий вариант
Взять ипотечный кредит под залог имеющегося жилья. Тогда его можно пустить на приобретение квартиры в новостройке, доплачивая недостающее в рассрочку (ее предоставляют многие застройщики). Либо первый кредит использовать в качестве первоначального взноса для получения второго, который пойдет уже на покупку новостройки. Однако ставка по ипотеке под залог имеющейся квартиры существенно выше, чем «строительная» ипотека. При этом еще неизвестно, сколько предстоит выплатить процентов в случае задержки сроков строительства. Да и сумма такого кредита составит процентов 70 от стоимости старой квартиры. Так что улучшение жилищных условий будет сопровождаться таким ухудшением вашего экономического положения, что выгода покажется более чем сомнительной.
Четвертый вариант
Копить деньги. Если накопили достаточно много – продаем старую квартиру и, добавив сбережения к вырученным от продажи деньгам, покупаем готовую новостройку. Если много накопить не получилось – воспользуемся ипотекой на первичку (сбережения идут на первоначальный взнос) с расчетом на то, что после переезда спокойно и по рыночной цене продадим старую жилплощадь и погасим значительную часть кредита.
Какой же из вариантов оптимален? Что выгоднее – ипотека или аренда? Во многом это зависит от параметров кредита, однако при получении ипотеки всегда есть дополнительные расходы в виде страховки и т. д. При этом в варианте с арендой можно остаться и без денег, и без квартиры. В варианте с ипотекой старая квартира у вас остается при любых обстоятельствах. Таким образом, лучше оставаться жить в ней и взять ипотечный кредит.
