Досрочное погашение ипотеки
Подавляющее большинство заемщиков, взяв ипотеку на 10-15 лет, гасит кредиты досрочно. Однако зачастую досрочное погашение обходится заемщику дороже, чем изначально взятый на короткий срок кредит.
Ряд граждан до сих пор разделяют веру, что если разорится банк, то про них забудут и платить по долгам вообще не придется. Поэтому о досрочном погашении кредита, в том числе и ипотечного, с их точки зрения, не стоит даже задумываться.
Другие боятся, что в случае банкротства их банка долг перейдет к банку с менее выгодными для должника условиями ипотеки.
Но подобные страхи присущи лишь самой непросвещенной в ипотечных нюансах части заемщиков. Мало-мальски же юридически подкованные граждане знают: долг никуда не денется. Но и сверх того, что записано в кредитном договоре, с должника никто ничего не потребует.
Соответственно, для преимущественной доли заемщиков ипотеки гораздо более важными при обсуждении темы досрочного погашения являются не мифические риски столкнуться с жадными банкирами, а вполне приземленные расчеты. Может, выгодней не спешить, а просто исправно выплачивать кредит?
Правильный ответ зависит от размера инфляции. Если покупательная способность денег падает быстро и с годами инфляция не снижается, гасить ипотеку досрочно действительно оказывается невыгодно.
Ограничения досрочного погашения
Но пока темпы инфляции таковы, что досрочное гашение ипотеки заемщиками невыгодно банкирам. Соответственно, кредиторы всячески пытаются такое поведение заемщиков ограничить.
«Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику-гражданину, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за тридцать дней до дня такого возврата», – говорится в поправках к ГК, прописанных в ФЗ № 284 от 19.10.2011.
Тем не менее ряд кредиторов все еще вписывают в договоры различные ограничения на частичное досрочное погашение. То есть порой отстаивать свое законное право на досрочное погашение кредита заемщику приходится в судебном порядке. Кроме того, ряд кредиторов устанавливают минимальные пороги суммы досрочного погашения.
При этом большинство банков за счет досрочных платежей уменьшают ежемесячный процент выплат, а не весь срок кредитования. Если кредит взят на 20 лет, то после частичного погашения (пока не закрыт весь долг) остаток все равно будет растянут банком на 20 лет.
Ипотека на короткий срок выгодней досрочного погашения
Банкиры утверждают, что чем дольше их деньги находятся у заемщика, тем выше риски невозвратов. Ведь клиент может заболеть или потерять высокооплачиваемую работу. Поэтому, согласно сложившейся практике, чем меньше срок, на который банк выдает ипотечный кредит, тем ниже процентная ставка.
Но у большинства игроков разница между ставкой на минимальный и максимальный срок кредитования не превышает 1,5 процентного пункта. Таким образом, выигрыш в ставках для заемщика при разных сроках кредитования не так уж и велик.
Гораздо важнее, что при длительном сроке значительно возрастает общая переплата по кредиту. Например, при десятилетнем кредите в 2 млн руб. со ставкой 12,5% (без учета страховки) переплата составит 1,9 млн руб. При аналогичном кредите на 20 лет она уже будет равняться 4,3 млн руб.
Конечно, из разницы в 2,4 млн руб. еще следует вычесть инфляционную составляющую. Тем не менее разница между 1,9 млн и 4,3 млн руб. выглядит впечатляющей. И выгоды краткосрочного кредитования кажутся очевидными.
Между тем у заемщиков набирает популярность практика держать в семейном неприкосновенном запасе сумму, эквивалентную ежемесячному ипотечному платежу, – на случай каких-либо сбоев при гашении кредита. С таким подходом граждане и регулярные выплаты стараются совершить заблаговременно, а не тянуть до последнего дня.
