Ипотека на апартаменты
Помещения в апарт-отелях банкиры считают менее привлекательным ипотечным залогом, чем обычное жилье. И все-таки в более стабильной экономической ситуации условия ипотечного кредитования сделок с апартаментами постепенно уравнивались с условиями кредитования обычных сделок на первичном рынке недвижимости.
На рынке недвижимости есть определенная терминологическая путаница.
Ипотека на апарты без лукавства
Часто термин «апартаменты» используют как маркетинговый ход для повышения статуса продаваемого объекта жилой недвижимости. На самом же деле это обыкновенные квартиры более высоких классов, чем эконом. Между тем согласно ГОСТу РФ «Туристические услуги. Средства размещения. Общие требования» под апартаментами понимается «номер, состоящий из нескольких жилых комнат, включающий в себя спальные места и отдельное помещение с кухонным уголком».
Впрочем, рынок недвижимости постепенно избавляется от маркетингового лукавства. Под апартаментами все чаще подразумеваются помещения, не относящиеся к жилищному фонду, но обеспечивающие условия, необходимые для проживания. Такие помещения могут находиться в административных строениях, а также в зданиях, имеющих статус гостиницы, – апарт-отелях.
Сегодня, когда речь заходит об ипотеке на этот вид недвижимости, банки обычно готовы рассматривать лишь помещения в апарт-отелях.
Правда, при неблагополучной макроэкономической обстановке в стране программы ипотеки на такие объекты сохраняются у крайне небольшого числа банков. Да и процентные ставки по таким кредитам заметно выше средних. Как отмечают банкиры, основная проблема связана с невозможностью прогнозировать будущую ликвидность этих объектов, а также с отсутствием добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту.
Впрочем, приятные неожиданности бывают и здесь. Так, в августе 2016 года банки – партнеры АИЖК начали выдачу ипотечных кредитов по ставке от 12,5% годовых, минимальный первоначальный взнос при этом – от 20%. Условия вполне сопоставимы с ипотекой на новостройки.
Плюсы и минусы апартаментов
У апартаментов есть свои плюсы. Стоимость, как правило, ниже, чем на квартиру с аналогичными характеристиками. К тому же апарт-отели строятся там, где запрещено возводить жилье, – чаще всего на весьма привлекательных территориях.
И большинство застройщиков основными покупателями таких объектов видят частных инвесторов. Например, за счет сервиса доходность номера при сдаче в аренду выше доходности от сдачи квартиры аналогичной площади. Соответственно, значительно короче срок окупаемости вложений.
Имеются и минусы, помимо трудностей кредитования. Самый главный, пожалуй, – в невозможности получить постоянную регистрацию. Несмотря на то что зачастую апартаменты используются гражданами в целях проживания, они относятся к нежилым помещениям. А в гостиничном комплексе возможна лишь регистрация по месту пребывания (временная регистрация).
Представитель компании-застройщика может уверять, что, после того как все апартаменты окажутся распроданы, дом будет переведен в категорию жилых, а значит, станет возможно решить вопросы с вожделенной пропиской. Но на практике подобных примеров перевода пока не было.
