Самые востребованные сегодня – одно- и двухкомнатные квартиры. За год цены на них выросли в среднем на 20 %. На вторичном рынке квадратный метр однокомнатной, по данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», в Великом Новгороде сегодня стоит уже 48,5 тыс. руб. На первичном рынке цены несколько ниже.
Дефицит
В Великом Новгороде катастрофически не хватает жилья. В городе мало строят, поэтому и цены растут. Года три назад однокомнатную квартиру на вторичном рынке можно было купить, отдав за нее 1-1,2 млн руб. Сегодня средняя «однушка» в Великом Новгороде стоит уже 1,9-2,1 млн руб.
При этом многие эксперты в частной беседе с БН признают, что рынок на Новгородчине просто «дутый». Цены на жилье завышены по сравнению с реальными для региона на 30-40%, но уже никогда не упадут и будут только расти.
«Во время кризиса 2008 года мы свернули часть проектов, скорректировали планы по строительству. Да все компании в городе стали меньше строить, – считает генеральный директор новгородской компании «Проектстрой» Арсен Давтян. – Тогда говорили – отложенный спрос. А чтобы больше строили в регионе, власти должны рассмотреть варианты предоставления льгот. Например, застройщикам – налоговые. Или льготы для инвесторов, которые готовы вложиться в строительство так называемых доходных домов. Но в Великом Новгороде, к сожалению, такие проекты даже не рассматриваются».
Речь идет о серьезных инвестициях в строительство домов, квартиры в которых будут целенаправленно сдаваться в аренду. По мнению собеседников БН, инвесторы придут на строительный рынок, если срок окупаемости вложений в «доходные» квартиры будет пять-шесть лет. Ждать десятилетия, как на Западе, никто из новгородцев не станет.
Чтобы окупить вложения за такой срок ежемесячная арендная плата должна быть не меньше 27-28 тыс. Это без учета инфляции и ставки дисконтирования, уплаты налогов. Но за такие деньги сегодня в Великом Новгороде не сдать даже новую квартиру.
Главная проблема – низкая платежеспособность населения. По данным Новгородстата, средний уровень доходов в целом по Новгородской области – чуть более 17 тыс. руб. Но это – «средняя температура по больнице». За счет двух-трех крупных компаний цифра значительно выше, чем зарплата на большинстве предприятий региона. Реальная заработная плата в самом Великом Новгороде – 12-15 тыс. В районах области доходы значительно ниже и люди могут работать за семь-восемь тысяч в месяц.
Говоря о продажах на вторичном рынке, риэлторы называют новую тенденцию – владельцы жилья сейчас в последний момент отказываются от продажи квартир. Из СМИ все наслышаны о грядущем кризисе и смотрят на резко растущие цены. Поэтому некоторые продавцы готовы, несмотря на штрафные санкции, возвращать внесенный покупателем задаток: ведь остается надежда – весной 2013 года продать жилье можно будет значительно дороже.
Новгородцы для «себя любимых» предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в хрущевках. В новостройках покупают молодые семьи и те, кому удалось оформить ипотеку. Именно недоступность ипотеки в Великом Новгороде и мешает развитию рынка.
Заработать на жилье
«Квартир на первичном рынке сейчас не хватает в первую очередь тем, кто покупает их с целью инвестирования, – уверена заместитель директора агентства «Центр» Анастасия Тулина. – В Великом Новгороде до 40% квартир приобретают именно с этой целью. Те же, кто хочет купить квартиры для себя или детей, часто просто не имеют собственных средств и даже на дешевое жилье вынуждены занимать».
Уже сейчас в городе активно идут продажи в домах, которые будут сданы только в конце 2014 года. Скупают однокомнатные квартиры на стадии строительства, как самые востребованные на рынке, сегодня риэлторы и сотрудники компаний-застройщиков. Многие сделали это своим «маленьким бизнесом». Вложив деньги на «нулевом цикле», после сдачи дома жилье продают.
Увеличению количества спекулятивных сделок способствует постоянный рост цен на новгородском рынке недвижимости. Доходность при таких инвестициях достигает 35-40%.
В большинстве своем новгородцы, покупая квартиры для себя, а не для сохранения денег, не спешат вкладываться в строящиеся объекты. Квартиры востребованы больше на вторичном рынке. В городе все знают об обманутых дольщиках и постоянных переносах сроков сдачи долгостроев.
В этом году, например, у петербургской компании-застройщика «Конкорд» возникли трудности с новгородским микрорайоном «Аркажская слобода». Первоначально планировали сдавать объект в 2011 году, потом в середине 2012-го. Теперь говорят о декабре, но даже мэр Великого Новгорода Юрий Бобрышев признает, что не верит строителям.
Есть и другие примеры – с компаниями «НЦСМ-Новотест» и «МонолитИнвестСтрой», когда годами дольщики добивались своего жилья. Именно этим риэлторы объясняют популярность вторичного рынка в Великом Новгороде.
Город столичных пенсионеров
За последние годы Великий Новгород стал более привлекательным для москвичей и петербуржцев. Жители столиц покупают квартиры в городе. Поэтому сегодня новгородцы слишком часто обвиняют риэлторов и застройщиков в искусственном завышении цен, которые они поднимают для «понаехавших».
Великий Новгород постепенно становится городом для столичных пенсионеров. Местная молодежь, в свою очередь, стремится покинуть регион, отправляясь в Москву или Питер на заработки.
Активно покупают одно- и двухкомнатные квартиры в городе и жители Мурманска. Как правило, это пенсионеры, которые стремятся уехать с севера, или родители приобретают жилье детям, когда те поступают в новгородские институты.
В октябре чиновники объявили, что в Новгородской области ввели в эксплуатацию за этот год всего 117,5 тыс. кв. м жилья – это только 40% от запланированного. Большая часть новостроек – индивидуальное жилищное строительство – 74,9 тыс. кв. м (64%). Жилье в многоквартирных домах – всего лишь 42,6 тыс. кв. м (36%).
До конца года готовятся к сдаче новые объекты, а всего за 2012 год в регионе планируют построить 315 тыс. кв. м. Но жилья требуется значительно больше. В официальной очереди на улучшение жилищных условий на Новгородчине сегодня стоит более 16 тысяч человек.
