– Ваша компания возводит порядка 80% всего жилья Великого Новгорода. Какие проекты сейчас реализуете?
– В октябре «Проектстрой» отметит 12-летие – за это время мы построили свыше полумиллиона квадратных метров жилья. Что в общей сложности составляет 6,3 тыс. квартир. По большей части эти цифры касаются новостроек в Великом Новгороде. А недавно стали осваивать и областные земли – сейчас возводим жилой дом в поселке Григорово Новгородского муниципального района. В настоящее время завершаем строительство жилого квартала в микрорайоне Луговой – к середине следующего года сдадим восемь домов общей площадью 69 тыс. кв. м.
Среди уже завершенных объектов стоит упомянуть жилой квартал в районе «Псковская слобода» – здесь мы возвели 130 тыс. кв. м жилья.
Кроме того, наша компания принимает активное участие в решении проблем обманутых дольщиков. Квартиры в наших домах уже получили 150 человек. В следующем году мы сдаем еще один дом, 98% квартир в котором также передадим пострадавшим участникам долевого строительства. Благодаря чему удастся решить проблемы всех обманутых покупателей, которых до недавнего времени насчитывалось около 500. В свою очередь, администрация Новгородской области дает нам определенные преференции – возможность работать на инженерно подготовленных участках.
– С какими проблемами сталкиваются новгородские застройщики в своей работе?
– Как и во многих регионах России, в Великом Новгороде существуют многочисленные административные барьеры, что, конечно, значительно усложняет нашу работу. По действующим нормативам, с момента оформления земельного участка в собственность или аренду и до начала строительства в среднем проходит 2,5 года – именно столько требуется для оформления всех необходимых бумаг. На практике получается, что строить начинают лишь спустя 3,5 года после получения земли. Об этой проблеме много говорят, но решать ее почему-то не хотят. Или не могут.
Застройщики Великого Новгорода не могут возводить дома выше девяти-десяти этажей – соответствующие ограничения накладывают действующая градостроительная документация. Но, на мой взгляд, эту норму необходимо сохранить. Ведь архитектурной доминантой Великого Новгорода всегда был Софийский собор. Строить выше его куполов я считаю неэтичным. К тому же возводить высокие дома нет возможности и по соображениям пожаробезопасности – в нашем регионе попросту отсутствуют пожарные лестницы, по которым в случае пожара можно добраться выше десятого этажа.
– Руководители Новгородской области неоднократно заявляли о том, что ежегодно в регионе необходимо вводить порядка 1 млн кв. м жилья. Можно ли выполнить эту задачу, учитывая, что по итогам прошлого года в регионе сдали лишь 275 тыс. «квадратов»?
– Чтобы ежегодно сдавать 1 млн кв. м, необходимо кардинально менять и совершенствовать технологию строительного процесса. Во многих странах Запада стройплощадки могут одновременно являться и производственно-складскими базами. Как показывает практика, такой метод позволяет значительно увеличить объемы возводимого жилья. Но, к сожалению, в России нет соответствующей логистической системы.
Существует еще одна проблема: средний возраст рабочего на стройке составляет 45 лет. Большинство этих людей работают по старинке и не могут использовать передовые технологии, позволяющие увеличить производительность труда. Более того, существующая в стране система профессионального образования пока не может готовить специалистов европейского класса.
К тому же строительный сезон в наших краях длится в лучшем случае полгода. Зимой производительность труда падает в несколько раз. Да и технологии не позволяют работать в условиях пониженных температур.
В 1989 году на территории Новгородской области возвели 417 тыс. кв. м жилья, что стало абсолютным рекордом за всю историю региона. Но тогда у нас действовали сразу два домостроительных комбината. Сейчас остался лишь один, который, правда, работает на полную мощность – силами этого предприятия в регионе ежегодно вводят порядка 50 тыс. кв. м жилья.
Чтобы увеличить количество возводимого жилья, застройщикам необходимы долгосрочные финансовые инструменты. Однако сейчас все ждут очередной волны финансового кризиса. Инвесторы не верят в светлое будущее – из России происходит отток капитала. На эту ситуацию реагирует и банковское сообщество – финансовые учреждения не дают долгосрочных кредитов. В отсутствии «длинных» денег говорить об увеличении объемов строительства не приходится.
– Возможно, проблему можно решить за счет привлечения на региональный рынок новых игроков, в том числе – зарубежных? В Петербурге, например, работают несколько западных строительных компаний…
– Зарубежные инвесторы готовы работать лишь в том случае, если для них будут созданы нужны внятные и прозрачные условия работы, которые не будут меняться в зависимости от экономической и политической конъюнктуры. В пример можно привести опыт Китая. В 70-х годах там провозгласили экономические реформы, которые были направлены на формирование свободного рынка. Иностранным инвесторам предоставили разного рода преференции и льготы, но главное – создали эффективную систему защиты их бизнеса. Эта работа принесла плоды лишь через 15-20 лет. Именно столько времени понадобилось инвесторам, дабы понять: их бизнесу в Китае ничего не угрожает. К сожалению, похвастаться такими же условиями для инвесторов Россия не может.
К тому же, чтобы конкурировать с существующими игроками рынка, новым застройщикам потребуются квалифицированные рабочие. А их у нас большой дефицит. Труд гастарбайтеров неэффективен, поэтому использовать его невыгодно. Рабочие из других регионов редко соглашаются переселяться в областные центры, ведь для этого необходимо решать множество бытовых вопросов.
К тому же без знания специфики местного рынка сторонним инвесторам будет работать непросто: главная проблема в том, что у нас нет инженерно подготовленных участков для строительства. Но, к сожалению, эта проблема характерна для всей России.
– А как вам удается решать эту проблему?
– В нашем регионе не имеет экономического смысла брать техусловия на горячую воду и тепло: застройщику дешевле самостоятельно построить котельную. Водопровод мы возводим за счет собственных средств, после чего – передаем на баланс города безвозмездно. Канализационные сети также строим за свой счет и передаем городу. Главная проблема в том, что в России отсутствует конкуренция в сфере предоставления услуг естественных монополий. К примеру, 1 киловатт электроэнергии стоит 4,5 рубля, в то время как в Европе этот показатель почти в два раза меньше.
– Как можете охарактеризовать ситуацию со спросом на жилье в регионе?
– На мой взгляд, объем платежеспособного спроса сейчас составляет порядка 80 тыс. кв. м в год. До кризиса осени 2008 года этот показатель превышал 120 тыс. кв. м. Объемы продаж удается увеличивать за счет так называемых инвестиционных сделок. Почти 40% жилья на первичном рынке Великого Новгорода приобретают на начальных этапах строительства – с целью дальнейшей перепродажи. Разница в цене квадратного метра на стадии котлована и в уже готовом доме может доходить до 30%.
Столь высокий процент инвестиционных покупок объясняется и тем, что период строительства жилого дома в нашем городе составляет не более двух лет. Наша компания, например, возводит объект в течение года. В то время как в Москве и Петербурге строительный цикл занимает минимум два года.
– Какие квартиры пользуются наибольшим спросом у покупателей Великого Новгорода?
– Самыми востребованными являются «однушки» площадью от 29 кв. м. Такие квартиры раскупаются на начальных этапах строительства. К сожалению, люди вынуждены покупать такое жилье от безысходности. Ведь по европейским меркам российская однокомнатная квартира – это гостиничный номер (в большинстве стран количество комнат считается по спальням). С ростом объемов ипотечного кредитования люди стали больше приобретать двух- и трехкомнатные квартиры.
Студии в нашем городе пока не строят. Но, думаю, такое жилье будет пользоваться спросом у местных покупателей.
