– Как вы оцениваете состояние рынка строящегося жилья Петербурга? И будут ли расти цены?
– Стоимость жилья на первичном рынке увеличивается. В первую очередь тенденция обусловлена растущим спросом. Кризис отступает, ситуация на строительном рынке улучшается, и главный тому признак – увеличение объема продаж жилья.
К тому же в Петербурге почти не осталось свободных участков под строительство – по крайней мере в развитых районах. Доступных покупателю новостроек у метро с каждым месяцем все меньше. Появляются микрорайоны вдали от объектов транспортной и социальной инфраструктуры. Еще одна причина, влияющая на рост цен, – повышение строительной готовности объектов. При этом новые – практически не запускаются.
К концу года, в зависимости от экономического положения в стране и сохранения относительно невысоких темпов инфляции, стоимость квадратного метра может вырасти еще на 15-20%.
– Будете ли запускать новые проекты в этом году?
– Сейчас возводим шесть жилых комплексов общей площадью порядка 1 млн кв. м. В феврале этого года сдали первую очередь жилого комплекса «Классика», вторую введем к лету. Могу рассказать о двух новых проектах. Первый мы хотим вывести на рынок до начала осени – жилой комплекс эконом-класса общей площадью порядка 100 тыс. кв. м построим на Кондратьевском проспекте, 58. Определяемся по срокам со вторым стотысячником, который возведем на Большом Сампсониевском проспекте, 68. Старт других проектов будет зависеть от общей ситуации на рынке. Сейчас пришло время работать консервативно. И мы придерживаемся соответствующей стратегии: строим практически во всех районах, но следим за рыночной конъюнктурой, чтобы вовремя выйти на рынок с новыми проектами.
– В последние два года Л1 продал часть своего земельного банка. Планируете ли и дальше распродавать запасы?
– За счет вырученных от продажи средств мы почти в три раза снизили кредитную нагрузку. Запасы участков перед кризисом создавались для увеличения оборотов нашей деятельности в несколько раз. Но после начала экономических потрясений эта задача стала неактуальной. Сейчас достигнут необходимый с нашей точки зрения баланс между объемами строительства, запасом участков и кредитной нагрузкой – продавать землю пока не планируем.
У нас в собственности есть свободные участки общей площадью около 1,5 млн кв. м. Такой запас позволит нам поочередно начинать новые проекты в ближайшие пять-семь лет и ежегодно сдавать порядка 200 тыс. кв. м жилья.
– Поговорим о проблемах. После кризиса конца 2008 года вы приостановили несколько строек на несколько месяцев. Как удалось успокоить дольщиков?
– В кризис проблемы были у всех застройщиков. И чем крупнее компания, тем больше у нее возникло трудностей. Многие не смогли обслуживать кредиты из-за упавшего спроса – мы столкнулись с той же проблемой. К слову: ни один наш объект не был остановлен даже в самое тяжелое время. Да, темпы снизились, но стройки работали.
Мы справились. Пошли на жесткие меры. Убедили банки в своем профессионализме. Полностью поменяли работу с клиентами: стали проводить регулярные встречи с дольщиками, организовывать экскурсии на стройплощадки, демонстрировали работы и рассказывали о наших планах. Общались с дольщиками в интернете.
Работа в новых условиях принесла свои плоды. Мы переломили ситуацию, стали наращивать обороты и по итогам 2011 года приблизились к докризисным показателям объемов ввода жилья.
– Кстати, о трудностях. Власти Петербурга все чаще предлагают изменить сложившиеся правила игры на строительном рынке. Как вы относитесь к таким инициативам?
– Как показывает практика, любое искусственное ограничение рынка не эффективно – рано или поздно его отменяют. Недавно было предложение запретить строить квартиры-студии. Но ведь они пользуются большим спросом – такое жилье раскупают еще на нулевом цикле строительства дома. Идея запретить производить то, что люди хотят покупать и на что у них хватает денег, выглядит странной. Тем более когда подобные инициативы звучат под лозунгом заботы о комфорте граждан. Давайте тогда запретим, например, плацкартные вагоны. В мягком люксе явно комфортней. Однако же люксы катаются порожняком, а плацкарт «забит под завязку».
На мой взгляд, следует наоборот отменить существующие ограничения на минимальную площадь возводимых квартир, которая в настоящее время составляет 24 кв. м. По нашей оценке, студии площадью 18 кв. м будут пользоваться еще большим спросом. Цена такой квартиры будет почти на 25% дешевле, а ее потребительские качества будут сохранены. Такой подход и станет одним из действенных решений жилищной проблемы.
Цивилизованный мир давно уже прошел все проблемы рынка строящегося жилья. Но не запретами, а ограничениями, благодаря которым удалось решить проблемы и развивать строительный рынок.
Уже звучали идеи о запрете долевого строительства. Если эту схему отменят, во что не верится, то себестоимость строительства вырастет минимум на 30%. На столько же «просядет» рынок и сократится количество семей, которые могут улучшить жилищные условия. На мой взгляд, дороговато для решения путь громких, но все-таки единичных проблем дольщиков.
– Но, по идее, дольщиков должен защищать закон 214-ФЗ…
– В качестве механизма защиты прав покупателей закон сейчас неактуален – фактически, он ограждает лишь от двойных продаж. Но лично я не помню, чтобы в последнее время на петербургском рынке недвижимости были такие случаи. Конечно, государство должно оградить дольщиков от этой проблемы – пусть и не столь острой, но имеющей место быть. Но для этого достаточно принять более простой закон, который бы не затрагивал всей системы правоотношений покупателей и продавцов строящейся недвижимости.
Главный же риск, с которым сталкивается покупатель строящегося жилья – это банкротство застройщика. И от этой беды 214-ФЗ не спасает. Скорее, наоборот. При возникновении малейшей негативной информации – объективной или нет – можно обрушить, по сути, любую, даже очень стабильную, компанию. Так что всерьез говорить о 214-ФЗ как о механизме защиты прав дольщиков не приходится.
Закон постоянно рекламируют – разумеется, работа по нему является хорошим конкурентным преимуществом. Часто застройщики возводят в соответствии с этим документом лишь один дом, что формально не запрещает компании размещать популярный слоган «Продаем по 214-ФЗ».
Что более существенно: работа в соответствии с этим законом дает возможность получить более простой доступ к кредитным ресурсам многих банков. Тем не менее экономический эффект от использования этого закона далеко не всегда покрывает затраты и риски тех, кто по нему работает.
