Бизнес-центры Петербурга: затишье

Кроме этого снижается стоимость аренды в бизнес-центрах, расположенных далеко от метро, – сказывается большое количество пустующих площадей.

Уверенно себя чувствуют владельцы офисов класса «С». Говорить о повышении арендных ставок в этом сегменте не приходится, если только бизнес-центры выше классом не начнут подымать арендные ставки.

В большинстве бизнес-центров класса «A» и «B» уровень арендных ставок за минувший квартал существенно не изменился. Можно лишь отметить снижение стоимости предложения аренды. В большей степени это было заметно в бизнес-центрах класса «A» и в меньшей в классе «В». По мнению руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александры Смирновой, снижение цен предложения аренды было связано с тем, что потенциальные арендаторы помещений в бизнес-центрах класса «А» категорически отказывались подписывать договоры аренды по завышенным ставкам, которые предлагали им собственники.

Дабы не упустить «своего клиента», последним приходилось идти на уступки и снижать первоначальные цены. Однако владельцы старались не сдавать помещения в аренду по ценам ниже уровня ранее заключенных сделок на рынке. Одновременно владельцы БЦ шли на маленькую хитрость. Как рассказала Александра Смирнова, арендодатель стал уменьшать дельту между верхней и нижней границами стоимости аренды. «Тенденцию сближения ставок можно назвать характерной для всего третьего квартала. Сегодня дельта составляет 5-7% для давно действующих бизнес-центров и порядка 20% в новых объектах», – утверждает эксперт. Если говорить об офисах, расположенных в бизнес-центрах класса «В», то стоимость аренды падала исключительно у объектов, имеющих неудачную локацию.

Как говорят эксперты, спрос на офисные помещения в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов и расширения компаниями арендуемых площадей. Однако значительное число арендаторов приняло решение перенести рассмотрение вопроса о переезде на середину осени. По мнению экспертов, это может вызвать рост количества сделок аренды в следующем квартале, но не окажет влияния на рост стоимости самой аренды. По словам управляющего директора NAI Becar в СПб Ильи Андреева, дальнейший существенный рост арендных ставок маловероятен, однако возможно их увеличение в высококачественных объектах с высокой наполняемостью арендаторам.

Если говорить о вакантных площадях, то их количество сокращается, но не так сильно, как хотелось бы самим владельцам. Существенного сокращения явно не наблюдается. Уровень свободных площадей в бизнес-центрах класса «A» составляет около 16% от всего офисного пространства этого класса. Больше квадратных метров пустует в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию в 2010-2011 гг. «В бизнес-центрах класса «B» число незаполненных кабинетов составляют не более 8% от всех площадей этого класса» – говорит Александра Смирнова. Однако с этим не согласен Илья Андреев. По его словам, в городе можно встретить объекты класса «B», которые заполнены лишь на 60%. В первую очередь это связано с неудачным месторасположением объекта.

Однако кому повезло больше всего, так это владельцам бизнес-центров класса «С». Спрос на их услуги остается на высоком уровне. По данным NAI Becar, заполняемость в классе «С» составляет почти 100%.

Еще одной особенностью ушедшего квартала можно считать сокращение бонусных программ для арендаторов. По словам руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в СПб Вероники Лежневой, в целом, каких-то особых бонусов арендаторам управляющие компании уже не предлагают. Однако среди бонусов, на которые может рассчитывать арендатор, по-прежнему присутствуют арендные каникулы, дополнительные парковочные места, в ходе переговоров может быть достигнут дисконт по арендной ставке. Основным условием предоставления бонусов является значимый размер арендуемой площади.
Сегодня почти половина потенциальных клиентов офисных центров хотела бы арендовать помещения в Центральном, Красногвардейском или Петроградском районах. Близость офиса к станциям метрополитена является ключевым фактором при выборе помещения практически для всех арендаторов. В настоящее время в Петербурге можно выделить несколько формирующихся бизнес-зон: в районе аэропорта Пулково, в районе станций метро «Черная речка», «Старая Деревня», «Ладожская», «Новочеркасская», в районе площади Конституции.

Наиболее дорогие офисы по-прежнему расположены на Невском проспекте, где наибольшая концентрация бизнес-центров высокого класса. Центральный район в целом остается самым дорогим местом с точки зрения аренды офиса. Самые дешевые офисные площади расположены в Невском районе в Обухово и Рыбацком, а также во Фрунзенском, в Купчино. По данным руководителя отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Олега Громкова, самая низкая арендная ставка – в БЦ «ГолицынЪ» (13-я линия В.О., 6-8) – 500 руб. за метр квадратный в месяц, плюс дополнительные расходы. Самая высокая арендная ставка – в БЦ «Невский Плаза» – € 450-600 за кв. м в год + НДС, говорит эксперт.

По итогам квартала офисные центры открылись в пяти административных районах города – Василеостровском, Выборгском, Московском, Фрунзенском и Центральном. На долю районов исторического центра пришлось более 27% новых площадей (свыше 13 тыс. кв. м). До конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. Исходя из существующей реальности, в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110–140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов «А», «В» и «С» составит порядка 2,705–2,735 млн кв. м.

Справка
класс А – 1 000–2 000 руб./кв. м/месяц (с учетом НДС);
класс В – 650–1 300 руб./кв. м/месяц; (с учетом НДС);
класс С – 500–950 руб./кв. м/месяц. (с учетом НДС);
 

Объекты, введенные в эксплуатацию в третьем квартале 2011 г.

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

Источник: Knight Frank St Petersburg, 2011

Текст: Игорь Фёдоров