Конфликт зародился еще в начале прошлого года, когда Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) отсудил у ООО «Маяк» почти 140 млн рублей долга за аренду участка на Мебельной улице, где компания собиралась возвести жилой комплекс «Сибелиус». Как выяснилось, решение суда застройщик так и не исполнил.
Дорогое наследство
В июне прошлого года правительство Петербурга передало право строительства 20-25- этажного дома на Мебельной улице строительной компании «Темп». В апреле этого года «Темп» столкнулся с крайне неприятной для него ситуацией – КУГИ потребовал, чтобы все обязательства «Маяка» по долгам за участок перешли к «Темпу». Месяц назад суд первой инстанции это требование отклонил – как сказано в решении, СК «Темп» приобретает все права и обязанности по договору аренды участка с сентября 2010 года. В то время как долги и пени по этому соглашению взысканы за 2009-й год. Значит, отвечать по этим обязательствам должен все-таки «Маяк». Тем не менее, в минувшую пятницу КУГИ подал на решение первой инстанции апелляционную жалобу.
Как рассказали БН.ру в комитете, постановление о замене арендатора предусматривает, что «Темп» приобретает не только права, но и обязанности по договору. «Значит, подписанный с компанией договор является основанием перевода на ЗАО «СК «Темп» долга прежнего арендатора – ООО «Маяк», – уточнили в КУГИ. По мнению юристов ведомства, перевод долга на компанию «Темп» «влечет правопреемство», по которому обязательства первоначального должника – ООО «Маяк» – перешли к «Темпу» в полном объеме.
Более того, как пояснили в КУГИ, соглашение с СК «Темп» не содержит норм, по которым компания освобождается от исполнения обязательств прежнего арендатора участка. И что «Темп» обязан погасить задолженность по арендной плате, установленную решением арбитражного суда.
Двойной тариф
Парадокс ситуации в том, что, по словам генерального директора ЗАО «Строительная компания «Темп» Юрия Лучко, в соответствии с договором его компания выплатила «Маяку» 250 млн руб. Эти деньги должны были контролироваться Комитетом по строительству: средства надлежало потратить на погашение долгов «Маяка» по арендной плате. Год назад Юрий Лучко утверждал, что других обязательств у его компании перед городом нет. О том, что у «Маяка» есть крупный долг по аренде, в «Темпе» узнали уже после того, как оформили права на участок. Тем не менее, как говорят в компании, они полностью выполнили свои обязательства по договору. А, значит, не обязаны погашать долги «Маяка».
«Постановление правительства Петербурга от 29 июня о завершении строительства объекта сформулировано как «внесение изменений в договор аренды в связи с переуступкой прав и обязанностей СК «Темп», формально эта компания является правопреемником по всем обязательствам по этому договору. Однако решение суда о взыскании средств с ООО «Маяк» вступило в силу с 24 июня 2010 года, то есть - за пять дней до издания постановления правительства. В этой ситуации повторное вынесение решения о взыскании этих сумм с СК «Темп» следует оценивать как злоупотребление правом со стороны КУГИ, что может повлечь отказ в удовлетворении их требований к СК «Темп», - отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
По его мнению, комитету следовало бы обратиться с требованием о замене ответчика по делу на стадии исполнительного производства. «В этом случае СК «Темп» сможет защитить свои интересы лишь в том случае, если вопросы о погашении предыдущих задолженностей по договору прямо прописаны в подписанном с ООО «Маяк» соглашении об уступке прав», - резюмировал он.
В случае, если суд удовлетворит требования КУГИ о переводе долга на СК «Темп», может получиться правовая коллизия, считает старший юрист практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрий Халимовский.
«Если суд признает, что «Темп» принял на себя долг «Маяка», получится правовая коллизия. Окажется, что «Темп» фактически «подарил» эти деньги «Маяку». Хотя в соответствии с действующим законодательством, дарение между коммерческими организациями запрещено. Такую сделку можно будет признать ничтожной», - пояснил Юрий Халимовский.
Формулировки в договоре о переуступке прав весьма абстрактны – там сказано, что «Темп» принимает «все права и обязанности» прежнего арендатора. При этом, как рассказал Юрий Халимовский, в большинстве случаев суды подразумевают под этой фразой, в том числе, и долги по текущим платежам передающей свои права стороны.
