Имеет ли право компания-инвестор, продающая квартиры в строящемся доме, требовать от меня подписания предварительного акта приема-передачи или акта приема-передачи квартиры с фразой «без оформления права собственности» до заключения основного договора купли-продажи?
Юлия АНЮНИНА, адвокат, Адвокатское объединение «Фемида»:
– В Гражданском кодексе есть понятие предварительного договора купли-продажи, после которого заключается основной договор на условиях предварительного. А вот подписание предварительных актов приема-передачи не является обычаем гражданского оборота. Ведь по своей сути, акт приема-передачи составляется в момент передачи квартиры покупателю, он подтверждает отсутствие претензий сторон и исполнение договора. В нем также могут быть отражены какие-либо замечания.
Документы о фактах, которые еще не произошли, но должны – по соглашению сторон – состояться в будущем, оформляются, например, при закладке денег в банковскую ячейку до момента наступления события – в качестве гарантий. Но применительно к приемке квартиры подписание «заблаговременного» документа лишено смысла.
Итак, я бы не рекомендовала вам подписывать предварительный акт приема-передачи – его характер юридически не обоснован.
Какие документы нужны, чтобы оформить квартиры в сданном доме в собственность? На руках есть акт приема-передачи квартиры от застройщика.
Виктория БУГРОВА, юрист, ООО «Юридическая группа «ЮрЛайн»:
– На основании акта приема-передачи вам надо обратиться в Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) или проектно-инвентаризационное бюро (ПИБ) вашего района и получить кадастровый паспорт на квартиру. Для регистрации права собственности нужно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр). С собой необходимо взять два прошитых оригинала договора долевого участия, оба подлинных экземпляра акта приема-передачи, кадастровый паспорт на квартиру, платежные документы и их нотариально заверенные копии. Еще необходим общегражданский паспорт и его копия. Ваше право зарегистрируют лишь в том случае, если застройщик сдал свой пакет документов на дом. Так что прежде чем обратиться в регистрирующий орган, нужно уточнить эту информацию у застройщика.
Иногда случается, что компания не может сформировать пакет документов для регистрационной службы из-за банкротства одного из участников строительства, либо – из-за невыполнения им своих инвестиционных обязательств. В таких случаях ваше право собственности может быть зарегистрировано лишь на основании решения суда.
В чем отличие инвестиционного договора от договора долевого участия? Можно ли изменить статус договора при переуступке прав на квартиру?
Илья НЕЧИН, юрист, компания «Абаконсалт»:
– Инвестиционный договор отличается от договора долевого участия степенью защищенности прав инвестора. При заключении ДДУ ответственность застройщика перед дольщиком в несколько раз выше, чем при оформлении инвестиционного договора. Инвестиционный договор не подлежит государственной регистрации в Росреестре, а договор долевого участия – подлежит и действителен только с момента такой регистрации. При переуступке прав по договору изменить тип договора (с инвестиционного на долевого участия) невозможно.
Задать свои вопросы юристам вы можете в разделе «Юридическая консультация»
