В этом году началось заселение первых жилых домов в новых жилых районах «Славянка», «Балтийская жемчужина», «Северная долина». Но социальной инфраструктуры в этих проектах пока не хватает, и эту проблему обязательно нужно решать, уверены девелоперы.
В настоящее время правила землепользования и застройки не позволяют застройщикам реализовывать комплексного освоения территорий (КОТ) без соответствующей социальной инфраструктуры. Инфраструктура (социальная и транспортная) действительно создается. Где-то – с помощью города, где-то – силами застройщика. Вопрос в том, на какой стадии освоения территории начинается создание необходимой инфрастуктуры. Пока, как признаются эксперты, чаще всего решение откладывается на последние этапы проекта.
«Я не знаю ни одного проекта комплексного освоения, где застройщик начал бы строительство с объектов социальной инфраструктуры, то есть школ, детских садов и т. д. И это не удивительно: подобные масштабные проекты – новинка на нашем рынке. Застройщики прежде всего обеспокоены строительством и реализацией самого жилья, а обеспечение территорий полагающейся инфраструктурой откладывают на более поздние периоды», – говорит Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС».
«В проектах комплексного освоения территорий предусмотрен весь необходимый набор инфраструктуры. Но если строительство объектов торговой инфраструктуры застройщикам удается завершить вовремя, то строительство садов, школ, поликлиник опаздывает на годы даже в успешных проектах, так как проект должен набрать «критическую» массу своих первых жителей», - отмечает эксперт.
«Обеспечение инфраструктурой, безусловно, имеет значение при покупке жилья. Но люди понимают, что если на текущий момент оно недостаточное, то с развитием района инфраструктура обязательно подтянется. Кроме того, отсутствие ее на начальном этапе делает цены на жилье более привлекательными», – говорит Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». С другой стороны, отмечает эксперт, потребительские предпочтения крайне субъективны. «Как правило, под застройку новых жилых районов выделяются участки на периферии. Поэтому для многих потенциальных покупателей часто определяющим является фактор транспортной доступности», – уверен он.
Социальная инфраструктура – слишком тяжелое бремя для застройщиков, чтобы решать его без участия государства. Другое дело – каким может и должно быть это участие: прямое финансирование, льготное кредитование, компенсационные пакеты и т.д. и т.п.
Кроме того, застройщиков сдерживают проблемы с передачей городу построенных социальных объектов - детских садов, школ, больниц. Как надеются эксперты, вместе с развитием формата комплексного освоения таких проблем станет меньше.
В идеале необходимо, чтобы город резервировал площадки под социальную инфраструктуру и самостоятельно решал, на какой объем рассчитан тот или иной квартал, и, исходя из нормативов, рассчитывал объем социальной инфраструктуры.
Помочь в реализации таких проектов должна программа государственно-частного партнерства, к реализации которой власти приступили весной этого года. В начале мая между правительством Петербурга и ООО «УК “Перемена”» (ГК «Балтрос») было подписано соглашение о создании и эксплуатации на основе государственно-частного партнерства зданий, предназначенных для размещения образовательных учреждений в новых жилых районах «Новая Ижора» и «Славянка». По мнению Олега Еремина, первого вице-президента ГК «Балтрос», распространить этот опыт и на другие проекты КОТ не только желательно, но и необходимо. «В комплексных проектах строительство объектов социальной инфраструктуры на основе государственно-частного партнерства выгодно для бюджета, для строителей и для граждан», – уверен он. Пока о расширении опыта говорить рано. В «Балтийской жемчужине», например, детский сад построен за счет застройщика, аналогичная ситуация со строительством и в «Северной долине». Правда, по словам Михаила Бузулуцкого, директора по продажам «Главстрой СПб», в компании уверены, что город выкупит это детское дошкольное учреждение.
Полную версию читайте в понедельник, 6 июня, в журнале «Бюллетень Недвижимости».
