Капитальный ремонт дома без расселения теоретически можно провести, не взяв с собственников ни копейки. И более того – принести прибыль, за счет которой ТСЖ получит возможность построить, например, новую котельную или позволит жильцам платить за услуги ЖКХ в несколько раз меньше на протяжении 2-5 лет. Инвесторы, заинтересованные в реновации дома в обмен на возможность строительства мансард в городе есть. Однако их число могло бы быть гораздо большим, будь Жилищный кодекс к ним более благосклонен.
«В Петербурге с каждого квадратного метра мансарды дом получит $500-700. В Москве эта цифра еще выше — $1500–2000. Потенциально центр города может получить 2 млн кв. м нового жилья в старых домах. Но проекты не идут: действующие законы инвесторам не помогают, а, напротив, только мешает. Как и менталитет собственников, многие из которых не ощущают себя настоящими домовладельцами», — говорит генеральный директор ЗАО «АйБиАй» Евгений Пуссер.
Трудности для потенциальных инвесторов заключаются в 46-й статье Жилищного кодекса, которая предусматривает стопроцентное согласие всех собственников дома на изменение объема общей собственности в меньшую сторону. Однако просто решение о проведении капитального ремонта принимается уже двумя третями голосов. «Каким бы я не был замечательным председателем ТСЖ, я всех никогда не уговорю. Даже 2/3 сложно набрать. К сожалению, многие жильцы до сих пор думают, что дома принадлежат государству и от него нужно ждать каких-то подарков. А сами быть собственниками, по сути, боятся. Простой пример: лишь 4 ТСЖ Петербурга оформили в собственность придомовую территорию», — подчеркивает Пуссер.
Его слова подтверждает и председатель ТСЖ «Коломна-1» Валентина Ерошкина. По ее словам, не так давно жильцы не позволили сдать в аренду пустующий подвал дома. «Всегда найдется несколько вечно недовольных, которые знают только один аргумент «разворуют». А то, что на эти деньги мы могли бы все трубы в здании заменить, их не волнует. Но здравомыслящих все-таки больше, так что если бы можно было такие решения принимать простым большинством, было бы полезнее для всех», — говорит она.
Соответствующие инициативы в Госдуму подготовила компания Евгения Пуссера, который заручился поддержкой как своих коллег, так и нескольких председателей ТСЖ. Предложения заключаются не только в упрощении процедур заключения инвестиционного договора между товариществом и заинтересованными компаниями, но и в разработке технических регламентов проекта, которые сейчас просто отсутствуют. Подзаконные акты должны будут регламентировать буквально все этапы: выдачу согласований, разрешений, приемку и регистрацию права собственности на мансарды.
«Такие подзаконные акты действительно очень нужны. Сейчас регистрировать право собственности на мансарды в каждом случае приходится только через суд», — говорит генеральный директор ООО «Мансарды Петербурга» Андрей Мыльников. Но помимо отказа ФРС регистрировать объекты на месте чердаков проблемы чинит и Госстройнадзор, который не разрешает строительство на эксплуатируемых объектах.
По данным Андрея Мыльникова, только в четырех центральных районах города из 10 тыс. зданий в срочном капремонте нуждаются 20-25%. «В среднем каждый двухсекционный дом требует на эти цели 10-15 млн руб.», — подсчитал он. То есть суммарно на капремонт в Петербурге нужно 40 млрд руб. причем в самые кратчайшие сроки. Однако за два года на капремонт с учетом средств Фонда реформирования ЖКХ было затрачено около 11 млрд руб. А в 2011 году в бюджете Петербурга на данные цели предусмотрено лишь 3,4 млрд руб.
