– Расскажите, что сегодня происходит с Апраксиным двором?
– Апраксин двор – это, пожалуй, наиболее простой вопрос. Была проведена историко-культурная экспертиза. В соответствии с ее выводами на территории рынка сносить ничего нельзя.
В связи с этим мы пересмотрели концепцию развития проекта. В январе она была представлена губернатору. Суть концепции заключается в том, что все корпуса Апраксина двора – по завершении проекта – при сохранении существующих архитектурных особенностей и параметров будут приспособлены под современное использование и станут соответствовать сегодняшним требованиям. Это не реконструкция, а переделка существующих объектов под новый функционал.
– Как это можно сделать без реконструкции?
– Реконструкция как таковая подразумевает изменение параметров объекта, то есть пристройку, надстройку, слом, изменение габаритов, увеличение этажности и т. д. Приспособление – это проведение внутренних работ с перепланировкой под конкретные цели, но в прежних границах охраняемого здания. Иначе говоря, сохраняются фасады, габариты, параметры, высотность, а внутри создается пространство, полностью отвечающее требованиям сегодняшнего дня.
Мы двигаемся в этом направлении, планируем в конце мая выйти на правительство, и тогда уже совместно с городом начнем прорабатывать вопрос о передаче нам еще 12 корпусов Апраксина двора на инвестиционных условиях. Так что постепенно идет прием-передача городских площадей.
Проект плавно движется к следующей фазе – проектирования и выхода на площадку для проведения строительных работ. На сегодня сложилась примерно такая ситуация. Наша концепция развития объекта подразумевает создание многофункционального комплекса, где будут помещения для торговли, офисные помещения, апартаменты, объекты культурного назначения, выставочные залы, общепит и развлечения и т. д. Собственно, будет создана зона комфортного времяпрепровождения в центре города, как говорится, на любой вкус и цвет.
– Комплекс расположится под общей крышей?
– Нет. Идея реконструкции и перестройки отвергнута, и корпуса Апраксина двора останутся в привычном для петербуржцев архитектурно-историческом виде. Естественно, мы их облагородим, приведем в порядок, фасады будут восстановлены и покрашены, приобретут более привлекательный вид, если, конечно, так можно сказать о зданиях и строениях.
– Какова будет площадь коммерческой недвижимости, которая там разместится?
– Пока мы находимся в стадии доработки концепции, определяем процентное содержание той или иной функции. Эти вопросы будут решаться для каждого конкретного корпуса после детальной проработки: что и где будет расположено и в каком соотношении.
– Сколько там осталось частных собственников?
– Сейчас таких конкретных цифр у меня нет.
– А как обстоят дела в другом вашем проекте МФК – на Шкапина и Розенштерна?
– У меня к вам вопрос: почему улицу Розенштейна так часто называют улицей Розенштерна? Многие так произносят – «улица Розенштерна», – включая наших московских руководителей. В итоге пришлось заказать работы по ренеймингу (переименованию. – Ред.) этой территории во избежание таких оговорок, потому что уж больно название объекта длинное и неблагозвучное получается (Шкапина – Розенштейна). Хотелось бы, чтобы оно звучало более красиво.
– И какие уже есть предложения?
– Мы только заказали эту работу, результатов пока нет, ожидаем их через месяц.
– Будет, например, Обводный – Плаза…
– Может быть, и так. В целом по проекту ничего не изменилось, мы продолжаем вести проектирование, завершаем его.
Планируем в июне выйти на экспертизу с первой очередью этого квартала. Она предусматривает жилой комплекс на 60 тыс. кв. м со встроенными помещениями, паркингом. Собственно, проектное решение принято и согласовано давно, но, учитывая политические и законодательные нюансы с застройкой исторической части города, была выдержана некоторая пауза. В итоге разобрались, что та часть квартала, которая подходит под жилищный фонд, находится вне зоны регулируемой застройки, поэтому никакого отношения к этим проблемам – по застройке исторической части города – не имеет.
Соответственно, дело движется, мы уже согласовали с главным архитектором архитектурно-планировочное решение, собираем документы для экспертизы.
– В какие сроки предполагается реализовать проект?
– Если в июне мы пройдем экспертизу, то через два месяца, ориентировочно в конце августа, получим разрешение на строительство. С этого момента уже можно будет говорить о реальной строительной фазе и начале продаж.
– Строительная фаза сколько продлится? Сама стройка – от начала и до конца – год-два?
– Учитывая сложность территории, объекта, стесненность, сложность грунтовых условий (это все-таки Обводный канал), близость соседних жилых зданий, я думаю, что это займет около двух лет. Объем достаточно большой, 60 тыс. кв. м, комплекс будет возводиться с подземным паркингом. Постараемся сделать быстрее, но до ввода объекта в эксплуатацию, я думаю, пройдет года два. Не до завершения строительной коробки, а именно до ввода в эксплуатацию и заселения людей.
– Да, там даже с доставкой техники и подвозом строительных материалов будут проблемы.
– Это в «Северной долине» мы работаем в три смены, а здесь нам такого никто не разрешит. Будут действовать общегородские правила застройки территорий, а это значит, что работы можно проводить только днем. Завоз материалов, учитывая тяжелую транспортную обстановку, будет происходить ночью, по Обводному каналу. Поэтому два года – это наиболее реальный срок.
– Цена продажи, как вы думаете, какая будет?
– Цену продажи мы еще не утвердили. Здесь надо учитывать и очень хорошее местоположение этого объекта (центр города, рядом станция метро «Балтийская»), и в перспективе – развитие всей близлежащей зоны как общественно-деловой территории: я имею в виду «Красный треугольник» и «Измайловскую перспективу», которые в кризис встали. С другой стороны, это достаточно большой объем жилья для одного места. Мы будем определять цены с учетом всех факторов и, наверное, начнем с 58-60 тыс. руб. за кв. м.
– По качеству это жилье будет комфорт- или бизнес-класса?
– Учитывая большой объем в одном объекте мы будем предлагать достаточно большое количество студий и однокомнатных квартир. Если судить по этому критерию, то, конечно, – ближе к комфорт-классу. Естественно, будут и двух-трехкомнатные квартиры, но все-таки мы ориентируемся на нынешнюю рыночную ситуацию с точки зрения ликвидности объекта.
– В «Юнтолово» вам тоже пришлось менять концепцию проекта, и он стал ближе к эконом-классу?
– Мы хотим предусмотреть жилье в различных сегментах – в одном месте, но в разных сегментах. Хотелось бы посмотреть, как рынок воспримет это место и наше позиционирование данного проекта. Поэтому там предусмотрен эконом-класс – с точки зрения метража, квартирографии. Но это ни в коем случае не относится к архитектуре, отделке, благоустройству, созданию среды. Мы понимаем, что только за счет высокого качества сможем привлечь туда покупателя. При этом предусматриваем и более просторные квартиры, которые можно будет рассматривать как комфорт- или бизнес-класс.
– Высотные параметры изменились? Какая сейчас планируется высотность?
– В «Юнтолово» две зоны. Та, которая ближе к заказнику, – зона малоэтажной застройки. Причем, когда выходили на комиссию по землепользованию и застройке, обнаружили некоторые нюансы в Правилах (землепользования и застройки. – Ред.). С одной стороны, есть Градостроительный регламент, который содержит ограничения по высоте, а с другой – под малоэтажной понимается застройка до трех этажей плюс мансарда. Мы решили, что высоту превышать не станем, но все-таки это будет не четыре этажа с мансардой, а пять этажей и мансарда – как бы этаж прибавили. С юридической точки зрения, мы находимся в рамках, то есть нам разрешено строить высотой до 18 м, а у нас будет 17 м.
Вторая зона – под многоэтажную жилую застройку. Там ограничение, как и по всему городу, до 75 м. Естественно, мы не собираемся выжимать все 75 м, как в «Северной долине». Мы понимаем, что, имея рядом малоэтажную застройку и Юнтоловский заказник, городить Манхэттен – безумно. Концепция задана таким образом, что мы плавно повышаем этажность от заказника, но в разумных пределах.
– Разумный предел – это сколько?
– Пока не готов ответить, надо прорабатывать каждый квартал отдельно, но это не 27 этажей.
– Как решаете транспортный вопрос? В «Юнтолово» сейчас один выезд – на Приморское шоссе…
– Там предусмотрены две городские магистрали. Одна – М-49, которая замыкает Приморское шоссе и ЗСД, с развязками на ЗСД. Вторая – М-32, идет от М-49 вдоль Ольгино и выходит на Приморское шоссе. Учитывая, что мы начинаем развивать район с северной части, нам М-32 пока не нужна. Город проектирует сейчас обе магистрали, М-49 – в завершающей стадии. Но мы договорились, что М-32 будет построена в отдаленной перспективе.
М-49 актуальна, прежде всего – северный участок с развязкой на ЗСД. По словам Бориса Мурашова (председатель Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству. – Ред.), к концу 2012 года ЗСД до улицы Савушкина уже построят, и М-49 вольется в улично-дорожную сеть Приморского района. С точки зрения транспортной доступности к моменту ввода первой очереди жилья в «Юнтолово» с дорогами будет получше.
– С этими проектами понятно. А новые земельные участки покупать не планируете?
– Нет, не планируем. Пока отслеживаем торги Фонда имущества, частные объявления, но запасов земли под развитие у нас достаточно.
– Вы рассматривали аналогичные проекты на востоке или юге города? По сути, «Северная долина» и «Юнтолово» конкурируют между собой?
– По местоположению – да, конкурируют.
– Может, тогда имеет смысл развиваться на юге или в других местах?
– Есть несколько факторов, которые позволяют говорить, что нам на севере города работать интереснее. Северная часть наиболее востребована, это выезд в курортные районы и на Карельский перешеек, в те же самые Озерки.
С другой стороны, с точки зрения сокращения издержек при строительстве лучше иметь площадки, расположенные неподалеку друг от друга, чем разбросанные в разных частях города. Я говорю об организации строительства, поставке строительных материалов, подводке коммуникаций и т. д. С городом проще решать вопрос о подводке коммуникаций, сосредоточенных в одном месте, чем договариваться об участках, расположенных, скажем, в Шушарах или на юго-западе.
– Какое влияние на рынок будут оказывать проекты комплексного освоения?
– Я думаю, все большее. Практика старта нашего проекта убедительно доказала это. Мы реально оказали влияние на рынок продаж. Мы будем стараться придерживаться этой стратегии и в дальнейшем.
– Вы хотите не дать ценам подняться или хотите их опустить?
– У нас принцип очень простой: мы держим справедливую цену, не гонимся за суперприбылью. Но подход к организации производства, ценообразованию, себестоимости строительства, управлению процессом позволяет нам сокращать издержки и за счет этого держать ту маржу, которая нам необходима для развития и получения определенной прибыли.
– Какую цену и маржу вы считаете справедливыми и какая у вас себестоимость?
– Я знаю ответы на эти вопросы, но не скажу.
