- Новый 2011 год, в отличие от года 2010, начался более активно. Можно сказать, что старт был более ранним: сделки не прекращались даже в период новогодних праздников, как будто выходных совсем не было. Люди покупали и продавали объекты, начиная с первых чисел января. Причем достаточно активно проходили сделки как с жилой, так и с коммерческой недвижимостью, в совершенно разных ценовых диапазонах, совершались как сделки купли-продажи, так и аренды.
- Какие изменения заметны сейчас на вторичном рынке по сравнению с кризисными 2009-2010 гг.?
- Сейчас ситуация на вторичном рынке гораздо более предсказуема, чем в 2009 году, когда весь рынок недвижимости достаточно сильно «просел». Отсутствие явных кризисных тенденций и относительное спокойствие на рынке недвижимости подталкивает основную массу продавцов завышать цену объектов. Сейчас в Петербурге лишь сравнительно небольшая прослойка продавцов адекватно оценивает свои объекты. И это совершенно не способствует активным продажам и росту количества сделок. Например, в Москве в цену объекта изначально закладывают «надбавку» (до нескольких десятков процентов!), на которые продавец может снизиться в процессе торга. Однако Петербург – город не настолько «купеческий». Здесь не любят торговаться. И объект, цена которого завышена на 10%, рискует никогда не найти своего покупателя. Люди просто сомневаются в возможности снизить завышенную на их взгляд цену. Часто они даже не хотят рассматриваться такой вариант, выбрав взамен другой объект, изначально выставленный по реальной цене. Конечно, задача риэлторов – скорректировать заявленную цену, однако, зачастую, даже они не хотят связываться с такими вариантами, ища работу попроще. К сожалению, многие риэлторы до сих пор не «перестроились», не приспособились к реалиям нового рынка недвижимости, не осознали, что теперь нужно работать больше и, главное, лучше. Причем желание работать «по-старому» наблюдается как среди агентов, работающих в компаниях, так и среди частных маклеров и посредников. Хотя, безусловно, среди профессионалов адекватная оценка ситуации встречается чаще.
- Как повлияло на рынок недвижимости достаточно значительное увеличение в марте количества выданных ипотечных кредитов?
- Я не заметил, чтобы увеличение количества выданных ипотечных кредитов как-то сказалось на рынке недвижимости, особенно на вторичном рынке. На мой взгляд, доля ипотечных сделок осталась примерно на том же уровне, что и в начале года. По крайней мере, доля сделок, проходящих при участии профессиональных риэлторов. В целом, на рынке продолжает присутствовать еще одна, достаточно печальная тенденция: количество сделок, проходящих при помощи неких посредников, меньше не становится. Число так называемых «советчиков», особенно при встречных сделках, состоящих из нескольких звеньев, держится на постоянном, достаточно высоком уровне.
Кроме того, есть еще один аспект, осложняющий, в первую очередь, ипотечные сделки. В настоящее время в России не слишком популярна профессия ипотечного брокера, поэтому их работу частично берут на себя риэлторы. Хотя, с другой стороны, такая практика удобна для клиентов. В целом, стремление к универсализации, к объединению под одной крышей различных специалистов для предоставления клиентам наиболее широкого спектра услуг, на мой взгляд, становится одной из доминирующих тенденций ближайшего будущего
- Что сейчас покупают на вторичном рынке?
- В последнее время некачественное жилье все больше теряет популярность. Это касается, в первую очередь, «хрущевок», старых панельных домов, старого фонда без капремонта. Учитывая, что сейчас на рынке есть очень хороший выбор новых домов эконом-класса, покупателям действительно есть, из чего выбрать. Однако нельзя сказать, что на морально устаревшие объекты уже не осталось покупателей. При грамотном ценовом позиционировании квартиры в таких домах не останутся без нового хозяина. Кроме того, значительное развитие в последний год получили различные программы кредитования, в результате, покупатели уже не так скованы в своем выборе, как два года назад. В последнее время у них появилась возможность добавить несколько сотен тысяч рублей кредитных средств, и купить квартиру не в «хрущевке», а в новом доме лучшего качества.
- Заметно ли вам так называемое «перетекание» покупателей со вторичного рынка на первичный в целях экономии средств? Действительно ли покупка строящегося жилья может сэкономить покупателю значительную сумму денег, учитывая, что жилье нужно ждать несколько лет и, зачастую, после сдачи дома делать в квартире полноценный ремонт?
- Я не заметил, чтобы это явление стало массовым, и в результате изменилось соотношение приобретаемых объектов вторичного и первичного рынков недвижимости. Кроме того, квартиры в строящихся домах покупают далеко не от хорошей жизни. Можно сказать, что повышенным риском люди платят за свою экономию. Ведь в этом случае всегда встает вопрос, действительно ли ваш дом достроят, и когда это произойдет, ведь декларируемые застройщиками сроки часто значительно отличаются от реальных. Кроме того, мы все знаем, что нередко качество строительства у нас оставляет желать лучшего. Большая часть квартир сдается без отделки, а это значит, что в квартире придется делать серьезный ремонт, чтобы привести ее в пригодное для жизни состояние. Правда кому-то это даже нравится: сделать ремонт под себя, так сказать, «с чистого листа».
Я уверен, что новое - не всегда автоматически лучше старого. У вторичного рынка всегда будут свои покупатели. Во-первых, это люди, которые хотят вселиться в квартиру сразу после ее покупки, а не ждать несколько лет момента окончания строительства. Во-вторых, это желающие купить качественное жилье в уже обжитом районе. Такие люди не хотят мириться с постоянным ремонтом и облагораживанием в доме и на окружающей его территории, который будет длиться как минимум несколько лет после сдачи объекта.
В тоже время, отдельные объекты вторичного рынка действительно сейчас теряют популярность. Прежде всего, речь идет о центре города, особенно о домах без капремонта. Цены на такие объекты могут быть гораздо выше, чем в окраинных районах, а качество жизни хуже: старый дом, зачастую, даже без лифта, неблагополучные соседи, грязные подъезды, проблемы с парковками, магазинами, парками, детскими садами и т.д. Поэтому очень многие петербуржцы переезжают оттуда в более пригодные для жизни окраинные районы города с лучшей инфраструктурой и экологией. Хотя сказанное выше ни в коей мере не относится к элитному жилью, расположенному в «золотом треугольнике» либо в видовых местах Петербурга. Например, дома на набережной реки Мойки всегда будут привлекать покупателей. И цены на них могут быть сильно завышены, однако такие апартаменты все равно найдут своего покупателя.
- Насколько увеличилось число таких сделок в последнее время?
- Количество сделок с элитной недвижимостью держится примерно на одном уровне на протяжении нескольких последних лет, за исключением 2008 года, когда оно уменьшилось чуть ли не в два раза. Отчасти это объясняется тем, что новые покупатели в премиум-сегменте не появляются. Происходит лишь перераспределение собственности между ее владельцами.
- Элитное жилье до сих пор приобретают в инвестиционных целях?
- Такие покупки проходили, и будут проходить всегда, однако в последний год их стало меньше. Сейчас не лучшее время, чтобы зарабатывать на недвижимости, ожидая быстрого и резкого повышения цен. Хотя я не исключаю такой вариант развития событий, когда недвижимость станет единственным стоящим активом для сохранения сбережений, правда это будет весьма печальный сценарий для российской экономики. Поэтому сейчас все зависит от цели, ради которой вы хотите продать недвижимость. Если вы идете на это, чтобы получить доход, то сразу нужно задуматься, куда вложить полученные деньги, чтобы сохранить их на будущее. Ведь инфляция сейчас высокая, и если хранить деньги «под подушкой», они просто обесценятся. Ну а если вы продаете квартиру, чтобы решить свою жилищную проблему, то я не вижу смысла выжидать.
- Что происходит с ценами на жилую недвижимость, стоит ли до конца года ожидать их существенного роста?
- Цены на недвижимость сейчас держатся практически на уровне конца прошлого года. По моим прогнозам, до конца года они будут расти в пределах инфляции. Однако что будет дальше, сказать очень сложно. В декабре в России пройдут выборы в Государственную Думу, а в марте 2012 года нас ждут президентские выборы. Поэтому до зимы ситуация на рынке недвижимости будет оставаться стабильной, а что будет дальше - пока не рискую загадывать.
