Проценты по ипотеке вернулись на докризисный уровень. По оценкам банкиров, большинство кредитов сегодня выдается по ставке 12,5% годовых в рублях. Но есть возможность взять взаймы и под 8-9% годовых, правда, на срок до пяти лет и внеся авансовый платеж свыше 50%. До кризиса о таких ставках заемщики не мечтали. Даже российские власти осознали, что их желание добиться процентных ставок по ипотеке в размере 5-6% невыполнимо в складывающихся экономических условиях. Выступая в конце апреля на коллегии Минфина и МЭР, глава правительства России Владимир Путин заявил, что снижать ставки по ипотеке до 5-6% годовых невозможно до тех пор, пока в России не установится тренд на снижение инфляции.
Дорогая нефть способствует росту инфляции в стране, что заставляет Банк России, в борьбе с ростом цен, повышать ставку рефинансирования и другие процентные ставки, а также повышать норму резервирования, что сужает кредитные возможности банкиров. В феврале Банк России поднял ставку рефинансирования на 0,25 процентных пунктов - до 8%, а также дважды (в феврале и марте) повысил норму резервирования. Но эти меры по обузданию роста денежной массы, вследствие увеличения которой нарастает инфляция, дадут положительный результат не раньше чем через год — полтора.
Желающим сэкономить на процентах по кредиту банкиры предлагают ипотеку с комбинированной и плавающей процентной ставкой. Плавающая ставка может пересматриваться раз в квартал, каждые шесть месяцев или ежегодно. У каждого банка своя методика расчета. Некоторые кредитные организации привязывают процентные ставки по кредитам к ставке рефинансирования Банка России. От нее, например, зависят проценты по военной ипотеке (ставка рефинансирования 8% + 2% - банковская надбавка). В этом году военнослужащие могут еще взять кредит под 9,5% годовых. А на следующий год проценты по военной ипотеке, скорее всего, будут 10,5%, поскольку Банк России настроен решительно повышать ставку рефинансирования. В общем, военная ипотека — яркий пример того, что пора звонить кредитному менеджеру в банк и оформлять заем.
Кроме ставки рефинансирования банкиры привязывают ипотеку к ставкам межбанковского рынка, кредиты номинированные в национальной валюте привязываются к ставке MosPrime Rate (4,13% полюс 5% банковская надбавка, итого 9,13% годовых), ссуды в иностранной валюте, как правило, привязаны к ставке LIBOR. Эти ставки как на внутреннем рынке, так и на внешнем демонстрируют стабильность и даже немного снизились с начала 2011 года. Однако в период обострения финансового кризиса ставки межбанковского рынка переживали весьма значительные резкие колебания. Некоторые заемщики, воспользовавшись переменной ставкой, вынуждены были в конце 2008 года платить банку проценты из расчета больше 20% годовых.
Есть и промежуточный вариант ставок (между фиксированными и плавающими) - так называемые, комбинированные проценты. По сути, ставка остается плавающей, но она начинает меняться через 3-5 лет после заключения кредитного договора, то есть в первые годы заемщику даже не стоит и думать о том, что происходит на рынке капиталов, куда идет инфляция, чтобы угадать, какой процент ему придется платить. Оптимистам, уверенным в светлом будущем и крепкой российской экономике, наверное, стоит воспользоваться плавающей ставкой в надежде, что усилия правительства по обузданию инфляции оправдаются и процент по кредиту будет только снижаться.
Еще один довод в пользу покупки жилья в кредит сегодня — это рост цен на жилье. Согласно динамике индекса цен на рынке жилья Петербурга, рассчитываемого БН.ру, средняя цена предложения на вторичном рынке с начала 2011 года возросла на 0,6%, а на первичном рынке — на 3%. Рост цен на жилье ведет к увеличению суммы займа, а следовательно, возрастает ежемесячный платеж по кредиту, либо, чтобы снизить размер платежа, придется брать кредит на больший срок, что приведет к увеличению массы выплаченных банку процентов.
В общем ситуация на ипотечном рынке вернулась к докризисной, когда проценты по кредитам стабилизировались, а кредитные организации конкурировали друг с другом, расширяя сервис, понижая первоначальный взнос. Правда, сейчас большинство банков предлагают кредиты с авансовым платежом не ниже 10%, а до кризиса у заемщиков было много возможностей влезть в долг без первоначального взноса. Сейчас банкиры неохотно возвращаются к подобной практике. Без авансового платежа кредиты предоставляются в основном на конкретные новостройки по соглашению между банком и застройщиком. Многие финансисты настороженно относятся к кредитам без первоначального взноса, полагая, что если у заемщика нет сбережений на авансовый платеж, то у него слабая финансовая дисциплина, а еще потому, что в случае снижения цен на жилье, банк может не выручить от продажи залога достаточно средств на погашение долга. Такие случаи бывали в разгар финансового кризиса, но редко. Как показывает опыт некоторых банкиров большинство заемщиков даже без первоначального взноса исполняли в срок свои обязательства по погашению долга. А среди тех, кто вынужден был реструктурировать свой займ, примерно половина к началу 2011 года вошла в график погашения кредита. Остальные лишились приобретенной с помощью кредита недвижимости.
Стоит ли заемщикам ожидать снижения процентных ставок по ипотеке в апреле-июне?
Карина Кучерук,
начальник управления развития ипотеки филиала «Петровский» ОАО Банк «Открытие»:
В сложившейся рыночной ситуации, ожидать снижения ставок не стоит. На сегодняшний день ставки по ипотеке вернулись к докризисному уровню, а стоимость недвижимости значительно ниже, чем в 2008 году. Сейчас очень благоприятный период всерьез задуматься о решении жилищного вопроса с помощью ипотеки на лояльных условиях.
Юрий Парфенов,
управляющий петербургского филиала ОАО «Нордеа Банк»:
Процентные ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, останутся на прежнем уровне, но в то же время предполагаются различные сезонные акции по снижению ставок для различных категорий заемщиков.
Татьяна Хоботова,
начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24:
Процентные ставки по ипотечным кредитам уже практически достигли своего дна, поэтому ожидать существенного их снижения не приходиться.
Марина Гориловская,
директор дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург»:
Скорее всего снижение ставок коснется партнерских программ с застройщиками, снижение ставок по стандартной линейке в ближайшее время не планируется.
