Диалектика отельного рынка

Общий объем рынка объектов гостиничной инфраструктуры Петербурга, включая периферийные районы, сегодня составляет более 160 предприятий различных категорий и форм собственности. По данным Северо-Западного регионального отделения Российского союза туристической индуст­рии (РСТ), номерной фонд всех этих объектов составляет порядка 35 тыс. мест.

«Звездная» неоднородность

Рынок гостиничных услуг Петербурга неоднороден. С одной стороны, в городе присутствует достаточное количество отелей категории «пять звезд», с другой – наблюдается значительная нехватка предложения в секторе трех- и четырехзвездочных гостиниц. Однако именно эти отели являются наиболее привлекательными для туристов, поскольку при сравнительно невысоких ценах предлагают им довольно качественный сервис.

Вплоть до 2001 года петербургский рынок гостиниц высшей категории был представлен всего тремя объектами. За прошедший период этот сегмент пополнился еще четырьмя отелями – «Балтийская звезда», «Елисеев Палас Отель», «Гранд Отель Эмеральд» и «Ренессанс Балтик Отель» (см. таблицу 1). В общей сложности номерной фонд гостиниц уровня «пять звезд» увеличился за последние пять лет на 330 мест.

В 2001–2002 годах многие инвесторы получили земельные участки под строительство гостиниц, рассчитывая возвести объект к юбилейному году. Но их финансовые расчеты показали, что срок окупаемости таких проектов составляет 8–10 лет. И поскольку большинство отечественных инвесторов ранее подобным бизнесом не занимались, эти сроки оказались для них неприемлемы. По данным ЗАО «МКД Партнер», инвесторы в то время получили от городского правительства под возведение отелей более трех десятков земельных участков и зданий – большая часть этих проектов отложена на неопределенный срок. На строительство одного «квадрата» гостиницы требуются более высокие затраты, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Так, объем инвестиций в возведение и оборудование отеля среднего уровня сегодня может достигать $100 тыс./кв. м. Кроме того, вкладываясь в гостиничный бизнес, инвесторы сталкиваются со множеством типичных для этого сегмента проблем. Например, основная часть проектов, с которыми работали специалисты компании «МКД Партнер», уже имели предварительные проработки и общую концепцию здания. Но в более чем половине таких случаев требовалось «переделывать» проект, поскольку архитекторы и дизайнеры не учитывали специфики гостиничного бизнеса.

В среднем действующие петербург­ские отели имеют около 200 номеров. Но, по мнению специалистов, эту цифру нельзя использовать в качестве базовой при планировании новой гостиницы. По словам директора Северо-Западного регионального отделения РСТ Сергея Корнеева, для нашего города наиболее востребованными в ближайшем будущем будут объекты среднего класса с количест­вом номеров около 100. При принятии решения о финансировании инвестору необходимо учитывать не только сроки окупаемости и первоначальные вложения в проект, но и потребности рынка.

Из заявленных к открытию объектов этого года близки к завершению два – гостиницы «Амбассадор» и Kempinski-St. Petersburg Hotel (см. таблицу 2). Строительство четырехзвездочного отеля «Амбассадор» планируется завершить уже в конце первого квартала этого года. Инвестор – ЗАО «Петербургские отели». Новый гостиничный комплекс площадью 18 тыс. кв. м включает 256 номеров.

Другой отель, строительство которого заканчивает компания «Петербургское агентство недвижимости», изначально планировалось назвать «Эрмитаж», но возникли проблемы с одноименным петербург­ским музеем. Есть два мнения по этому вопросу. Одни полагают, что музей запросил за использование своего имени очень большую цену. Другие, – что у руководства «Эрмитажа» есть планы по открытию в городе собственного отеля с таким названием. Так или иначе, но гостиницу на 197 номеров под рабочим названием Kempinski-St. Petersburg Hotel планируется открыть в первой половине этого года. Договор на управление этим объектом был подписан в апреле 2004-го гостиничным оператором Kempinski и «Петербургским агентством недвижимости».

Будущее за малым

В последние два-три года в Петербурге более заметно, по сравнению с гостиницами высшего и среднего классов, развиваются мини-отели. Сегодня, по разным оценкам, в городе функционируют 250–300 мини-отелей с числом номеров от 2 до 40. Большая часть из них не имеет соответствующего официального оформления. Одна из главных причин такого положения дел – проблема с легализацией мини-отеля, который размещен в жилом фонде. Зачастую перевод таких помещений в нежилой фонд невыгоден из-за возникающих обременений.

Однако, как считают специалисты, мини-отели могут стать существенным подспорьем в увеличении городского гостиничного фонда. Прежде всего, создание подобного объекта обходится значительно дешевле, чем крупной гостиницы. Так, например, мини-отель на 15 номеров – с учетом того, что недвижимость под его размещение приобретается в собственность, – обойдется в $1–1,5 млн (включая оборудование номеров) при сроке окупаемости 3–5 лет. В то время как среднегодовая загрузка петербургских гостиниц более высокого класса составляет 50–55%, этот показатель у мини-отелей на 10–15% выше. Это объясняется их дешевизной и, как следствие, большей привлекательностью для среднестатистического туриста, который не готов переплачивать за «звездность». Цены в мини-отелях зависят от уровня комфорта и колеблются в пределах $50–200 за номер в сутки. Специалисты Российского союза туристической индустрии ратуют за дальнейшее развитие данного сектора рынка гостиничных услуг и предлагают включить объекты под мини-отели в программу расселения городских коммунальных квартир, составить реестр таких предложений для инвесторов, а также стимулировать возможность аренды этих объектов, как альтернативы покупке недвижимости в собственность. Срок аренды в этом случае должен соответствовать периоду окупаемости и возврата кредитов под реализацию проекта, то есть не менее 10–15 лет.

Правительственные меры

Впервые серьезно озаботились привлечением частного капитала в гостиничный сектор нашего города еще при прежнем губернаторе. В апреле 2001 го­да городская администрация во главе с Владимиром Яковлевым приняла программу поддержки строительства гостиниц в Петербурге. И если до этого инвестор должен был платить за возведение отеля двойную рыночную стоимость, то, в соответствии с вновь введенным распоряжением № 70-ра, сумма платежей в бюджет города при предоставлении объекта недвижимости под строительство или реконструкцию гостиницы сокращалась в два раза. Предлагался чиновниками и примерный перечень зданий и земельных участков под эти цели, состоящий из 100 адресов. Однако на деле программа так и не заработала.

Вернулась к наболевшему вопросу городская администрация только спустя три года. Во главе с новым губернатором Валентиной Матвиенко. На заседании правительства в июле минувшего года председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов представил «новую» концепцию развития туристической отрасли Петербурга, с опять же «новым» перечнем адресов под размещение гостиниц. Причем их большая часть была аккуратно переписана с предыдущего документа. В результате всех обсуждений концепцию переименовали в адресную программу, хотя собравшиеся на заседании главы районных администраций высказали массу претензий по некоторым адресам. И дали срок ее доработать – в течение месяца. Итоговый же текст программы, состо­ящий из более чем 170 объектов, был утвержден без публичных обсуждений в конце августа 2004 года (см. таблицу 3).

Адресные нестыковки

Главная проблема в реализации принятой программы, по мнению специалис­тов гостиничного рынка, связана с имущественно-правовым статусом объектов адресного перечня. Большинство из них имеют множественные обременения, снижающие привлекательность для потенциальных инвесторов: права частной собственности, договоры аренды. Взять хотя бы только первые пять адресов из списка, по которым городское правительство намерено в самое ближайшее время провести торги, – и возникают глубокие сомнения в удачном исходе этих конкурсов.

Так, на Английской набережной, 62–64, в настоящее время расположено ГОУ «Электромеханический колледж». Крупный туристический оператор – ЗАО «Балтик Трэвэл Компани» – с 2001 года пытался добиться от этого учебного заведения согласия на перебазирование, но не достиг желаемого. Еще раньше ИТК отклоняла заявки на изыскательские работы по этому адресу от ООО «Владимир» и ООО «Рост-Ок» из-за длительной неготовности инвестиционно-тендерной документации.

Попало в первоочередной перечень объектов к выставлению на торги и здание на Невском проспекте, 68. Сегодня там располагается Налоговая инспекция Центрального района. И инвестор, который захочет приобрести объект под размещение гостиницы, должен будет по­строить для этой структуры новое здание. Дом на улице Некрасова, 14, занимает Контрольно-счетная палата Ленинград­ской области. А в зданиях на Караванной улице, 22, и набережной реки Фонтанки, 23, вообще располагаются офисы нескольких десятков частных структур.

По словам генерального директора ЗАО «Петербургские отели» Андрея Шарапова, задачей города является предоставление необремененных объектов под размещение гостиниц. От этого зависит рентабельность проектов, а следовательно, и привлекательность для потенциальных инвесторов. Но, возможно, после выставления вышеописанных объектов на торги, найдутся более настойчивые и, главное, богатые инвесторы, которые разрешат наболевшие вопросы нынешних собственников и арендаторов, а заодно и городского правительства.

«Продажная» семерка

Сегодня значительно устарел номерной фонд многих существующих городских гостиниц. Поэтому, как считают специалисты рынка, необходимо не только увеличивать число гостиниц за счет нового строительства, но и улучшать качество существующих объектов.

Для достижения последней цели, а также «активного привлечения в этот сектор частного капитала», администрация Петербурга предприняла еще один шаг – продажу городской доли акций одиннадцати гостиниц. Решение избавиться от отелей было продиктовано еще и тем, что дивиденды, которые приносили эти объекты в городскую казну, были очень малы – 37 млн рублей за весь 2003 год. После реализации же гостиниц город внакладе не останется – на приватизации планируется заработать около 4 млрд рублей.

Продажи начались в сентябре прошлого года. Вначале на торги были выставлены акции небольших гостиниц – «Выборг­ской», «Киевской», «Чайки», «Южной» и «Туриста». Контрольный пакет «Выборгской» приобрело ООО «РосИнвестПроект». Эта компания уже владеет в нашем городе гостиницей «Россия» и свое новое приобретение планирует довести до ее уровня – «три звезды».

Новым владельцем гостиницы «Киевская» стало ООО «Европа». Представители этой структуры комментировать покупку отказались, поэтому о судьбе самого объекта говорить пока рано.

Пакет акций гостиницы «Чайка» приобрело ЗАО «Балт-Инвест-ЛК», являющееся дочерней структурой негосударственного пенсионного фонда «ЛУКОЙЛ-Гарант». Инвестор также не намерен менять профиль «Чайки», тем более что два других акционера гостиницы – петербургские застройщики «Коломяги-Ретро» и СК "Союз» в настоящее время проводят реконструкцию объекта. Особого ажиотажа среди инвесторов аукционы по продаже первых трех гостиниц не вызвали – все отели были проданы по номинальной цене.

На втором аукционе, на котором будущие совладельцы торговались за акции гостиниц «Турист» и «Южная», оба отеля приобрела одна компания – ООО "Отель «Бизнес-Сити»". В ходе торгов начальные цены объектов были подняты почти на 100 млн рублей. Покупка обошлась в 192 млн рублей. Еще десятки миллионов инвестору придется потратить на реконструкцию зданий гостиниц, поскольку сегодня они не дотягивают даже до уровня «двух звезд». Вообще практически все отели, выставленные на продажу в прошлом году, имеют 55–60% износа основных фондов. Поэтому, по мнению специалистов, для их дальнейшего нормального функционирования требуются вложения ничуть не меньшие, чем стоимость самого пакета акций.

История с продажей других объектов затянулась из-за того, что городские влас­ти предоставили их оценку международным компаниям. Торги по гостинице «Октябрьская» уже назначены на март этого года. На днях состоялся аукцион по продаже 74% акций гостиницы «Моск­ва» (подробности – см. в рубрике «Объект продажи»). Городская же доля в «Астории», «Десон-Ладоге», «Пулков­ской» и «Прибалтийской» вообще на открытые торги выставлена не будет. Основные владельцы этих отелей, многие из которых являются международными гостиничными операторами, приняли решение воспользоваться законодательным правом преимущественного выкупа государственной доли в принадлежащих им объектах.

В наши сети заплывают...

В нашем городе представлено шесть международных гостиничных сетей: Rоссо Forte Hotels, Kempinski Hotels & Resorts, Corinthia Hotels, Radisson SAS Royal Hotel, Marriott International Lodging, а с недавнего времени еще и Orient-Express Hotels (см. таблицу 1).
В будущем году свой первый объект в Петербурге планирует открыть еще один иностранный оператор – Accor Group.

Первой западной компанией, вышедшей в 1993 году на петербургский гостиничный рынок, стала сеть Sheraton. Этот международный оператор стал тогда управляющей компанией пятизвездочного отеля «Невский Палас». Однако в 2001 го­ду Sheraton сменил новый управляющий – мальтийская компания Corinthia. Сумма сделки между этими двумя гостиничными структурами составила $40 млн.

В 1995 году «Гранд Отель Европа» перешел в управление гостиничной сети Kempinski. Но недавно этого управля­ющего сменил британский оператор Orient-Express. Однако Kempinski не планирует покидать петербургский рынок – на этот год запланировано открытие новой гостиницы на набережной реки Мойки, 22, управлять которой будет этот оператор.

Международный оператор Rocco Forte Group вышел на петербургский рынок в 1997 году, купив 35% акций гостиничного комплекса «Астория». Radisson SAS открыла свой объект в нашем городе в 2001 году, Marriott – в минувшем.

Многие из вышеупомянутых гостиничных сетей планируют дальнейшее развитие своего бизнеса в Петербурге. Так, Radisson SAS намерена в течение трех лет построить в нашем городе еще два новых отеля. По словам генерального управляющего представительства Radisson SAS Royal Hotel в Петербурге Оливера Шта­аса, средняя стоимость строительства гостиницы на 200 мест, подобно той, которой владеет в нашем городе этот оператор, составляет сегодня $30–40 млн. Срок строительства – не более двух лет с момента подписания контракта, период окупаемости проекта 8–10 лет.

Есть планы по расширению своего присутствия в нашем городе и у компании Marriott. Она собирается открыть свой новый отель класса «четыре звезды» на Невском проспекте, 89, рядом с Московским вокзалом. Дальнейшее продвижение марки на петербургском рынке будет целиком зависеть от успеха этого проекта. Что касается компании Accor, то в настоящее время на Лигов­ском проспекте, 54, фирма GVA Sawyer (девелопер и заказчик-застройщик объекта) возводит новый трехзвездочный отель «ИБИС», управлять которым впоследствии будет этот французский оператор. Общая площадь здания составит 9 тыс. кв. м, при количестве номеров – 222. Окончание строительства гостиницы намечено на декабрь этого года. Далее компания также планирует укрепить позиции на петербургском гостиничном рынке. Сегодня она рассматривает несколько аналогичных проектов.

Однако, по мнению специалистов гостиничного рынка, несмотря на то, что с каждым годом интерес иностранных гостиничных операторов к Петербургу только в озрастает, ожидать массового строительства ими отелей не стоит. Международные операторы очень редко вкладывают собственные средства в возведение объекта и чаще готовы вступить в проект уже по завершении строительства на условиях будущего управления гостиницей.

Задача «2010»

По прогнозам Комитета по внешним связям, в течение ближайших трех лет ежегодное увеличение спроса на места в гостиницах высокого ценового сегмента составит 9,5%, среднего – 9%, для отелей более дешевого сегмента – 5%. Для того чтобы выдержать наплыв такого количест­ва туристов, по мнению город­ских чиновников, к 2010 году в Петербурге должно быть построено дополнительно 150 объектов гостиничной индустрии с общим номерным фондом в 15 тыс. мест, что означает увеличение объема рынка почти в 2 раза. Требуемый объем инвестиций для строительства этих гостиниц чиновники оценивают в 22,5 млрд рублей (расчет базируется на предположении, что большая часть отелей будет относиться к эконом-классу, возведение которых во всем мире в среднем обходится от 1,5 до 2,4 млн рублей за номер).

В случае удачной реализации данной программы гостиничный фонд Петербурга позволит предоставить качественный сервис 8–10 млн туристов в год. Дело за малым – создать в городе необходимые условия для привлечения инвесторов в гостиничный бизнес. Пока же все шаги, предпринимаемые в этом направлении, не принесли должного результата.

1. Действующие гостиницы Санкт-Петербурга

(в таблице приведены только объекты высших классов – три, четыре, пять звезд)*

* По данным Северо-Западного регионального отделения Российского союза туристской индустрии

2. Гостиницы, планируемые к открытию в Санкт-Петербурге

(в таблице приведены только объекты высших классов – три, четыре, пять звезд)*

* По данным Северо-Западного регионального отделения Российского союза туристской индустрии

Текст: Дмитрий Кирман