Всеволожский район стартовал в 2010 году с планки в 54,5 тыс. руб. за кв. м, к марту цена жилья выросла до 55,1 тыс. руб. за кв. м, а потом вновь пошла на спад – в июне квадратный метр стоил не выше 53,9 тыс. руб. Похожая ситуация – в Пушкинском районе, где в январе квартиры на вторичном рынке предлагали из расчета 74,2 тыс. руб. за кв. м. В феврале стоимость жилья выросла до 75,9 тыс. руб. за кв. м, но уже спустя месяц – падение ценовой планки до 74,3 тыс. руб. за кв. м, а в середине года цена на квартиры зафиксирована на уровне 72,1 тыс. руб. за «квадрат». В Колпинском и Петродворцовом районах динамика идентичная. В Колпинском год начался с 57,9 тыс. руб. за кв. м, затем происходил постепенный рост, который привел в июне к средней стоимости квадратного метра 59,1 тыс. руб. В Петродворцовом в январе квартиры в среднем предлагали по 62,1 тыс. руб., а в июне – по 63,4 тыс. руб. за кв. м. Кронштадтский район пиковые для минувшего полугодия цифры показал в марте-апреле, когда жилье предлагали по 60,9 тыс. руб. за метр, сейчас эта цифра не превышает 59,5 тыс. руб. В Курортном районе зимой выставляли квартиры за 72,2 тыс. руб. за кв. м, к марту цена упала до 71,2 тыс. руб., а к июню выросла до 73,9 тыс. руб. за кв. м.
Количество выставленных объектов увеличилось во всех районах. Если в январе во Всеволожском районе в листингах была 951 квартира, то в июне – 1084. В Колпинском и Кронштадтском в начале года выставляли 595 и 173 объекта соответственно, в июне эти цифры составили 692 и 216 квартир соответственно. Владельцы жилья в Курортном районе в начале года были готовы продать 295 объектов, в начале лета число увеличилось до 346. В Петродворцовом в продажу были заявлены 378 квартир в январе и 467 – в июне. 808 вариантов предлагали в Пушкинском районе в первый месяц года и 1085 – в минувшем месяце.
В структуре предложения по типам домов, представленных на вторичном рынке, нет единообразия. Так, во Всеволожском и Колпинском преобладает старая панель (44,9% и 52,6% соответственно). В Кронштадтском таких вариантов нет вообще, а в Курортном, Петродворцовом и Пушкинском они занимают лишь 16,2%, 24,3% и 13,5% соответственно. В этих районах преобладает кирпич: 65,9% – в Кронштадтском, 41,9% – в Курортном, 57,9% – в Петродворцовом и 61,2% – в Пушкинском. Во Всеволожском и Колпинском таких вариантов 26,9% и 31,2% соответственно. Старый фонд с капитальным ремонтом ощутимым объемом представлен в Кронштадском районе (25,1%), а кирпич-монолит – во Всеволожском (18,7%) и Курортном (34,5%). Остальные сегменты занимают не больше 6–11%. Так, новая панель во Всеволожском районе составляет 9,4%. В Колпинском 1,3% предложений приходится на кирпич-монолит, 6% – варианты новой панели и 8,8% – сталинские дома. В Кронштадском 6,2% – кирпич и 2,8% – старый фонд. 5% – такова доля новой панели в Курортном районе, еще 2,4% – сталинские постройки. Квартиры в кирпично-монолитных домах Петродворцового района занимают 4,7%, в новой панели – 7,6%, в сталинках – 4,3% , в домах старого фонда с капитальным ремонтом – 1,1%. На долю кирпично-монолитного жилья в Пушкинском районе приходится 11,3%, новая панель представлена 7,4% вариантов, сталинские дома – 2,9%, старый фонд с капитальным ремонтом – 0,4%, без ремонта – 3,2%.
Во Всеволожском районе большая часть (41,7%) выставленных квартир – двухкомнатные, 33,3% – однокомнатные, трехкомнатных предлагают 22,4%, четырехкомнатных – 2,6%. В Колпинском районе также преобладают двухкомнатные квартиры – 37,6%, немногим меньше здесь трехкомнатных – 31,2%, однокомнатных – 26,6% от общего объема предложений, а четырехкомнатных – 4,6%. Практически идентична структура предложения в Курортном и Пушкинском районах: однокомнатных здесь 33,2% и 34,4% вариантов соответственно, двухкомнатных – 36,9% и 36,1%. В Пушкинском районе количество трехкомнатных – 24,9%, четырехкомнатных – 4,6%, апартаментов свыше четырех комнат – 1,2%, в Колпинском – 23,9%, четырехкомнатных 3,3%, квартир с большим числом комнат – 1,2%. В Кронштадтском районе лидеры – трехкомнатные квартиры (37%), двухкомнатных предлагают 32,9%, однокомнатных – 27,8%, четырехкомнатных – 2,3%. 39,4% – такова доля двухкомнатных квартир в Петродворцовом районе, квартир с одной комнатой – 31,9%, с тремя – 23,1%. Большие квартиры занимают 4,3% в сегменте четырехкомнатных и 1,3% – апартаменты свыше четырех комнат.
Максимальная текущая средняя цена на двухкомнатные квартиры – в Петродворцовом районе, здесь предлагают жилье в старом фонде с капитальным ремонтом по 111,4 тыс. руб. за кв. м, в кирпично-монолитных комплексах квадратный метр стоит 89,2 тыс. руб. В остальных сегментах цена значительно ниже: 62,7 тыс. руб. за кв. м в кирпичных домах, 58,9 тыс. руб. – в новой панели, 64,8 тыс. руб. – в сталинских постройках, 54,8 тыс. руб. за кв. м – в старой панели. В Пушкинском районе цены на жилье вторичного рынка колеблются от 52,2 тыс. руб. в панельных домах новых серий и 61,5 тыс. руб. за кв. м в кирпично-монолитных строениях – до 78 тыс. руб. в сталинках и 84,3 тыс. руб. за кв. м в старом фонде с капитальным ремонтом. В Курортном районе наиболее дорого стоят квартиры в кирпичных домах – по 75,8 тыс. руб. за кв. м, кирпич-монолит оценивается в 72,9 тыс. руб., новая панель – в 73,7 тыс. руб. за кв. м, столько же стоят квартиры в сталинских домах. В остальных пригородных районах цена жилья не превышает 60 тыс. руб. за кв. м. Так, в Кронштадтском по 60,8 тыс. руб. за кв. м можно купить двухкомнатную квартиру в сталинском доме, по 59,5 тыс. руб. за кв. м – в кирпичном, по 58,1 тыс. руб. за кв. м – в доме старого фонда с капитальным ремонтом, по 54,4 тыс. руб. за кв. м – в старом фонде без ремонта. В Колпинском районе самое дешевое предложение – в кирпично-монолитных домах (50,1 тыс. руб. за кв. м), самое дорогое – панель (59,2 тыс. руб. за кв. м). Всеволожский – наиболее демократичный район в отношении цен на жилье, стоимость квадратного метра в двухкомнатных квартирах здесь начинается с 42,3 тыс. руб. за кв. м в сталинских домах и достигает максимума в 53,2 тыс. руб. за кв. м в кирпично-монолитных комплексах.
В масштабах города наибольшей популярностью у покупателей пользуется Пушкинский район, где доля спроса составляет 2,3% (предложение – 4,2%). Во Всеволожском и Колпинском хотели бы приобрести жилье 1,6% и 1,4% респондентов, предлагают же 4,2% и 2,7% соответственно. Готовы рассматривать покупку квартир в Кронштадтском и Курортном районах – по 0,5%, предложение в первом – 0,8%, во втором – 1,3%. В Петродворцовом предложение в два раза превышает спрос – 0,9% и 1,8% соответственно.
Комментарии:
Леонид Сандалов,
заместитель директора АН «Бекар»:
– Города-спутники традиционно имеют внутренний оборот, то есть квартиры там покупают, меняют местные жители. Причем чем дальше от мегаполиса, тем это больше распространено. А в Пушкине, Всеволожске, Петергофе квартиры покупают люди из других городов, петербуржцы. Такие квартиры в основном используются вместо дачи. Некоторые города являются промышленными зонами, что значительно сокращает спрос на покупку недвижимости.
Также интересным пригородом остается Павловск, который считается менее престижным, чем Пушкин и Петергоф. В Пушкине идет малоэтажная застройка повышенной комфортности, а вот в Павловске более дешевое жилье.
Основной проблемой ближних пригородов Петербурга (и Пушкина в том числе) является то, что пока петербуржцы не готовы переезжать из мегаполиса. Это будет возможно, когда в таких пригородах появятся градостроительные предприятия, в которых люди будут работать. И также – когда будет решена проблема с транспортным сообщением (чтобы, живя загородом, можно было без проблем ездить каждый день в Петербург на работу).
Юрий Сергеев,
генеральный директор АН «Динас»:
– Это жилье имеет свою нишу – так как квартиры в пригородах дешевле, чем в самом городе. Наиболее популярны ближайшие пригороды – Шушары, Девяткино, Горелово, Мурино, Бугры. Сейчас именно эти районы активно рассматривают покупатели, у которых не хватает денег на покупку жилья в Петербурге. Причем если два-три года назад чаще всего они были готовы покупать комнаты, то сейчас предпочитают рассмотреть варианты именно в ближних пригородах, где жилье примерно на 20% дешевле городского. А по обеспечению объектами инфраструктуры и по транспортной доступности сейчас эти районы практически не хуже города. Кроме того, сегодня на вторичном рынке появилось большое количество квартир, построенных в пригородах совсем недавно. Так что и по качеству жилья пригороды начинают догонять мегаполис. Единственное, что потенциально может отпугнуть таких покупателей, – это отсутствие городской регистрации. Но и здесь возможность купить за меньшие деньги жилье, не уступающее городскому, снижает влияние этого фактора.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2010
тел. (812) 329-36-78, e-mail: analitika@bn.ru
