Организатором VI Всероссийской конференции «Коммерческая недвижимость на современном этапе: Санкт-Петербург» выступила компания AH Conferences (Москва). В профессиональном форуме приняли участие чиновники городской администрации, специалисты в области управления и эксплуатации зданий, представители инвестиционных, консалтинговых и финансовых компаний. Они обсудили перспективы развития коммерческой недвижимости города на Неве.

Вектор приватизации

Диалог власти и бизнеса – всегда двустороннее движение. Для того чтобы общение двух полюсов строилось продуктивно, нужно «сверить часы», определить вектор дальнейших взаимоотношений. На прошедшей конференции представители городской власти в очередной раз озвучили свою позицию в отношении рынка коммерческой недвижимости.

«Прежде всего, администрация Петербурга провозгласила курс на активную приватизацию», - заявил заместитель директора ГУ «Фонд имущества» Владимир Жуковский. В качестве иллюстрации этого тезиса он привел соответствующие цифры. Так, в 2003 году было приватизировано городского имущества на общую сумму $21,5 млн. В прошлом году этот показатель составил уже $102 млн. В году уходящем будет приватизировано активов (акции, недвижимость), ранее принадлежавших городу, на сумму более $205 млн.

Северная столица, в отличие от Москвы, где объем свободных городских территорий практически исчерпан, является крупным собственником земли, 80% которой по-прежнему принадлежат городу. Более того, в административном подчинении Петербурга находятся все пригородные территории.

С прошлого года схема передачи земельных участков в частные руки принципиально изменилась. Ранее, чтобы получить пятно в собственность, потенциальному инвестору предстояло пройти через систему инвестиционно-тендерной комиссии. Открытого конкурса не существовало. В июне 2004 года был принят Закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…». Почти сразу же состоялись и первые торги.

К положительной тенденции дня сегодняшнего, по мнению г-на Жуковского, можно отнести тот факт, что город выставляет на открытый аукцион объекты самого разного уровня: от «чистых» земельных наделов до зданий, заселенных арендаторами. Новая схема распределения горимущества вызвала интерес и позволила привлечь на петербургский рынок недвижимости региональные компании, в том числе московские. Продолжая стратегию тотальной приватизации, количество выставляемых на торги лотов в дальнейшем будут увеличивать. «Только до конца 2005 года администрация Петербурга выставит на аукцион не менее 50 земельных участков для строительства объектов различного функционального назначения. Кроме того, несколько действующих зданий будет передано частным структурам в доверительное управление», - уточнил г-н Жуковский.

Средняя температура

Своими прогнозами развития рынка бизнес-центров Петербурга поделился директор департамента офисной недвижимости группы компаний «Бекар» Алексей Чижов. По его словам, рынок коммерческой недвижимости Северной столицы является более рисковым по сравнению с московским и, тем более, европейским. Именно поэтому вложения в создание новых объектов приносят инвесторам более высокую доходность – до 17% в офисном сегменте и 20% - в торговом (для сравнения: в Москве эти показатели составляют 14% и 13%, в странах Западной Европы – 7% и 8% соответственно). «Следует отметить, что это достаточно условные цифры – «средняя температура» по рынкам. Здесь не учитываются различные варианты вхождения в тот или иной проект: на венчурной, начальной стадии или после окончания строительства объекта, когда риски инвестора сведены к минимуму», - уточнил г-н Чижов.

Несмотря на то что торговая недвижимость дает более «серьезную» доходность, чем офисная, интерес к вложениям в бизнес-центры со стороны инвесторов остается на довольно высоком уровне. Это обусловлено дефицитом качественных площадей, который по-прежнему наблюдается на рынке офисных помещений города. «С данным «недостатком» я столкнулся лично, когда этим летом пытался помочь найти одной из московских компаний офис в Петербурге. Им требовалось относительно небольшое помещение порядка 80 кв. м, желательно в бизнес-центре класса «А». Все объекты высшей категории были заняты. По личным каналам мне удалось найти лишь один офис площадью 250 кв. м, и то он должен был освободиться только в течение полугода», - рассказывает Алексей Чижов.

В целом же, по данным аналитиков компании «Бекар. Консалтинг», объем рынка офисных помещений в бизнес-центрах Петербурга на сегодняшний день составляет 862 тыс. кв. м (класс «А» - 38 500 кв. м, класс «В» - 278 400 кв. м, класс «С» - 545 000 кв. м).

Актуальное зонирование

В настоящее время в Петербурге складываются офисные районы, альтернативные центральной общественно-деловой зоне. Этот тезис стал отправной точкой в выступлении генерального директора London Consulting&Management Company Татьяны Скаландис. Доклад «Сити Санкт-Петербурга: единственное или множественное число» был посвящен анализу тенденций формирования городских деловых зон.

До сих пор оценка офисной недвижимости Северной столицы была четко привязана к территориальному делению на административные районы, что не соответствует реалиям рынка. Понятие локации для действующих бизнес-центров в последние годы значительно расширило границы. Если раньше деловые комплексы классов «А» и «В+» располагались только в так называемом «золотом треугольнике», то сегодня подобные объекты планируются к открытию и в других районах Петербурга. «Подобные тенденции можно было наблюдать в Лондоне, когда в европейской столице начали формироваться три зоны деловой активности – City, WestEnd и Dockland», - считает Татьяна Скаландис.

По мнению экспертов LCMC, наряду с центральной общественно-деловой зоной сегодня в Северной столице следует выделить несколько развивающихся офисных территорий, соответствующих «лондонским» параметрам WestEnd и Dockland – Выборгская и Петроградская стороны, Васильевский остров, Московский проспект и др. Близость к набережным, которые одновременно служат транспортными магистралями и дорогой к центру, обширные территории бывших промышленных предприятий – все это делает новые деловые районы привлекательными для размещения офисной недвижимости. «Перегруженность» исторического центра функциями, транспортные проблемы и высокие цены на недвижимость заставляют инвесторов обращать внимание на данные территории. Поэтому доля центральных районов в общем объеме ввода в эксплуатацию новых офисных площадей сократилась с 32% в прошлом году до 16% в текущем. Лидером же по возведению бизнес-центров сейчас стала Петроградская сторона (35%).

По мнению Татьяны Скаландис, условия, в которых сегодня работают девелоперы и инвесторы Петербурга, делают невозможным формирование таких обособленных деловых районов, как «Дефанс» в Париже или «Уно-Сити» в Вене. По крайней мере, со стороны администрации города в этом направлении пока ничего не предпринимается (в отличие, например, от Москвы и Екатеринбурга).

Тем не менее, даже развитие тех офисных зон, которые зафиксированы в новом Генплане, требует создания специального налогового режима, аналогичного действующему в «Москва-Сити». А также выполнения «эксклюзивных» условий, как то качественное улучшение инженерной и транспортной инфраструктуры, четкое стимулирование вывода промышленных предприятий, оправданное снятие ограничений на высотную застройку в центре города.

Торговая КАДификация

Если девелоперы офисной недвижимости в настоящее время озабочены перспективами развития собственных проектов в пределах центра Петербурга, то для инвесторов в торговом сегменте данный фактор постепенно отходит на второй план. По словам генерального директора петербургского представительства компании Colliers International Бориса Юшенкова, торговые центры постепенно будут менять свою дислокацию. Так, в перспективе наиболее рентабельным местоположением для них станет территория близ Кольцевой автодороги. Торговые же центры-гиганты (площадью 5 000-7 000 кв. м), находящиеся в центре Петербурга и близ станций метрополитена, в скором времени могут попросту исчезнуть. «Причина – в отсутствии концепции. Исключение, пожалуй, составят только торговые центры ЗАО «Адамант», над созданием которых работает достаточно сильная команда менеджеров», - уверен г-н Юшенков.

Территориальные предпочтения инвесторов в пользу Кольцевой автодороги во многом объясняются особенностью рынка торговой недвижимости Петербурга: исторический центр города сегодня закрыт для девелопмента. Одна его часть находится под бдительной охраной КГИОП, другая давно поделена между действующими игроками - Гостиным двором, Владимирским Пассажем, торговыми комплексами «ПИК», «Сенная», универмагами «ДЛТ-Меркури», «Стокманн» и др.

К последним приметам времени также стоит отнести увеличение численности сетевых торговых центров: гипермаркетов «Лента» (7), «Метро» (2), «Карусель» (3), «О’Кей» (4), «Максидом» (4).

По оценкам аналитиков Colliers International, в этом году планируется ввести в эксплуатацию более 300 000 кв. м площадей в составе крупных торговых объектов. Причем целая серия торговых комплексов откроется в четвертом квартале: «Гранд Каньон», «Южный полюс», «Планета Нептун» и др. Все они возводятся в спальных районах Петербурга. И центр города еще долгое время останется нетронутым. «Умирание» неудачных торговых центров, реновация «старых» и появление профессиональных объектов новой формации – будущее нашего города», - уверен Борис Юшенков.

Якорная тактика

Свой взгляд на российский рынок торговой недвижимости на прошедшей конференции высказали и специалисты московских межнациональных компаний, пока не представленных в Петербурге. В частности, заместитель директора отдела торговой недвижимости Jones Lang La Salle Михаль Свирчинский совершил небольшой экскурс в историю, вспомнив Китай - страну, в которой рынок недвижимости развит более существенно - в силу политических и, что немаловажно, демографических факторов. Пекин. 1990-е годы. Время, когда в Китае стали появляться якорные арендаторы в составе торговых комплексов. «Нельзя сдавать в аренду торговый центр, если не исследован рынок. Комплекс попросту не может быть построен, если нет якорных арендаторов», - считает он.

Якорные арендаторы играют роль своеобразных индикаторов. Их участие в проекте является показателем того, что торговый комплекс будет высокодоходным. «Сегодня на рынке торговой недвижимости наблюдается следующая закономерность - чем сильнее состав арендаторов и известнее брэнды, тем выше арендные ставки», - уверен Михаль Свирчинский. Критерии выбора якорного арендатора зависят от его типа (например, универсальный магазин расширяет зону охвата, предлагая брэнды, тенденции и цены), принадлежности (кинотеатр, ресторан, спортивный центр, блок отдыха), а также площади торгового комплекса (40% - якорные арендаторы, 60% - торговая галерея). При этом следует помнить, что если площадь развлекательного сектора занимает больше 12% торгового комплекса, подобный объект вполне может потерпеть финансовые неудачи.

Однако не стоит забывать, что успех любого торгового центра также зависит от команды профессионалов - девелоперов, архитекторов, проектировщиков, консультантов - и таких факторов, как маркетинговые исследования, концепция, проект.